企業(yè)房屋出租的稅務及賬務處理工作匯報

企業(yè)房屋出租的稅務及賬務處理工作匯報

一、交納稅款具體種類及相關規(guī)定

我國企業(yè)出租房屋，具體需要交納營業(yè)稅、印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅�，F將各稅種分述如下：

第一，營業(yè)稅。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，按“服務業(yè)租賃業(yè)”稅目，稅率為5％計算繳納營業(yè)稅。（《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及稅目稅率表、《營業(yè)稅稅目注釋

第二，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的產品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據，分別與產品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。城市維護建設稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為％；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為％。

教育費附加，以各單位和個人實際繳納的產品稅、增值稅、營業(yè)稅的稅額為計征依據，分別與產品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納（1985年發(fā)布的《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》和1986年發(fā)布的《征收教育費附加的暫行規(guī)定》）。

這里值得注意的是，1994年1月1日至今，教育費附加比率為3％。同時在國家總局201*年10月18日下發(fā)的國務院《關于統(tǒng)一內外資企業(yè)和個人城市維護建設稅和教育費附加制度的通知》（國發(fā)[201*]35號）中，自201*年12月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人適用國務院1985年發(fā)布的《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》和1986年發(fā)布的《征收教育費附加的暫行規(guī)定》。1985年及1986年以來國務院及國務院財稅主管部門發(fā)布的有關城市維護建設稅和教育費附加的法規(guī)、規(guī)章、政策同時適用于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人。即外資企業(yè)同內資企業(yè)交納城市維護建設稅和教育費附加。

第三，印花稅。以財產租賃合同記載的租賃金額為計稅依據，按“財產租賃合同”稅目，稅率為1‰計算繳納印花稅，或按財產租賃合同記載的租賃金額按1‰貼花，稅額不足1元，按1元貼花（《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表）。

第四，房產稅。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，自1月1日起對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅。[《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[]24號）]。

除企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房情況外，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內出租房屋的，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，稅率為12％計算繳納房產稅（《中華人民共和國房產稅暫行條例》）。

第五，城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規(guī)定稅額計算征收城鎮(zhèn)土地使用稅（《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》）。

根據《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（[1988]國稅地字第15號）文件第四條規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。

第六，企業(yè)所得稅。查實征收企業(yè)所得稅的企業(yè)將房屋租賃取得的租金收入并入本企業(yè)收入，扣除與該經營用房有關的成本和稅費支出，計算應納稅所得額，按期預繳、年終匯算清繳企業(yè)所得稅（《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例）。二、企業(yè)房屋出租收取房租的相關納稅義務發(fā)生時間

第一，營業(yè)稅。根據《營業(yè)稅暫行條例》第十二條營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

第二，企業(yè)所得稅。新企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。國稅函[201*]79號，《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》對企業(yè)提前收到租金收入的情形作出了補充規(guī)定。根據《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》

第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

三、企業(yè)房屋出租收取房租的稅務及賬務處理

企業(yè)收取符合上述規(guī)定的本期租金，應當期確認收入，交納營業(yè)稅。但在實際操作過程中，經常會提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，如一次性收取幾年的租金，在此情況下，應在收到預收款當天交納營業(yè)稅，但在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。同時，與此相關的出租房屋的折舊及交納的稅費等也應按稅法規(guī)定分期計入支出。相關會計賬務處理列示如下：收到租金時：

借：銀行存款等（總金額）貸：其他業(yè)務收入（當年收入）預收賬款等（跨年度收入）交納稅費時：

借：營業(yè)稅金及附加（與當年收入匹配）待攤費用（與跨年度收入匹配）貸：應交稅金等按稅法規(guī)定計提折舊時：借：其他業(yè)務支出貸：累計折舊

以后年度結轉收入費用：借：預收賬款貸：其他業(yè)務收入借：營業(yè)稅金及附加貸：待攤費用

企業(yè)在發(fā)生出租業(yè)務時，可參照上述進行稅務和賬務處理。四、稅務機關對企業(yè)房屋出租收取房租的納稅核定

平日顧問過程中，發(fā)現有些企業(yè)為了少納稅，減少租金入賬的金額，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）第三十五條規(guī)定，納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額。

依據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（國務院令[]362號）第四十七條規(guī)定，納稅人有稅收征管法第三十五條所列情形之一的，稅務機關有權采用下列任何一種方法核定其應納稅額：參照當地同類行業(yè)或者類似行業(yè)中經營規(guī)模和收入水平相近的納稅人的稅負水平核定；按照營業(yè)收入或者成本加合理的費用和利潤的方法核定；按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或者測算核定；按照其他合理方法核定。

采用前款所列一種方法不足以正確核定應納稅額時，可以同時采用兩種以上的方法核定。根據以上規(guī)定，如果稅務機關認為申報的計稅依據偏低，是有權依據規(guī)定方法調整的，企業(yè)少報租金不但起不到少交稅的目的，反而會給自己帶來不必要的麻煩，這是得不償失的。綜上所述，企業(yè)在發(fā)生房屋出租業(yè)務時，應據實申報納稅，繳納營業(yè)稅、印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等，并按以上規(guī)定進行賬務處理。

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