重點城市土地收購儲備工作開展情況調查表

土地儲備工作開展情況調查表

填表說明

1.表一中的隸屬關系應說明本地區(qū)土地收購儲備機構是由政府直管、國土資源主管部門下設機構或土地收購儲備委員會管理等方式。2.機構性質欄按照全額財政撥款事業(yè)單位、差額財政撥款事業(yè)單位、自收自支事業(yè)單位、企業(yè)單位、其他等分類填報。

3.表二至表五中，填報數(shù)據(jù)為申請加入聯(lián)誼會時間的上一年度數(shù)據(jù)和自機構成立到申請加入聯(lián)誼會時間的上一年度的累計數(shù)據(jù)，其中面積、資金的單位分別是畝和萬元。

4.“土地收購”中“收購”包括收購、收回、優(yōu)先購買、置換和征收等方式。

表一：土地收購儲備機構基本情況表（單位：畝、萬元）

機構名稱:

填表人:

聯(lián)系方式:

成立時間機構性質隸屬關系人員編制注冊資金是否具有獨立法人資格：是（），否（）主要職能內設部門地方相關政策、工作規(guī)章制度等備注：表中“地方相關政策、工作規(guī)章制度等”只填寫文件名稱及文件號。請以電子郵件形式將具體內容發(fā)送至：tdcb99@sina.com

表二：資金來源情況表（單位：萬元）

自有資金年度財政撥款其他業(yè)務收入抵押貸款總額余額銀行貸款信用貸款總額余額其他方式總額余額小計總額余額其他方式信托債券其他合計累計備注：合計欄為自有資金、銀行貸款總額和其他方式三項加總。

表三：土地收購、儲備情況表（單位：畝、萬元）

土地收購年度總面積總費用其中新增建設用地總面積累計土地儲備其中無償收回其中國有破產(chǎn)企業(yè)總面積總費用年末儲備量總費用總面積總費用表四：儲備土地開發(fā)情況表（單位：畝、萬元）

存量建設用地年度總面積總費用總面積累計新增建設用地總費用總面積總費用

表五：儲備土地供應收益情況表（單位：畝、萬元）

土地供應年度總面積累計

總價款招、拍、掛出讓總面積總價款協(xié)議出讓總面積總價款劃撥及其他總面積

擴展閱讀：關于常寧市土地收購儲備工作的調研報告

關于常寧市土地收購儲備工作的

調研報告

土地儲備制度作為土地經(jīng)濟學的一個學科范疇，實施幾年來，在規(guī)范調控土地市場，優(yōu)化土地資源配，實現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運作機制中，仍存在著一些不容忽視的問題。經(jīng)過調研并結合實際工作，就我中心土地收購儲備工作中存在的一些問題作以下粗淺的分析。一、我市土地儲備工作現(xiàn)狀

我市土地儲備工作起步于201*年，基本上屬于一種“被動式”的啟動模式。運作之初，設立了常寧市土地收購儲備中心，掛靠市國土局辦公。其工作職責是：受市政府委托，代表政府實施土地收購、儲備和出讓的工作。土地收購儲備的任務是將需盤活的土地收回、收購、換及統(tǒng)征后予以儲存，并通過前期開發(fā)利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效地配土地資源。

為規(guī)范業(yè)務開展，制定了《常寧市土地收購儲備實施辦法》，明確了收購儲備的土地范圍，即：城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內的無主地；市政府統(tǒng)征的土地；土地使用期限已滿，依法收回的土地；依法收回的荒蕪、閑的國有土地；依法沒收的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地；以出讓方式取得土地使用權后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉讓條件的土地；因實施城鎮(zhèn)規(guī)劃和土地整理，市政府指令收購、收回的土地；土地使用權人申請市土地儲備中心收購的土地；其它需要儲備的國有土地。儲備中心資金運作受市財政部門和審計部門的指導和監(jiān)督，實施土地儲備的資本，由市財政撥款或向金融系統(tǒng)進行融資。

運作幾年來，在市委、市政府以及相關部門的通力合作下，土地儲備工作較起步之初有了相當大的起色，土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過一浪，國土收益連創(chuàng)新高，財政收入大步攀升，金201*年至201*年，就完成儲備出讓土地9100畝，成交價款13億元，實現(xiàn)政府收益7億元。顯示了一個新生事物誕生后的勃勃生機。

二、我市土地儲備工作中存在的問題

在肯定成績的同時，也應該看到，就我市土地儲備工作的總體態(tài)勢而言，在其運作過程中，也還存在諸多問題。表現(xiàn)在以下幾點：

首先，在土地儲備的資金運營上，政府實際上只注重了對土地使用權出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。201*年，國務院下發(fā)《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（通稱15號文件）。15號文件明確提出，為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確了土地儲備資金的主要來源，提出了明確要求，是土地儲備機構拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。但在我市，在土地收購儲備資金運營上，雖然也規(guī)定由市財政撥款或向銀行貸款解決，但在實際運作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進行土地收購的時候，土地儲備機構就只能采取其唯一的一種收購方式----協(xié)議（或合同）收購來運作。但這種收購方式在運作過程中，由于采用的是“先協(xié)議（或合同）收購，后出讓補償”的方式，所以在對土地進行收購的時候，無形之中就存在不利于土地收購儲備機構成功收購和不利于市級政府獲取更多的收益。其次，在土地儲備部門之間的協(xié)調問題上，難以達成統(tǒng)一的認識。

土地儲備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從調查情況來看，目前主要是與建設規(guī)劃、發(fā)改局、司法部門之間的協(xié)調對土地收購儲備的影響最大。

一是許多城市建設規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性，給土地儲備無形中增加了風險，也制約了土地資源的高效利用，因此要做好與規(guī)劃和發(fā)改局的聯(lián)系溝通工作，同步的了解城市規(guī)劃，城市規(guī)劃到哪里我們要做好土地儲備的前期可行生分析工作，以便最少風險的儲備到那里；

二是已完成土地儲備程序的土地，因土地使用權人末付清已拍土地的出讓金，導致土地儲備、出讓、拍賣等已做的前期工作失去應有的效力和利潤，甚至出現(xiàn)工程已完工出讓金還末付齊等現(xiàn)象，對政府利益造成非常大的損失，給政府儲備土地已造成困難，因此要與司法部門做好溝通配合，對這種現(xiàn)象要嚴厲給予打擊。

三是在土地儲備的實際操作中，規(guī)避土地收購儲備的行為時有發(fā)生，致使一些本應納入收購儲備的土地被紛紛轉手，國土收益大量流失。主要表現(xiàn)在：一是一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權后，無力繼續(xù)開發(fā)，而又不具備轉讓條件的土地，以及應依法收回的荒蕪、閑的國有土地，根據(jù)相關規(guī)定，本應納入土地收購儲備，但土地使用權人在不辦理任何土地相關手續(xù)的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯(lián)營聯(lián)建等名義擅自轉讓土地或改變土地用途等方式進行著私下里的交易，導致國有土地資產(chǎn)大量流失；二是市城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性住宅用地，因實施城鎮(zhèn)規(guī)劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價值突顯。于是這些土地使用權人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應通過公開出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營性用地，在原用地上開門面、設店鋪，用于商業(yè)、服務業(yè)等用途，從中掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

四是集體土地的非法入市（特別是毗鄰城區(qū)、周邊基礎設施較好的“城中村”以及城鄉(xiāng)結合部、交通沿線這些特殊區(qū)域的集體土地），影響著土地的收購儲備及儲備土地的處工作。收購儲備土地的最終目的是要經(jīng)營土地，而經(jīng)營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場環(huán)境，盤活存量土地資產(chǎn)，實現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配，為城市經(jīng)濟提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證”，“在這個前提下，使土地資源實現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價值”。而這些區(qū)域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅動，是一種自由和無序的用地行為，土地價格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下，在與國有土地市場的競爭中處于優(yōu)勢地位，從而對國有土地市場形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經(jīng)營土地市場的健康和有序發(fā)展。三、對策及建議針對問題，建議如下：

一是要規(guī)范土地收購儲備資本金的運營。即：在土地收購儲備的資金運營上，政府、財政及審計部門不僅要及時指導和監(jiān)督土地收購儲備機構，對土地使用權出讓后國土收益的及時回收，更要協(xié)助土地收購儲備機構搞好土地收購儲備前期的資金籌措和投放工作。財政部門應將可劃出用于實施土地收購儲備的資金列入土地儲備專項資金納入到每年度的財政預算體系內，并可視土地市場發(fā)育的實際情況，適當增減財政劃出。這樣一來，既可以減輕土地收購儲備機構貸款利息高、土地收購儲備成本大幅增加的壓力，又可以協(xié)助政府從資金投入市場的額度量方面有效地調控土地市場的供應和需求關系，或者利用國家對土地儲備機構可向金融系統(tǒng)進行融資的政策依據(jù)，主動地與當?shù)匦刨J部門聯(lián)系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔保幫助。二是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲備方式。土地儲備庫建成后，凡是政府儲備土地必須入庫，以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購儲備在具體運作上，應結合實際情況，靈活運用以下幾種方式：

1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明，城市的拓展用地及預留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得，是土地儲備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續(xù)成為國有土地后，方可進入土地儲備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲備方式，來解決“城中村”改造的老大難問題。

2、收回方式。按照現(xiàn)行的有關法律法規(guī)，以出讓方式取得國有土地使用權、期限已滿未申請續(xù)期或申請續(xù)期未經(jīng)批準的土地，閑土地，被依法沒收土地使用權的土地，以出讓方式取得土地使用權后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉讓條件的土地，可以收回后入庫。但從實際工作中看，雖然法律規(guī)定明確，但真正被直接收回土地使用權的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接收購。對近期急于開發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎設施。用地，以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。

4、預約收購（即協(xié)議收購或合同收購）。對企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實行預約收購。在簽訂收購合同后，其土地進入土地儲備庫，供地后，由原土地使用權人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲備資金的壓力，又滿足了原土地使用權人對土地增值的期望，應是著重推行的土地儲備方式，但實行起來難度較大。

5、土地換。對于企業(yè)、村莊整合改造土地，可以采取土地換的辦法收購儲備，用土地儲備庫中土地換取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購儲備成本，挖掘城市土地潛力，合理配土地資源。

6、規(guī)劃紅線儲備。依照城市規(guī)劃，對道路兩側等重點區(qū)域中限于人力、財力暫行不具備直接收購儲備的土地，規(guī)劃部門可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購儲備機構，進行規(guī)劃紅線儲備。

7、信息儲備。對按建設時序短期內不具備開發(fā)條件的地塊，將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價信息等輸入土地儲備庫，條件成熟后再轉為其他方式儲備。

三是要做好相關部門間的協(xié)調問題。主要是做好城建規(guī)劃與執(zhí)法部門的協(xié)調問題。城建規(guī)劃部門要嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃法，制定科學、先進、穩(wěn)定的城市規(guī)劃，尤其要著力提高地塊詳細規(guī)劃的覆蓋率，并向社會公示，接受社會監(jiān)督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配和土地資產(chǎn)處的前導，成為推動土地市場良好發(fā)育的動力。

四是要加大土地執(zhí)法監(jiān)察力度。這是土地儲備工作能否順利實施的一個重要因素。土地儲備的一個中心任務便是盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配，合理利用土地。而大量存量土地大多存在于國有企事業(yè)單位的原劃撥用地當中，所以，加大對國有企事業(yè)單位劃撥用地“隱形交易”行為的監(jiān)察力度，首當其沖應當成為土地管理部門執(zhí)法監(jiān)察工作的重中之重。在實際工作中，建議對國有企事業(yè)單位建立劃撥用地利用檔案，并對其劃撥用地進行定期不定期的動態(tài)巡查監(jiān)察，以此來防范國有企事業(yè)單位借改制或改革之機非法買賣、租賃、抵押或者以土地出資入股、聯(lián)營聯(lián)建等方式非法轉讓國有土地資產(chǎn)。其次是要加大對非法改變土地用途行為的監(jiān)察力度。主要是針對國有企事業(yè)單位中的劃撥用地及“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地而言。建議各級政府予以采取不同的方式，加強對他們的收購儲備力度，以有效地制止一些違法行為當事人擾亂土地市場秩序，逃避交納土地出讓金行為的發(fā)生。對國有企事業(yè)單位劃撥用地非法改變土地用途的，無償收回。其次是要加大對非法批地、非法占地行為的執(zhí)法力度。改變以往對此類違法行為“重罰款輕處理”的短期利益行為。對于非法批地者，不僅非法批準、使用的土地應當收回，而且還要對非法批準使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分，構成犯罪的還要依法追究其行事責任.對非法占地者,不僅要給予其相應的行政處分,而且還要對其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它設施進行處理，該拆除的進行拆除，該沒收的進行沒收,然后統(tǒng)一納入到土地儲備庫加以拍賣,從而達到治根治本的目的。五是要搞好土地儲備的建章立制工作。圍繞政府高度壟斷土地一級市場這個中心，建立收、儲、供地機制，實現(xiàn)土地收儲的規(guī)范化。具體到實際工作中，一是要擴大土地儲備的范圍。強化政府統(tǒng)一征地，把新增建設用地全部納入政府儲備；充分運用收購、有償收回、換和預儲備等手段，對城區(qū)規(guī)劃區(qū)內的國有劃撥土地、企事業(yè)單位急需盤活的存量土地、抵押權實現(xiàn)的土地、閑土地、破產(chǎn)企業(yè)及法院判決需處的土地加大收儲力度。二是嚴格土地審批程序。嚴禁借土地儲備簡化土地報批程序，嚴禁以土地收購協(xié)議（或合同）替代土地報批手續(xù)的行為發(fā)生。三是嚴格供地程序。嚴格劃撥方式供地，嚴格限定協(xié)議出讓范圍，認真執(zhí)行國家有關規(guī)定，對協(xié)議出讓的，堅決實行集體決策、集體定價并向社會公布。要嚴格按照國土資源部（201*）第11號令既《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》的規(guī)定，全面推進經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓。對于四大類經(jīng)營性用地，堅決走招標拍賣掛牌出讓的路子。對于其他用途的土地，按政策規(guī)定依法辦理，從而實現(xiàn)“一個口子進，一個池子蓄，一個龍頭放”的收購儲備供地機制。

要建立公開、公平、公正的土地市場，規(guī)范完善土地出讓審批程序，實現(xiàn)土地收益的最大化。為加強用地審批管理，規(guī)范土地出讓行為，政府及土地管理部門應對每一宗地的收購、補償、協(xié)議出讓、招標拍賣掛牌出讓等，均實行集體會審、集體研究、集體決策；嚴格限制土地使用權協(xié)議出讓，實行地價評估、集體決策定價、公開協(xié)議出讓結果等措施，規(guī)范交易行為。在規(guī)范出讓程序同時，還應堅持公開、公平、公正的市場交易原則，實行陽光作業(yè)。對于出讓的每一宗土地，均應公開披露；在運作過程中，要嚴格按照招標拍賣掛牌出讓程序操作，做到監(jiān)察、財政、公證等部門全程參與，確保招標拍賣掛牌出讓的公開、公平、公正。通過強力推行各類經(jīng)營性用地的招標拍賣掛牌出讓工作，不僅能最大限度的保證政府收益，規(guī)范各類出讓行為，也能有效地防止“暗箱”操作和腐敗行為的發(fā)生，有力地推動土地市場的健康、有序發(fā)展，最大限度地保證土地資產(chǎn)的保值增值。要積極探索適合當?shù)氐男碌耐恋貎�備運行機制，并對工作人員加以有效的監(jiān)督，實現(xiàn)土地儲備與人員管理機制的新突破。要根據(jù)實際情況，合理把握收購儲備土地的規(guī)模，規(guī)避市場風險，完善土地儲備庫建設方案，儲備土地布局要相對合理，數(shù)量適度，既能調控市場供求，又能基本保證城市建設需要。另外，必須注重提高工作人員的政治素質和理論修養(yǎng)，保證依法工作，熱情服務，適應全面推行土地收購儲備制度的要求。

要建立良好的土地儲備出讓環(huán)境。這是至關重要的一點，也是關系到一個地方土地市場能否繼續(xù)發(fā)育的重要前提。鑒于此，建議政府，在實施土地儲備及出讓的過程中，一定要站對自己的位，勇于承擔起自己的責任，不僅要力促當?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展，更要致力于提高自身素質，提高自己的服務水平。在實施土地儲備時，最大限度地讓利于民。同時，力爭協(xié)調好征地與被征地者之間的利益關系，盡量減少雙方之間的摩擦，為土地的成功出讓奠定一個堅實的基礎。土地出讓后，還要即時給以全方位的跟蹤服務，該監(jiān)督的就得監(jiān)督，該協(xié)調的給以協(xié)調，努力為用地者營造一個科學、和諧的用地環(huán)境。

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