關于辦理銀行按揭及抵押登記過程中存在的問題及總結

關于辦理銀行按揭及抵押登記過程中存在的問題及總結報告

****項目部作為****房地產開發(fā)公司第一個走向市場，按照市場運作模式經營的項目，在人員操作及管理過程中存在一些問題。

目前，****小區(qū)多層房屋已交予住戶，由于工程管理經驗不足及公司體制等原因，造成多層交房后衍生出一系列問題，就拿辦理銀行按揭及抵押登記工作方面說：

按照市場上其他房地產開發(fā)公司的運作模式，都是在開發(fā)商交房前為客戶辦理個人住房按揭貸款手續(xù)的，由于我們體制的原因，造成我們遲遲沒能與銀行合作辦理銀行按揭準入手續(xù)。等到我們與客戶簽訂的商品房買賣合同上約定的交房日期，我們只有先給客戶交房再辦按揭手續(xù)，否則，公司的信譽就會受到影響，對我們樓盤有意向的潛在客戶也會大量流失。但是，交房后給我們的按揭回款造成的難度很大，我們處于被動地位，客戶會想反正我的鑰匙已經領了，你急我不急。再加上交房后工程上出現的一些維修不及時等問題，客戶也會拿這些問題作為不予配合做按揭的理由，這就要求我們給客戶做好多工作。辦理銀行按揭需要客戶提交身份證、戶口本、結婚證、收入證明等資料，還得依據客戶提供的資料幫客戶填寫銀行提供的大量的審批表格，每組客戶資料及審批表格填寫下來至少得十多分鐘，客戶資料的初步審查及整理是按揭手續(xù)的第一步，這些工作都得由我們專人做，整理完這些資料后，拿著資料領著著客戶去銀行，由銀行負責按揭業(yè)務的信貸員復審，復審通過后必須當他們面簽字摁手印，這是第

二步，銀行信貸員根據客戶情況填寫復審意見，報上級銀行單位終審，這是第三步。隨著國家對房地產的調控，對客戶貸款資格的審查越來越嚴，有時客戶資料不符合要求被打回來還得重新整里。因為我們現在是為是一個個已交房客戶辦理按揭貸款，每個客戶的情況不一樣，有的是在外地，暫時回不來，有的是收入達不到貸款條件，由于貸款資格的問題辦不了按揭，一方面得給客戶做工作，讓他們增加首付或著轉為一次付清，一方面得跟銀行方面做工作，讓他們的貸款條件盡量放寬一點，由于我們跟銀行的準入時間太晚的原因，國家對房地產接二連三的打壓調控，本來符合貸款條件的客戶現在也變得不符合貸款條件了，本來可以購第三套房可以申請貸款的，現在也申請不下來了。從而造成一部分客戶貸款不符合條件，轉為一次性付清余款又拿不出錢來的矛盾境地，有些客戶還把房子裝修過了，客戶對造成此種情況也是怨聲載道。房屋貸款利率由最開始購房簽約時的七折到八折，再到目前的八五折，客戶會因為咱們的原因損失好幾千，這方面我們也得給客戶做工作。（從11月份開始，利率再次調高，并且不再打折。）

銀行按揭手續(xù)走完，銀行終審通過后放貸之前需要領著客戶做房屋抵押登記手續(xù)，就是把客戶所購房屋抵押給銀行，這個環(huán)節(jié)涉及三個部門：房管所，交易所，銀行。這三個機構位置都不在一塊，每個部門都需要客戶面簽，如果到哪個部門他們的業(yè)務較多時還得排隊等，而且每個部門需要至少2個主管業(yè)務的部門領導簽字，環(huán)環(huán)相扣，如果有一個人相關業(yè)務的人不在，下一個環(huán)節(jié)就進行不下去，而且也

得根據客戶的時間。辦理抵押登記流程如下：1.需要帶著客戶去房管所辦理房屋預告登記，在這個環(huán)節(jié)需要向房管所提供主貸人的身份證復印件，簽訂的商品房買賣合同原件一份，填寫預告登記申請表，主貸人和開發(fā)商都要在房管所提供的預告登記表上面簽，面簽后經房管所專人審核簽字，隨后房管所給你出個蓋有房管所章的預告登記本，上面顯示出權利人為主貸人名稱，義務人為開發(fā)商名稱，同時主貸人需交120元預告登記費。預告登記中的權利人和義務人的意思簡單說就是不動產屬于權利人，只要登記后義務人就無權對房屋再次交易。2.帶著客戶去交易所辦理預抵押登記，這個環(huán)節(jié)也需要提供房管所出的預告登記本、銀行審批通過的借款合同、主貸人的身份證復印件、簽訂的商品房買賣合同原件一份，填寫預抵押登記申請表，客戶需要在交易所提供的抵押登記申請表上面簽，面簽后需要交易所專人審核簽字，同時需要客戶向交易所交貸款額的萬分之八作為抵押登記手續(xù)費，隨后需要拿著這張抵押登記申請表去銀行蓋章。3.到銀行把這張抵押登記申請表交給負責該業(yè)務的信貸員，該信貸員根據這張表填寫銀行內部的使用公章審批單，拿著該審批單和抵押登記申請表找行長簽字，然后到管章的人那蓋章。4.拿著銀行蓋過章后的抵押登記申請表返回交易所，交易所相關人員審核后出審批表和預抵押登記本，交易所出的這個審批表中有初審、復審、終審三個位置，初審和復審需要交易所兩個不同的人出意見簽字，出抵押登記本的又是一個人專門負責，這里的抵押登記本上的權利人為銀行名稱，義務人為主貸人名稱，這表明主貸人把房屋抵押給銀行了。5.隨后拿著出過初審和復審

意見的審批表和抵押登記本去房管所進行登錄，就是在審批表上讓房管所的相關領導出終審意見簽字，簽字后再拿著這張審批表和抵押登記本去找相關科室相關人員蓋登記薄章進行登錄，交易所要求當天出抵押登記本當天去房管所登錄，否則出好的抵押登記本就作廢。一般交易所下午5點以后不出抵押登記本。6.登錄完后把簽完意見的蓋過登記薄章的審批表和蓋過登記薄章的抵押登記本拿回交易交給出抵押登記本的人審核后憑客戶的交抵押手續(xù)的票到交易所所長那蓋章。7,.蓋完章后我們就可以拿著該抵押登記本交給銀行信貸員安排放款給開發(fā)商。以上為辦理抵押登記手續(xù)的全部流程。

對于銀行按揭及抵押登記業(yè)務，市場上其他開發(fā)商都有專人負責這塊業(yè)務，如果我們這塊業(yè)務跟不上，勢必會影響我們的銷售。而且面對我們現在交房后急于回款，更是應該把這塊業(yè)務做好。

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房產抵押貸款糾紛中存在的若干問題

在房產作為抵押品是銀行貸款中常用的擔保機制，我公司從工商銀行接收的債權轉讓中有一部分業(yè)是用房產作抵押的，下面結合我公司追償實務及銀行房產抵押貸款糾紛的若干實例，對房產抵押相關法律風險問題進行分析。

一、抵押登記內容與抵押合同約定不一致

在抵押貸款的實踐中，有的銀行很注意抵押合同的內容但是忽視了抵押登記的具體要求，以致抵押登記內容與抵押合同約定不一樣。如銀行與甲公司、乙公司簽訂了一份抵押擔保借款合同。合同約定，由銀行向甲公司發(fā)放貸款若干，由乙公司以其正在建設的兩幢寫字樓及其所附著的地塊的土地使用權為該貸款提供抵押擔保。為保證抵押確實有效，銀行要求乙公司辦理抵押登記，并將乙公司寫字樓及附著土地的使用權一并抵押的事項在報紙上予以公告。但事后，銀行從乙公司提供的登記文件看，乙公司只將寫字樓所附著的土地使用權設定抵押登記，而未將兩幢寫字樓辦理抵押登記。此處發(fā)生了抵押登記與抵押合同的效力何者優(yōu)先的問題。

根據《擔保法》有關規(guī)定，以房屋等地上附著物或土地使用權設定抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由此可見，登記是抵押合同的生效要件。該案中雙方簽訂的抵押合同約定，將乙公司在建的兩幢寫字樓及其所附著之土地使用權一并設定抵押。但在辦理抵押登記中，兩幢寫字樓未被列入抵押登記的范圍。那么合同中有約定而未被登記記載的抵押物是否生效？對此最高人民法院頒布的《關于適用擔保法若干問題的解釋》第61條明確規(guī)定：“抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致，以登記記載的內容為準”。鑒于此，合同項下的有關對在建的兩幢寫字樓的抵押，因未依法登記而不能產生效力，銀行的合同項下?lián)碛械牡盅簷啻嬖谝欢▎栴}。

另外，從法理來看，土地使用權與其地上附著物應同時抵押。擔保法第36條規(guī)定：“以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。”鑒于本案的情況，依法應將該在建寫字樓及其所附之土地使用權一并抵押。而且根據抵押合同的約定，也表露了當事人愿將土地使用權和其在建工程一并抵押的真實意愿。同時，本案中的抵押合同的內容曾在當地日報上予以公告，在一定程度上起到公告的作用。據此，銀行可主張登記的抵押權的效力應及于其地上建筑物。但該主張是否能得到法院的支持，有待法院對上述事實及相關證據的認定。司法實踐中，法院較為注重抵押登記的效力。

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二、登記程序不規(guī)范

在房產抵押貸款中還有因登記程序不規(guī)范引發(fā)糾紛的情形。如有一家企業(yè)在于銀行簽訂房產抵押合同時，將有房屋所有權證的廠房和實際擁有的土地使用權卻一直未辦理土地使用權證的土地使用權一并抵押給銀行。該抵押合同在房管部門辦理了抵押登記。該企業(yè)的土地使用權經過了上級主管部門同意買受的。房產登記機構沒有慎重審查申請登記材料，在沒有《國有土地使用權證》的情況下，僅憑抵押合同和《房屋所有權證》就辦理了抵押登記。該登記是在建設部《城市房地產抵押管理辦法》時候辦理的，該辦法明確規(guī)定：以集體所有制企業(yè)房地產抵押的，必須經集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報上級主管機關備案；辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》等文件。在房產登記部門存在疏漏缺乏《國有土地使用權證》的情況下辦理了抵押登記，此種登記的效力是否應該得到肯定?

有人認為，根據《擔保法》的有關規(guī)定，房產抵押合同簽訂后辦理了房產抵押登記手續(xù)，應當認定抵押登記有效，抵押合同也應該有效。也有的人認為，法院應該從登記程序不規(guī)范的角度審查抵押登記的合法性和有效性。

從實踐操作來看，這種登記程序上存在瑕疵的抵押手續(xù)能否得到法院的認可，存在一定的或然性，因為畢竟缺乏明確肯定其有效性的法律規(guī)定。倘若抵押登記無效，從而導致抵押合同無效，則必然導致銀行的優(yōu)先受償權受損。

三、房產先出租后抵押

房產先出租后抵押，這是房產抵押貸款糾紛中時有發(fā)生的欺詐情形。房產所有人先串通第三者，通過合法的形式將房產租賃給第三者，租期較長（例如10年以上），租金在訂立合同時一次付清。然后，將房產抵押給銀行取得貸款。該陷阱的迷惑性在于按常規(guī)的抵押物審查方法難于發(fā)現抵押物是否出租，法律意識不強的信貸員即使發(fā)現也未必能識別其中所蘊藏的風險，抵押登記機關對此項內容通常也不予審查。

出租的房產用于抵押的風險性在于，當借款人不能按時歸還貸款，而金融機構實現抵押權時，即使抵押權實現，金融機構在房產人與第三者約定的租期內也不能受償分文�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第65條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效�！边@意味著，抵押權實現后，抵押人（原房屋產權人）與第三者簽訂的租賃合同仍然有效，無論是銀行還是其他的受讓人取得抵押房屋的產權，都不

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能自行與租賃人解除或變更合同，如果此時租金已經一次性付清或租金明顯偏低的話，房產的價值肯定要大打折扣，其對銀行貸款也就很難談得上保障性。

四、以未結清建設工程款的房產抵押

以未結清建設工程款的房產抵押，或雖工程款已全付，但串通建筑公司出具未結清建設工程款的材料。對于該種欺詐情形，極為容易被貸款銀行的業(yè)務人員所忽視。因為有抵押物變賣款項“優(yōu)先受償權”，人們通常認為房產抵押了就相當于進了保險柜，這一認識是相當危險的。因為拖欠工程款也對房屋變賣款項享有“優(yōu)先受償權”，而且最關鍵的是，拖欠建設工程款的“優(yōu)先受償權”要“優(yōu)先”于抵押的“優(yōu)先受償權”。這正是未結清建設工程款的房產抵押風險之所在。

《合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

五、以集體所有土地上的房產作抵押

以集體所有土地上的房產作抵押的貸款糾紛也時有發(fā)生。如位于農村集體土地上的化肥廠欲購買一套化肥生產設備，因資金不足，向銀行申請貸款。銀行提出貸款須提供擔保，化肥廠提出用廠房作抵押擔保，雙方遂簽訂了《抵押貸款合同》。該合同規(guī)定化肥廠以其房產作抵押向銀行貸款100萬元，貸款期限為4年。后來，化肥廠因經營不善瀕于倒閉，無力償還銀行貸款。銀行遂向法院起訴，要求實現其抵押權以清償化肥廠債務。根據我國《民法通則》第八十九條第二項規(guī)定：“債務人或者第三人可以提供一定的財產作為抵押物。債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還�！备鶕�上述規(guī)定，抵押權的實現方式為折價或者變賣抵押物，并從賣得價金中清償抵押人的債務。本案是房產抵押糾紛案，抵押標的物是房產，抵押權的實現不論用何種方式，處理抵押物房產時，都涉及到房屋的地基土地，即折價或變賣房產必然會附帶將土地折價或變賣土地。而本案中化肥廠的房產附屬于村集體所有的土地上，按照我國現行法律的規(guī)定，集體土地不以能轉讓。這就會使法院和當事人處于兩難境地；若不轉讓土地，房產無法折價或變賣；若轉讓土地，又違反法律。

在處理本案時，有人提出了三種方案：第一種方案，在不轉移土地所有權的情況下出賣抵押物。具體地說，就是在該土地所在的向陽村的范圍

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內變賣或拍賣該房產。若該村的企業(yè)或個人買受該房產，則不發(fā)生土地所有權轉移問題。出賣所得的價金，優(yōu)先清償抵押擔保的債權。第二種方案，在國家將抵押人占用的土地征為國有的情況下，將該地塊連同其上的建筑物整體出讓，然后將出讓所得中屬于抵押物的那一部分價金付給抵押權人。第三種方案，如果該化肥廠已具備破產原因，可以通過破產清算程序，對該廠進行整體拍賣，然后由清算組及有關當事人辦理土地征用和土地使用權出讓手續(xù)（如果由向陽村購買，則可不辦理土地手續(xù)）。這樣，在破產分配中，銀行可以從抵押物的價金中優(yōu)先受償；如未獲全部清償，其余部分的債權還可以加入普通債權的清償分配。

上述三種方案中，第一種方案倒不失為一種簡單易行的方法，但這一方案要取決于村內企業(yè)和個人的買賣力，還取決于人們對執(zhí)行抵押的理解與合作程度。因此，在該村實現抵押權的可能性不大。第二種方案，涉及到辦理征地審批、征地補償和人員安置等一系列手續(xù)。第三種方案的前提是化肥廠具備破產條件，但從本案案情中并不知道化肥廠是否具備破產條件，如果不具備，則該方案就無從談起。

此外，還有以在建房產工程作為抵押的、已經抵押的房產再次抵押的擔保糾紛。

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