201*年1-6月鄭州樓市總結(jié)

201*年上半年鄭州樓市總結(jié)及下半年走勢(shì)分析

201*年上半年，全國房地產(chǎn)市場延續(xù)201*年的回暖走勢(shì)，行業(yè)投資環(huán)境好轉(zhuǎn)，市場成交量攀升，重點(diǎn)城市房價(jià)普遍上漲。在此環(huán)境下，鄭州樓市也呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史新高。會(huì)上也發(fā)布了201*年下半年鄭州房地產(chǎn)市場走勢(shì)，綜合來看，房地產(chǎn)市場投放速度將加快，市場成交平穩(wěn)走高，房價(jià)上漲壓力仍將延續(xù)。一、201*年上半年鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況1.房地產(chǎn)開發(fā)情況根據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門初步統(tǒng)計(jì)，上半年，全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資累計(jì)完成635.88億元，同比增長30.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金783.48億元，同比增長33.6%，其中，國內(nèi)貸款61.69億元，同比增長4.7%，自籌資金364.07億元，同比增長20.7%，其他資金357.72億元，同比增長58.3%。2.土地出讓情況上半年，市區(qū)共出讓土地79宗，土地出讓面積為287.86萬平方米，同比增長78.09%，其中住宅、商服等用地出讓71宗，出讓面積281.75萬平方米，同比增長105.37%，成交金額為94.28億元，同比增長61.77%。3.商品房投放情況上半年，全市商品房投放面積903.42萬平方米，同比增長26.13%；其中，商品住房投放面積577.82萬平方米，同比下降4.42%。市區(qū)商品房投放面積603.32萬平方米，同比增長21.97%；其中，商品住房投放面積358.64萬平方米，同比下降13.58%。4.商品房銷售情況上半年，全市商品房銷售750.52萬平方米，同比增長42.9%；其中，商品住房銷售632.36萬平方米，同比增長33.23%。商品房銷售均價(jià)為7080元/平方米；其中，商品住房銷售均價(jià)為6237元/平方米。市區(qū)商品房銷售492.27萬平方米，同比增長24.21%；其中，商品住房銷售面積397.52萬平方米，同比增長14.34%。商品房銷售均價(jià)為8346元/平方米；其中，商品住房銷售均價(jià)為7365元/平方米。5.商品房累計(jì)可售情況截止6月底，市區(qū)商品房累計(jì)可售面積為1123.49萬平方米，同比增長48.08%，其中，商品住房累計(jì)可售面積為376.73萬平方米，同比下降16.19%。6.二手房交易情況上半年，全市二手房交易面積328.69萬平方米，同比增長196.79%；其中，二手住房交易面積320.97萬平方米，同比增長198.80%。二手房交易均價(jià)為5175元/平方米，其中，二手住房交易均價(jià)為5105元/平方米。市區(qū)二手房交易面積248.72萬平方米，同比增長189.02%；其中，二手住房交易面積242.19萬平方米，同比增長190.93%。二手房交易均價(jià)為6144元/平方米；其中，二手住房交易均價(jià)為6064元/平方米。7.房屋租賃情況上半年，全市完成非住宅租賃管理面積1023.8萬平方米；累計(jì)完成住宅登記備案65216戶。市區(qū)新增非住宅租賃管理面積10.1萬平方米，累計(jì)完成740.9萬平方米；新增住宅登記備案368戶，累計(jì)完成60438戶。6月份和1月份相比，商鋪?zhàn)赓U價(jià)格平均上漲10%，住宅租賃價(jià)格平均上漲15%。上半年工作總結(jié)范文薈萃

教師工作總結(jié)財(cái)務(wù)工作總結(jié)銷售工作總結(jié)行政工作總結(jié)后勤工作總結(jié)

8.房屋抵押完成情況上半年，全市完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積1608.51萬平方米，同比增長51.2%；完成抵押登記金額713.9億元，同比增長72.8%。市區(qū)完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積1058.87萬平方米，同比增長40.7%；完成抵押登記金額579.26億元，同比增長64.6%。9.保障性住房完成情況上半年，全市保障性住房開工建設(shè)45889套，占省定任務(wù)量的100%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房開工3786套，公共租賃住房開工25880套，棚戶區(qū)改造開工建設(shè)16223套。二、201*年上半年鄭州房地產(chǎn)市場特點(diǎn)1.商品房供銷兩旺上半年，全市商品房投放量和銷售量均為201*年以來的最高值，其中市區(qū)的商品房投放量創(chuàng)下同期歷史新高，銷售面積也是繼201*年上半年之后的第二高位。其原因：一是從去年二季度至今持續(xù)的銷售回暖，使得房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，行業(yè)信心回升，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場的預(yù)期普遍向好，開發(fā)投資力度明顯加大，突出表現(xiàn)在今年上半年商品房投放面積的大幅增加。二是由于201*年房地產(chǎn)市場的回暖始于二季度，去年上半年商品房銷售面積仍處于相對(duì)低位，因此今年上半年銷售量同比出現(xiàn)較大增幅。三是今年上半年雖然新“國五條”對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定影響，但鄭州作為二三線城市，需求更多的體現(xiàn)在首次置業(yè)和改善需求上，使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市。2.商品住房供應(yīng)偏緊上半年，在商品房市場投放增幅明顯的形勢(shì)下，全市及市區(qū)商品住房投放量均出現(xiàn)負(fù)增長。從商品住房的供銷比看，全市商品住房的供銷比為0.91：1、市區(qū)為0.9：1。商品住房市場供應(yīng)偏緊，需求旺盛，導(dǎo)致商品住房庫存的頻頻走低。以市區(qū)為例，市區(qū)的商品住房累計(jì)可售面積已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月庫存量低于400萬平方米。造成商品住房供應(yīng)偏緊的原因主要是過去5年里，全市商品住房用地實(shí)際供應(yīng)48114.21畝，其中市區(qū)供應(yīng)量為19537.37畝，而201*-201*年僅占全市的五年供地量的31.06%，市區(qū)為34.26%，前期土地供應(yīng)偏緊很大程度上影響到今年上半年的商品房市場投放量。3.商品住房價(jià)格上漲上半年，全市各月的商品住房銷售均價(jià)為5926元/平方米、5915元/平方米、6295元/平方米、6224元/平方米、6287元/平方米、6631元/平方米，市區(qū)各月的商品住房銷售均價(jià)分別為6991元/平方米、7186元/平方米、7392元/平方米、7506元/平方米、7410元/平方米、7630元/平方米，可以看到全市商品住房銷售均價(jià)前期較為平穩(wěn)，年中出現(xiàn)翹尾，而市區(qū)的商品住房價(jià)格整體呈現(xiàn)出小幅上漲的態(tài)勢(shì)，5月份在預(yù)售審批環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理、約談企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、暫停企業(yè)網(wǎng)簽資格等行政干預(yù)下，房價(jià)出現(xiàn)回落，但仍難以從根本上抑制房價(jià)上漲的勢(shì)頭。房價(jià)上漲的原因：一是從成本方面看，土地、人工、建筑、融資和營銷等成本不斷提高，導(dǎo)致房屋建設(shè)成本逐漸上漲，因此項(xiàng)目入市后房價(jià)普遍較高；二是從開發(fā)企業(yè)角度，目前市場良好的銷售形勢(shì)，企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，沒有降價(jià)促銷的動(dòng)力；三是從供應(yīng)方面看，市場持續(xù)性的回暖使商品住房的庫存量逐漸減少，供應(yīng)的緊張?jiān)斐蓛r(jià)格的堅(jiān)挺；四是從需求方面講，看漲預(yù)期的增強(qiáng)使得購房者集中入市，需求的旺盛也成為房價(jià)走高的“推手”。4.中小戶型仍是主流從市區(qū)商品住房的銷售結(jié)構(gòu)看，上半年，套型面積在60-100平方米的商品住房銷售25281套，占到商品住房銷量的60.79%，與去年同期相比，銷量增長28.17%，占比提高8.16個(gè)百分點(diǎn)，可以看出中小戶型仍是市場需求的主流。5.非住宅明顯供大于求上半年，全市非住宅投放面積達(dá)到325.6萬平方米，同比增長191.39%，銷售面積為118.16萬平方米，同比增長133.70%，供銷比為2.76：1；市區(qū)的非住宅投放面積為243.68萬平方米，同比增長205.90%，銷售面積為94.75萬平方米，同比增長94.72%。非住宅供求比為2.57：1。全市及市區(qū)非住宅的投放量及銷售量均創(chuàng)下歷史新高，但投放面積增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售面積的增幅，供大于求十分明顯。非住宅的供大于求，一方面直接導(dǎo)致非住宅庫存量的激增，以市區(qū)為例，非住宅累計(jì)可售面積由去年12月底的598.46萬平方米，上升至今年6月底的746.76萬平方米，上半年各月的非住宅庫存頻頻刷新歷史新高，以過去12個(gè)月的月均消化面積計(jì)算，市區(qū)非住宅累計(jì)可售面積的消化周期達(dá)到48個(gè)月。另一方面也直接導(dǎo)致非住宅市場競爭加劇，開發(fā)企業(yè)只能通過降價(jià)來“跑量”，6月份，市區(qū)非住宅銷售均價(jià)為12464元/平方米，較去年12月份的15085元/平方米下跌了2621元/平方米。6.二手房交易量創(chuàng)新高上半年，全市及市區(qū)的二手房交易量已經(jīng)超過了去年全年的水平，創(chuàng)下同期二手房交易的歷史新高。從月度看，在新“國五條”出臺(tái)前后，二手房成交量一度出現(xiàn)較大的波動(dòng)，幅度大于商品房。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，“末班車”效應(yīng)使得二手房交易量刷新成交記錄，全市4月份的二手房交易量86.83萬平方米，市區(qū)3月份的二手房交易量66.79萬平方米，創(chuàng)下了鄭州二手房月度交易量的最高水平；雖然3、4月份在一定程度上透支了未來的市場需求，造成5、6月份二手房交易量的環(huán)比下跌，5、6月份全市二手房交易量62.61萬平方米和40.80萬平方米，市區(qū)為42.81萬平方米和31.83萬平方米，但也遠(yuǎn)高于201*年二手房的全市月均交易量24.8萬平方米和市區(qū)月均交易量19.5萬平方米。7.縣域房地產(chǎn)勢(shì)頭正勁上半年，縣域商品房投放面積300.1萬平方米，同比增長35.4%，其中：商品住房投放面積219.18萬平方米，同比增長15.63%；非住宅投放面積80.92萬平方米，同比增長152.24%。縣域商品房銷售面積258.25萬平方米，同比增長100.36%，其中：商品住房銷售234.84萬平方米，同比增長84.93%，非住宅銷售面積23.41萬平方米，同比增長1132.11%，縣域房地產(chǎn)市場銷售增幅遠(yuǎn)高于市區(qū)增幅。雖然縣域非住宅銷售同比增幅較大，但仍不容忽視的是，縣域非住宅市場的供應(yīng)量過大，供大于求態(tài)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，上半年縣域非住宅供銷比達(dá)到3.46：1，供銷比值高于市區(qū)。近兩年縣域房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)態(tài)以城市綜合體項(xiàng)目居多，其中非住宅物業(yè)的開發(fā)比重過大。在201*年至201*年上半年的兩年半期間，縣域非住宅累計(jì)的供銷差已經(jīng)達(dá)到173.01萬平方米，短期內(nèi)難以消化。三、鄭州房地產(chǎn)市場下半年走勢(shì)從經(jīng)濟(jì)層面看，房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)步回升的同時(shí)，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，房地產(chǎn)外部環(huán)境存在一定的變數(shù)。從政策層面看，6月19日，李克強(qiáng)總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出支持居民家庭首套自住購房，這是新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)以來第一次在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展做出公開表態(tài)，傳遞出對(duì)于房地產(chǎn)政策面的訊息偏向利好。從資金層面看，目前銀行流動(dòng)性資金緊張，將短期內(nèi)明顯影響購房者貸款；但7月5日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)指導(dǎo)意見》中要求銀行積極滿足居民家庭首套房等合理信貸需求，對(duì)房地產(chǎn)信貸而言中長期同樣偏向利好。從土地供應(yīng)看，鄭州近兩年加大了商品住房的土地供應(yīng)，201*年-201*年全市商品住宅供地為33169.16畝，占到過去五年商品住房實(shí)際供應(yīng)量的68.94%，其中市區(qū)供地12843.84畝，是過去五年商品住房實(shí)際供應(yīng)量的65.74%，這些土地陸續(xù)進(jìn)入市場，將極大緩解商品住房市場短暫性供應(yīng)偏緊的局面。綜合上述因素，我們認(rèn)為下半年鄭州房地產(chǎn)市場：1.市場投放速度加快隨著市場的持續(xù)平穩(wěn)以及政策效應(yīng)的遞減，房企對(duì)市場預(yù)期依舊樂觀；同時(shí)，今年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和商品住房新開工面積高出去年同期7.4個(gè)百分點(diǎn)和29.7個(gè)百分點(diǎn)，

預(yù)計(jì)今年下半年以及明年上半年市場投放量將進(jìn)一步增加，商品住房將呈供求平衡或供略大于求的局面。2.市場成交平穩(wěn)走高預(yù)計(jì)行業(yè)大環(huán)境維持基本平穩(wěn)的情況下，市場活躍的態(tài)勢(shì)將保持平穩(wěn)走高。3.房價(jià)壓力依然較大在已采取穩(wěn)控房價(jià)措施的基礎(chǔ)上，物價(jià)和房管部門將采取更加有效的行政干預(yù)措施，下半年房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長，但目前住宅市場庫存暫時(shí)處于低位，房價(jià)上漲壓力仍將延續(xù)。4.三類社區(qū)建設(shè)加速在201*年鄭州《政府工作報(bào)告》中稱，今年將啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目31個(gè)、合村并城項(xiàng)目38個(gè)、新型農(nóng)村社區(qū)項(xiàng)目24個(gè)，力爭實(shí)施拆遷7300萬平方米，新建建筑面積1201*萬平方米。三類社區(qū)的啟動(dòng)和積極推進(jìn)，一方面將改善拆遷安置戶的居住環(huán)境，一方面也會(huì)進(jìn)一步增加商品住宅的市場供應(yīng)量。四、有關(guān)建議1.對(duì)政府的建議建議政府部門一是按照“強(qiáng)投資、夯基礎(chǔ)、調(diào)結(jié)構(gòu)、求提升”的指導(dǎo)思想，進(jìn)一步加大住房用地供應(yīng)規(guī)模，尤其是加大中小套型普通商品住房和保障性住房用地供應(yīng)，滿足中小戶型、首套住房購買者的自住性需求；二是對(duì)周邊已建有大型商業(yè)的住宅項(xiàng)目，規(guī)劃管理部門在審批時(shí)要降低商業(yè)等非住宅物業(yè)的控規(guī)指標(biāo)，以社區(qū)配套商業(yè)的下限值執(zhí)行，避免社區(qū)商業(yè)向區(qū)域商業(yè)中心的開發(fā)沖動(dòng)，達(dá)到減少非住宅投放量的目的；三是建議土地管理部門減少非住宅用地供應(yīng)數(shù)量，放緩非住宅供地節(jié)奏，增加住宅用地供應(yīng)；四是7月1日起，鄭州開始執(zhí)行《鄭州市新建商品住房銷售價(jià)格備案管理辦法》，物價(jià)部門要切實(shí)加強(qiáng)“一房一價(jià)”管理，加大對(duì)商品住房銷售價(jià)格的監(jiān)管力度；五是房管部門進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售管理和市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處采用拖延開盤時(shí)間或者控制房源等手段捂盤惜售、故意制造房源緊張氣氛的行為；六是加快以公共租賃住房為主的保障性住房建設(shè)進(jìn)度，盡快形成有效供應(yīng)，滿足人們對(duì)租賃住房需求。2.對(duì)開發(fā)企業(yè)的建議開發(fā)企業(yè)一方面要充分理解支持當(dāng)前的房地產(chǎn)市場調(diào)控，科學(xué)理性定價(jià)，保持目前較為理性促銷的營銷策略，充分意識(shí)到剛性需求對(duì)房價(jià)的敏感度及承受度，用心呵護(hù)市場，將價(jià)格穩(wěn)定在相對(duì)平穩(wěn)、消費(fèi)者者可接受的水平。另一方面，隨著國內(nèi)外流動(dòng)性的縮緊，如何籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)在下半年亟待解決的問題，管好用活資金、提高資金周轉(zhuǎn)速度是企業(yè)生存和發(fā)展的法寶；因此要珍惜目前良好的市場環(huán)境，根據(jù)市場需求加快投資和投放速度，及時(shí)公開可售房源，加快資金回籠速度，避免市場變化時(shí)產(chǎn)品滯銷。3、對(duì)購房者的建議一是建議消費(fèi)者在購房時(shí)調(diào)整置業(yè)觀念，目前鄭州公租房已陸續(xù)推向市場，消費(fèi)者可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)能力或租或購。二是隨著商品住房的供應(yīng)量逐步增加，消費(fèi)者可根據(jù)市場投放的變化和自身對(duì)住房的需求以及經(jīng)濟(jì)承受能力，選擇合適的時(shí)機(jī)入市

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201*年上半年鄭州樓市總結(jié)及下半年走勢(shì)分析

201*年上半年，全國房地產(chǎn)市場延續(xù)201*年的回暖走勢(shì)，行業(yè)投資環(huán)境好轉(zhuǎn)，市場成交量攀升，重點(diǎn)城市房價(jià)普遍上漲。在此環(huán)境下，鄭州樓市也呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史新高。

會(huì)上也發(fā)布了201*年下半年鄭州房地產(chǎn)市場走勢(shì)，綜合來看，房地產(chǎn)市場投放速度將加快，市場成交平穩(wěn)走高，房價(jià)上漲壓力仍將延續(xù)。

一、201*年上半年鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況1.房地產(chǎn)開發(fā)情況

根據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門初步統(tǒng)計(jì)，上半年，全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資累計(jì)完成635.88億元，同比增長30.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金783.48億元，同比增長33.6%，其中，國內(nèi)貸款61.69億元，同比增長4.7%，自籌資金364.07億元，同比增長20.7%，其他資金357.72億元，同比增長58.3%。

2.土地出讓情況

上半年，市區(qū)共出讓土地79宗，土地出讓面積為287.86萬平方米，同比增長78.09%，其中住宅、商服等用地出讓71宗，出讓面積281.75萬平方米，同比增長105.37%，成交金額為94.28億元，同比增長61.77%。

3.商品房投放情況

上半年，全市商品房投放面積903.42萬平方米，同比增長26.13%；其中，商品住房投放面積577.82萬平方米，同比下降4.42%。市區(qū)商品房投放面積603.32萬平方米，同比增長21.97%；其中，商品住房投放面積358.64萬平方米，同比下降13.58%。

4.商品房銷售情況

上半年，全市商品房銷售750.52萬平方米，同比增長42.9%；其中，商品住房銷售632.36萬平方米，同比增長33.23%。商品房銷售均價(jià)為7080元/平方米；其中，商品住房銷售均價(jià)為6237元/平方米。市區(qū)商品房銷售492.27萬平方米，同比增長24.21%；其中，商品住房銷售面積397.52萬平方米，同比增長14.34%。商品房銷售均價(jià)為8346元/平方米；其中，商品住房銷售均價(jià)為7365元/平方米。5.商品房累計(jì)可售情況

截止6月底，市區(qū)商品房累計(jì)可售面積為1123.49萬平方米，同比增長48.08%，其中，商品住房累計(jì)可售面積為376.73萬平方米，同比下降16.19%。

6.二手房交易情況

上半年，全市二手房交易面積328.69萬平方米，同比增長196.79%；其中，二手住房交易面積320.97萬平方米，同比增長198.80%。二手房交易均價(jià)為5175元/平方米，其中，二手住房交易均價(jià)為5105元/平方米。市區(qū)二手房交易面積248.72萬平方米，同比增長189.02%；其中，二手住房交易面積242.19萬平方米，同比增長190.93%。二手房交易均價(jià)為6144元/平方米；其中，二手住房交易均價(jià)為6064元/平方米。

7.房屋租賃情況

上半年，全市完成非住宅租賃管理面積1023.8萬平方米；累計(jì)完成住宅登記備案65216戶。市區(qū)新增非住宅租賃管理面積10.1萬平方米，累計(jì)完成740.9萬平方米；新增住宅登記備案368戶，累計(jì)完成60438戶。6月份和1月份相比，商鋪?zhàn)赓U價(jià)格平均上漲10%，住宅租賃價(jià)格平均上漲15%。

8.房屋抵押完成情況上半年，全市完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積1608.51萬平方米，同比增長51.2%；完成抵押登記金額713.9億元，同比增長72.8%。市區(qū)完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積1058.87萬平方米，同比增長40.7%；完成抵押登記金額579.26億元，同比增長64.6%。

9.保障性住房完成情況

上半年，全市保障性住房開工建設(shè)45889套，占省定任務(wù)量的100%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房開工3786套，公共租賃住房開工25880套，棚戶區(qū)改造開工建設(shè)16223套。

二、201*年上半年鄭州房地產(chǎn)市場特點(diǎn)1.商品房供銷兩旺

上半年，全市商品房投放量和銷售量均為201*年以來的最高值，其中市區(qū)的商品房投放量創(chuàng)下同期歷史新高，銷售面積也是繼201*年上半年之后的第二高位。其原因：一是從去年二季度至今持續(xù)的銷售回暖，使得房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，行業(yè)信心回升，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場的預(yù)期普遍向好，開發(fā)投資力度明顯加大，突出表現(xiàn)在今年上半年商品房投放面積的大幅增加。二是由于201*年房地產(chǎn)市場的回暖始于二季度，去年上半年商品房銷售面積仍處于相對(duì)低位，因此今年上半年銷售量同比出現(xiàn)較大增幅。三是今年上半年雖然新“國五條”對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定影響，但鄭州作為二三線城市，需求更多的體現(xiàn)在首次置業(yè)和改善需求上，使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市。

2.商品住房供應(yīng)偏緊

上半年，在商品房市場投放增幅明顯的形勢(shì)下，全市及市區(qū)商品住房投放量均出現(xiàn)負(fù)增長。從商品住房的供銷比看，全市商品住房的供銷比為0.91：1、市區(qū)為0.9：1。商品住房市場供應(yīng)偏緊，需求旺盛，導(dǎo)致商品住房庫存的頻頻走低。以市區(qū)為例，市區(qū)的商品住房累計(jì)可售面積已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月庫存量低于400萬平方米。造成商品住房供應(yīng)偏緊的原因主要是過去5年里，全市商品住房用地實(shí)際供應(yīng)48114.21畝，其中市區(qū)供應(yīng)量為19537.37畝，而201*-201*年僅占全市的五年供地量的31.06%，市區(qū)為34.26%，前期土地供應(yīng)偏緊很大程度上影響到今年上半年的商品房市場投放量。

3.商品住房價(jià)格上漲

上半年，全市各月的商品住房銷售均價(jià)為5926元/平方米、5915元/平方米、6295元/平方米、6224元/平方米、6287元/平方米、6631元/平方米，市區(qū)各月的商品住房銷售均價(jià)分別為6991元/平方米、7186元/平方米、7392元/平方米、7506元/平方米、7410元/平方米、7630元/平方米，可以看到全市商品住房銷售均價(jià)前期較為平穩(wěn)，年中出現(xiàn)翹尾，而市區(qū)的商品住房價(jià)格整體呈現(xiàn)出小幅上漲的態(tài)勢(shì)，5月份在預(yù)售審批環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理、約談企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、暫停企業(yè)網(wǎng)簽資格等行政干預(yù)下，房價(jià)出現(xiàn)回落，但仍難以從根本上抑制房價(jià)上漲的勢(shì)頭。房價(jià)上漲的原因：一是從成本方面看，土地、人工、建筑、融資和營銷等成本不斷提高，導(dǎo)致房屋建設(shè)成本逐漸上漲，因此項(xiàng)目入市后房價(jià)普遍較高；二是從開發(fā)企業(yè)角度，目前市場良好的銷售形勢(shì)，企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，沒有降價(jià)促銷的動(dòng)力；三是從供應(yīng)方面看，市場持續(xù)性的回暖使商品住房的庫存量逐漸減少，供應(yīng)的緊張?jiān)斐蓛r(jià)格的堅(jiān)挺；四是從需求方面講，看漲預(yù)期的增強(qiáng)使得購房者集中入市，需求的旺盛也成為房價(jià)走高的“推手”。

4.中小戶型仍是主流

從市區(qū)商品住房的銷售結(jié)構(gòu)看，上半年，套型面積在60-100平方米的商品住房銷售25281套，占到商品住房銷量的60.79%，與去年同期相比，銷量增長28.17%，占比提高8.16個(gè)百分點(diǎn)，可以看出中小戶型仍是市場需求的主流。

5.非住宅明顯供大于求

上半年，全市非住宅投放面積達(dá)到325.6萬平方米，同比增長191.39%，銷售面積為118.16萬平方米，同比增長133.70%，供銷比為2.76：1；市區(qū)的非住宅投放面積為243.68萬平方米，同比增長205.90%，銷售面積為94.75萬平方米，同比增長94.72%。非住宅供求比為2.57：1。全市及市區(qū)非住宅的投放量及銷售量均創(chuàng)下歷史新高，但投放面積增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售面積的增幅，供大于求十分明顯。非住宅的供大于求，一方面直接導(dǎo)致非住宅庫存量的激增，以市區(qū)為例，非住宅累計(jì)可售面積由去年12月底的598.46萬平方米，上升至今年6月底的746.76萬平方米，上半年各月的非住宅庫存頻頻刷新歷史新高，以過去12個(gè)月的月均消化面積計(jì)算，市區(qū)非住宅累計(jì)可售面積的消化周期達(dá)到48個(gè)月。另一方面也直接導(dǎo)致非住宅市場競爭加劇，開發(fā)企業(yè)只能通過降價(jià)來“跑量”，6月份，市區(qū)非住宅銷售均價(jià)為12464元/平方米，較去年12月份的15085元/平方米下跌了2621元/平方米。

6.二手房交易量創(chuàng)新高

上半年，全市及市區(qū)的二手房交易量已經(jīng)超過了去年全年的水平，創(chuàng)下同期二手房交易的歷史新高。從月度看，在新“國五條”出臺(tái)前后，二手房成交量一度出現(xiàn)較大的波動(dòng)，幅度大于商品房。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，“末班車”效應(yīng)使得二手房交易量刷新成交記錄，全市4月份的二手房交易量86.83萬平方米，市區(qū)3月份的二手房交易量66.79萬平方米，創(chuàng)下了鄭州二手房月度交易量的最高水平；雖然3、4月份在一定程度上透支了未來的市場需求，造成5、6月份二手房交易量的環(huán)比下跌，5、6月份全市二手房交易量62.61萬平方米和40.80萬平方米，市區(qū)為42.81萬平方米和31.83萬平方米，但也遠(yuǎn)高于201*年二手房的全市月均交易量24.8萬平方米和市區(qū)月均交易量19.5萬平方米。

7.縣域房地產(chǎn)勢(shì)頭正勁

上半年，縣域商品房投放面積300.1萬平方米，同比增長35.4%，其中：商品住房投放面積219.18萬平方米，同比增長15.63%；非住宅投放面積80.92萬平方米，同比增長152.24%�？h域商品房銷售面積258.25萬平方米，同比增長100.36%，其中：商品住房銷售234.84萬平方米，同比增長84.93%，非住宅銷售面積23.41萬平方米，同比增長1132.11%，縣域房地產(chǎn)市場銷售增幅遠(yuǎn)高于市區(qū)增幅。雖然縣域非住宅銷售同比增幅較大，但仍不容忽視的是，縣域非住宅市場的供應(yīng)量過大，供大于求態(tài)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，上半年縣域非住宅供銷比達(dá)到3.46：1，供銷比值高于市區(qū)。近兩年縣域房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)態(tài)以城市綜合體項(xiàng)目居多，其中非住宅物業(yè)的開發(fā)比重過大。在201*年至201*年上半年的兩年半期間，縣域非住宅累計(jì)的供銷差已經(jīng)達(dá)到173.01萬平方米，短期內(nèi)難以消化。

三、鄭州房地產(chǎn)市場下半年走勢(shì)

從經(jīng)濟(jì)層面看，房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)步回升的同時(shí)，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，房地產(chǎn)外部環(huán)境存在一定的變數(shù)。

從政策層面看，6月19日，李克強(qiáng)總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出支持居民家庭首套自住購房，這是新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)以來第一次在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展做出公開表態(tài)，傳遞出對(duì)于房地產(chǎn)政策面的訊息偏向利好。

從資金層面看，目前銀行流動(dòng)性資金緊張，將短期內(nèi)明顯影響購房者貸款；但7月5日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)指導(dǎo)意見》中要求銀行積極滿足居民家庭首套房等合理信貸需求，對(duì)房地產(chǎn)信貸而言中長期同樣偏向利好。

從土地供應(yīng)看，鄭州近兩年加大了商品住房的土地供應(yīng)，201*年-201*年全市商品住宅供地為33169.16畝，占到過去五年商品住房實(shí)際供應(yīng)量的68.94%，其中市區(qū)供地12843.84畝，是過去五年商品住房實(shí)際供應(yīng)量的65.74%，這些土地陸續(xù)進(jìn)入市場，將極大緩解商品住房市場短暫性供應(yīng)偏緊的局面。

綜合上述因素，我們認(rèn)為下半年鄭州房地產(chǎn)市場：1.市場投放速度加快

隨著市場的持續(xù)平穩(wěn)以及政策效應(yīng)的遞減，房企對(duì)市場預(yù)期依舊樂觀；同時(shí)，今年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和商品住房新開工面積高出去年同期7.4個(gè)百分點(diǎn)和29.7個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年下半年以及明年上半年市場投放量將進(jìn)一步增加，商品住房將呈供求平衡或供略大于求的局面。

2.市場成交平穩(wěn)走高

預(yù)計(jì)行業(yè)大環(huán)境維持基本平穩(wěn)的情況下，市場活躍的態(tài)勢(shì)將保持平穩(wěn)走高。3.房價(jià)壓力依然較大

在已采取穩(wěn)控房價(jià)措施的基礎(chǔ)上，物價(jià)和房管部門將采取更加有效的行政干預(yù)措施，下半年房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長，但目前住宅市場庫存暫時(shí)處于低位，房價(jià)上漲壓力仍將延續(xù)。

4.三類社區(qū)建設(shè)加速

在201*年鄭州《政府工作報(bào)告》中稱，今年將啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目31個(gè)、合村并城項(xiàng)目38個(gè)、新型農(nóng)村社區(qū)項(xiàng)目24個(gè)，力爭實(shí)施拆遷7300萬平方米，新建建筑面積1201*萬平方米。三類社區(qū)的啟動(dòng)和積極推進(jìn)，一方面將改善拆遷安置戶的居住環(huán)境，一方面也會(huì)進(jìn)一步增加商品住宅的市場供應(yīng)量。

四、有關(guān)建議1.對(duì)政府的建議

建議政府部門一是按照“強(qiáng)投資、夯基礎(chǔ)、調(diào)結(jié)構(gòu)、求提升”的指導(dǎo)思想，進(jìn)一步加大住房用地供應(yīng)規(guī)模，尤其是加大中小套型普通商品住房和保障性住房用地供應(yīng)，滿足中小戶型、首套住房購買者的自住性需求；二是對(duì)周邊已建有大型商業(yè)的住宅項(xiàng)目，規(guī)劃管理部門在審批時(shí)要降低商業(yè)等非住宅物業(yè)的控規(guī)指標(biāo)，以社區(qū)配套商業(yè)的下限值執(zhí)行，避免社區(qū)商業(yè)向區(qū)域商業(yè)中心的開發(fā)沖動(dòng)，達(dá)到減少非住宅投放量的目的；三是建議土地管理部門減少非住宅用地供應(yīng)數(shù)量，放緩非住宅供地節(jié)奏，增加住宅用地供應(yīng)；四是7月1日起，鄭州開始執(zhí)行《鄭州市新建商品住房銷售價(jià)格備案管理辦法》，物價(jià)部門要切實(shí)加強(qiáng)“一房一價(jià)”管理，加大對(duì)商品住房銷售價(jià)格的監(jiān)管力度；五是房管部門進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售管理和市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處采用拖延開盤時(shí)間或者控制房源等手段捂盤惜售、故意制造房源緊張氣氛的行為；六是加快以公共租賃住房為主的保障性住房建設(shè)進(jìn)度，盡快形成有效供應(yīng)，滿足人們對(duì)租賃住房需求。

2.對(duì)開發(fā)企業(yè)的建議

開發(fā)企業(yè)一方面要充分理解支持當(dāng)前的房地產(chǎn)市場調(diào)控，科學(xué)理性定價(jià)，保持目前較為理性促銷的營銷策略，充分意識(shí)到剛性需求對(duì)房價(jià)的敏感度及承受度，用心呵護(hù)市場，將價(jià)格穩(wěn)定在相對(duì)平穩(wěn)、消費(fèi)者者可接受的水平。另一方面，隨著國內(nèi)外流動(dòng)性的縮緊，如何籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)在下半年亟待解決的問題，管好用活資金、提高資金周轉(zhuǎn)速度是企業(yè)生存和發(fā)展的法寶；因此要珍惜目前良好的市場環(huán)境，根據(jù)市場需求加快投資和投放速度，及時(shí)公開可售房源，加快資金回籠速度，避免市場變化時(shí)產(chǎn)品滯銷。

3、對(duì)購房者的建議

一是建議消費(fèi)者在購房時(shí)調(diào)整置業(yè)觀念，目前鄭州公租房已陸續(xù)推向市場，消費(fèi)者可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)能力或租或購。二是隨著商品住房的供應(yīng)量逐步增加，消費(fèi)者可根據(jù)市場投放的變化和自身對(duì)住房的需求以及經(jīng)濟(jì)承受能力，選擇合適的時(shí)機(jī)入市。

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