酒店式產(chǎn)權(quán)公寓

酒店式產(chǎn)權(quán)公寓

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上海酒店式公寓分析報告

1.上海酒店式公寓發(fā)展歷史:上海酒店式公寓發(fā)展歷史:

上海酒店式公寓最早出現(xiàn)于201*年6月的普陀區(qū)MyCity.作為一個新興的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于其產(chǎn)品形態(tài),開發(fā)模式較為特殊.早期的酒店式公寓主要為爛尾樓改建,產(chǎn)品單一.但作為一個新興的房地產(chǎn)投資類型產(chǎn)品,酒店式公寓以其全裝修,面積小,總價低,高回報等因素不斷受到市場追捧.早期的酒店式小戶型公寓以低總價做明顯訴求,以年輕客戶,白領(lǐng)為主打.強調(diào)自有產(chǎn)權(quán)和生活的獨立性.強調(diào)低總價.因小戶型的總價低,選擇的地段一般都較好,因而擁有較高的租金回報,購房者可以以租養(yǎng)房,因此具有了明顯的投資特性.所以到201*年的酒店式小戶型公寓直接用投資作為項目的主訴求.

上海酒店式公寓主要區(qū)域分布供應(yīng):主要區(qū)域分布供應(yīng)2.上海酒店式公寓主要區(qū)域分布供應(yīng):

目前小面積酒店式公寓分布主要集中在環(huán)線內(nèi)區(qū)域,分布位置涵蓋各個行政區(qū).其中以黃浦,老南市南浦大橋區(qū)域,徐匯,靜安,閘北環(huán)內(nèi)和虹口靠近外灘區(qū)域.酒店式公寓上海市場上的供應(yīng)量為9000套左右,80余個酒店式公寓,徐匯,長寧和盧灣三區(qū)占據(jù)了其中71%的份額.其分布主要集中在上海東西方向虹橋開發(fā)區(qū)到浦東小陸家嘴軸線上,其中衡山路板塊,鎮(zhèn)寧路板塊,華山路板塊和南京西路板塊酒店式服務(wù)公寓分布最為集中的區(qū)域.其次為靠近人民廣場的新天地板塊和外灘板塊.虹橋板塊雖然分布的物業(yè)數(shù)量不少,但是相對比較分散.

徐匯酒店式公寓分析:徐匯酒店式公寓分析:酒店式公寓分析徐匯區(qū)是上海的重要商業(yè)中心之一.徐家匯眾多的辦公樓以及徐家匯便捷的交通使徐匯區(qū)有開發(fā)小戶型的良好條件.近來開發(fā)的巴黎時韻,東方時空都位于徐匯中心的繁華地段.相比其他區(qū)大量出現(xiàn)的大戶型項目,徐匯的小戶型公寓的數(shù)量較少,目前競爭也較小.因此開發(fā)商都在這里開發(fā)產(chǎn)品,而徐匯區(qū)也不像其他區(qū)有大量可供改造的爛尾樓,這可能是周邊小戶型較少的原因.徐匯內(nèi)環(huán)區(qū)域由于它的特殊歷史性和人文環(huán)境的積淀,形成了上海市的高尚住宅區(qū),區(qū)域內(nèi)開發(fā)的酒店式公寓無論是本身的品質(zhì)還是高出租率和高租金回報率,都在上海其他的地區(qū)首屈一指

盧灣區(qū)酒店式公寓分析:盧灣區(qū)酒店式公寓分析:

盧灣區(qū)是上海的重要商業(yè)區(qū),區(qū)域內(nèi)淮海路沿線一直是一條繁華的商業(yè)辦公街.良好的地理位置和商業(yè)依托使盧灣區(qū),特別是淮海路周邊區(qū)域為高檔酒店式公寓的出現(xiàn)提供了得天獨厚的先決條件.特別是由于新天地的開發(fā),其周邊區(qū)域已逐漸形成了集辦公,酒店,餐飲娛樂與與一體的高檔次的綜合區(qū)域.周邊豪宅林立,前幾年一直

號稱上海樓王的華府天地就位于該區(qū)域內(nèi).此外,該區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓也迅速崛起.其中就包括新加坡財團(tuán)凱德置業(yè)投資建造的錦麟天地等.其不斷攀升的住入住率和租金已經(jīng)直逼徐匯區(qū)的酒店式公寓.

3.小面積酒店式公寓產(chǎn)品分析小面積酒店式公寓產(chǎn)品分析

A.滿足居住型的單身公寓:單身公寓是指為單身人士度身定造的公寓.長期以來,上海中心區(qū)商品住宅開發(fā)一直缺少以年輕人為主力客戶的住宅產(chǎn)品.其主要針對的是高學(xué)歷,高收入,具有現(xiàn)代生活觀念和較強消費能力的青年群體.但由于市中心一般商品房面積大,總價高,服務(wù)含量低等因素,而郊區(qū)住宅又交通不便,配套不足,造成了這一青年群體的購房需求一直處于被抑制狀態(tài).在上海住宅市場需求多元化的背景下,單身公寓作為一種全新的住宅形態(tài),釋放了這一群體強烈的購房欲望.這也是目前市場上酒店式公寓的主打產(chǎn)品.

B.投資型服務(wù)型單身公寓(即小面積酒店式公寓):隨著單身公寓的發(fā)展,其配套服務(wù)的理念越來越接近酒店,而且單身公寓的地段雄居上海較好的地段上,凸現(xiàn)了相當(dāng)?shù)耐顿Y價值.從購買的客戶群中,投資客的比例加重.在開發(fā)商利益的驅(qū)動下,高單價能夠帶來更高的開發(fā)利潤.因此,開發(fā)商借項目的投資性質(zhì)在市場上開始炒作.在投資客進(jìn)場炒作的過程中,投資型服務(wù)型單身公寓已經(jīng)變成一種投資品種.特別是在近年,隨著大量外籍人士來到上海生活工作,針對該客戶群的酒店式公寓開始大批量上市,由于該產(chǎn)品的高投資回報率和出租穩(wěn)定性,已經(jīng)在市場上形成較為成熟的投資品種,引來眾多投資者的熱捧.小面積酒店式公寓特征分析(1)為了防范小戶型酒店式公寓的風(fēng)險,開發(fā)項目在選址的時候,注重其地段屬性,一般都在市中心靠近區(qū)域性商圈或CBD區(qū)域附近.

(2)單身公寓住戶多半事務(wù)繁忙或不善家務(wù),故社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施和物業(yè)管理完善.(3)目前,所有的小戶型酒店式公寓全部采用全裝修的方式上市.(4)小戶型酒店式公寓無論是房屋總價還是首付額都相對低廉,其房產(chǎn)功能較全.(5)向投資方向傾斜,"以租養(yǎng)房"的投資模式,風(fēng)險系數(shù)較低.(6)此類住宅大部分為爛尾樓改造.少部分的大型的新建住宅區(qū).

4.影響酒店式公寓關(guān)鍵因素

因素地段區(qū)位

影響分析作為投資型產(chǎn)品,地段因素影響相對較小項目所處區(qū)域是否有較高成熟度,成熟度高,區(qū)域配套完善,接受度越高

產(chǎn)品總價投資回報配套客源物業(yè)管理銷售策略

產(chǎn)品有亮點,精裝修,注重實用性,舒適性要求低總價,進(jìn)入門檻低,投資成本低短期高投資回報率或長期高租金回報對自身配套,會所服務(wù)要求高作為投資客戶,注重投資回報酒店式服務(wù),人性化

管理,提升物業(yè)品質(zhì)體現(xiàn)的投資回報銷售策略,能夠吸引更多的客源

相關(guān)政策

投資型物業(yè)對于政策敏感度高,受相關(guān)政策影響較大

5.上海酒店式公寓發(fā)展趨勢

發(fā)展初期:發(fā)展初期:主要以爛尾樓改建,產(chǎn)品力缺乏,簡單的小戶型,低總價

發(fā)展中期:仍然是爛尾樓改建,但產(chǎn)品力有所發(fā)展中期提升,注重部分可居住性

發(fā)展后期:發(fā)展后期大型住宅社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)酒店式公寓,產(chǎn)品得到充分提升,體現(xiàn)居住實用性,舒適性

未來發(fā)展:成熟居住區(qū)域環(huán)境內(nèi),充分體現(xiàn)未來發(fā)展居住實用性,舒適性,人文的關(guān)懷,高品質(zhì)的物業(yè)管理,會所配置

上海酒店式公寓近期價格及市場表現(xiàn)特征近期價格及市場表現(xiàn)特征:6.上海酒店式公寓近期價格及市場表現(xiàn)特征:

由于近年來上海市場房地產(chǎn)價格持續(xù)走高,引來了國外基金的關(guān)注,特別從201*年開始,他們陸續(xù)在上海整體收購房地產(chǎn)項目,高檔酒店式服務(wù)公寓市場表現(xiàn)尤其受人矚目:摩根斯坦利基金整體購入上海錦麟天地雅苑項目中的酒店式服務(wù)公寓部分;荷蘭信托投資基金管理公司收購上海盛捷高級服務(wù)公寓等.

201*-201*年,上海產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)公寓租金基本在20-22美元/月/平方米間波動.201*年2季度,浦東地區(qū)酒店式服務(wù)公寓租金為21.19美元/月/平方米,入住率為89.6%浦西地區(qū)平均租金報價為24.79美元/月/平方米,入住率為92.37%.目前酒店式服務(wù)公寓的單套租金,根據(jù)不同的房型和面積,月租金大致在1500-10000美元/套之間.其中,小面積的租金在1500-4500美元/套的,比例占到了85%.當(dāng)前高檔酒店式服務(wù)公寓的租金情況較為理想,一般都保持90%以上的出租率,反應(yīng)出當(dāng)前市場良好的需求情況.

從中長期來看,上海酒店式服務(wù)公寓在未來5-10年將是最受歡迎的產(chǎn)品之一,上海酒店式服務(wù)公寓具有較高的中長期的投資價值,尤其是對資金充�？砷L期持有物業(yè)的境外基金

等大型機構(gòu)投資來酒店式公寓產(chǎn)品將朝著更加實用性,舒適性的方向發(fā)展,對物業(yè)管理,會所配置,社區(qū)環(huán)境的要求將進(jìn)一步提高.

個案分析:個案分析:分析

協(xié)和麗豪酒店式公寓

高質(zhì)素國際型精英聚居之地.美國著名酒店物業(yè)管理服務(wù).純酒店式公寓,主要針對南京西路CBD地區(qū)的客源.2幢30層的高層組成.雖然比較繁華,但是周邊有點不整潔.從地段的發(fā)展前景來看,有一定的潛力.

靜安南京路地區(qū)在未來幾年內(nèi)將成為上海眾多中心國際辦公區(qū)和中心高檔購買區(qū)之一,在該地區(qū)眾多項目中率先開發(fā)的協(xié)和城則占一定程度的先機.在該案周圍,眾多開發(fā)商正在或者將要打造國際辦公區(qū),這么多辦公場所無形中為其提供了豐富的客源.但是作為純酒店式公寓,該案只為其客戶包租一年,年投資匯報率大約在8.3%左右,因此一年過后的租客來源就必須由業(yè)主自己尋找了.

從地理位置來看,該案正好處于南京西路-靜安寺-中山公園這條路線的中心位置,因此購買該樓盤的投資者以后面臨的租客人群差不多都是比較高的,目前該案購房者構(gòu)成如下:境外客戶占30%,港澳臺占30%,上海本地30%

該案的租金在9000元/月,其售價在17000-18000元/平.其面積在53平-148平不等.目前的銷售率超過90%.

巴黎時韻坐落在徐匯區(qū)繁華商圈內(nèi)的巴黎時韻是集公寓,寫字樓,酒店三類物業(yè)于一體的融投資,商務(wù),居住三大功能的綜合性物業(yè).位于襄陽南路500號,黃金地段,高尚住宅,現(xiàn)推出全裝

修小戶型,28萬-73萬,酒店化管理模式,享受個性化服務(wù).42,45,96等十余條公交線路形成巨大的交通網(wǎng)絡(luò),地鐵一號線衡山路站就在附近.配套設(shè)施:烏魯木齊幼兒園,超市,徐家匯商圈等.徐匯襄陽南路500號,建國西路.占地面積,0.45萬平米.建筑面積,3.0332萬平米.化率,綠40%價格:3201*500元/月(租)15000元/平(售)物業(yè)管理費:8元/平方米/月USD

東方時空家匯地區(qū)的酒店式服務(wù)型公寓,地理位置優(yōu)越,交通便捷,處于徐家匯這一CBD地區(qū),投資發(fā)展?jié)摿�巨�?客源眾多,是一個投資的好去處.小區(qū)鬧中取靜,板式房型,戶戶朝南,采光,通風(fēng)俱佳.綠化率:36.7裝修狀況:全裝修.虹橋路628號(番禺路口價格:3201*000元/月(租)18000元/平(售)物業(yè)管理費:2元/平方米/月

世紀(jì)時空世紀(jì)時空酒店式服務(wù)公寓位于繁華熱鬧的靜安寺商業(yè)圈內(nèi)上海最具活力與動感的區(qū)域.離地鐵2號線靜安寺站步行3分鐘,周邊有機場巴士及眾多公交線,交通極其便利.周邊設(shè)施:靜安寺商業(yè)區(qū),華山醫(yī)院上海烏魯木齊北路199號(大堂在1816室)價格:50006000元/月(租)201*0元/平(售)物業(yè)管理費:3.5元/平方米/月

淮海晶華地處市中心鉑金商業(yè)區(qū),淮海中路大上海時代廣場正后方.由2幢樓高29層的高層,1幢樓高18層的小高層組成.西面緊鄰擁有25600平方米綠地的淮海公園,步行至流行時尚中心新天地只需要短短十分種,南望太平橋綠地,北向可俯瞰人文薈萃的人民廣場,博物館,大劇院和城市規(guī)劃展覽館."淮海晶華"為標(biāo)準(zhǔn)板式建筑,南北通透,采光極佳.規(guī)劃有二房,三房,四房,以及頂層復(fù)式等多種房型設(shè)計,總戶數(shù)為262戶.三梯兩戶,戶戶均有私人陽

光梯廳.部分復(fù)式單位甚至規(guī)劃了空中私人泳池及空中平臺花園.裝修狀況:豪華全裝修.綠化率40.00%容積率4.30.占地面積:0.00萬平米建筑面積:6.00萬平米交通:內(nèi)環(huán),911,920,42,地鐵1號線等價格:25000元/平(售)物業(yè)費:8元/平方米/月

帝景苑公寓位于徐家匯中心地帶,距離徐家匯地

鐵步行僅2分鐘,其中部分房間可以看到徐家匯公園.酒店公寓總高25層,共112個單位,面積從57M2--158M2,房型有一室一廳一衛(wèi),一室二廳一衛(wèi),二室二廳一衛(wèi),三室二廳二衛(wèi)的各種不同間隔的組合公寓按4星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建造,房間內(nèi)配置42寸等離子電視,西門子滾筒洗衣機,酒店提供會所,商務(wù)中心等配套服務(wù),門口有機場巴士,可以到上海浦東及虹橋機場.酒店式服務(wù)質(zhì)量較突出.上海市徐匯區(qū)肇嘉浜路999弄88號周邊設(shè)施:上海體育館上海八萬人體育場肇嘉浜路太平洋百貨地鐵一號線上海交通大學(xué)徐家匯商圈交通:市中心:0公里火車站:10公里虹橋機場:15公里價格:1100016000元/月(租)30000元/平(售)

香港廣場酒店服務(wù)式公寓(產(chǎn)權(quán)式酒店)香港廣場酒店服務(wù)式公寓(產(chǎn)權(quán)式酒店)上海香港廣場酒店服務(wù)式公寓,聳立于上海市中心的淮海中路,套房單位面積由53～134平米.為住客房提供各種生活上及工作上的服務(wù),照顧住客的不同需要,令顧客有賓至如歸的感覺.為住客需要更靈活提供短期租務(wù)由一天起.坐落于上海香港廣場的酒店服務(wù)式公寓視野廣闊,繁華的淮海陸及人民廣場景致盡入眼簾,交通便捷.海市淮海中路282號,臨近淮海路周邊:坐落于上海香港廣場的酒店服務(wù)式公寓視野廣闊,繁華的淮海陸及人民廣場景致盡入眼簾價格:1201*000元/天(租)201*0元/月(租)

駿豪國際酒店式公寓精裝修房.位于靜安區(qū)繁華優(yōu)越地段,南京西路陜西北路,坐擁"梅泰恒"地區(qū)的

時尚,商務(wù),酒店核心坐標(biāo),未來5-10年時間內(nèi),市府著力擘劃南京西路,恢弘250億資金投入,打造5大商業(yè)版塊,形成以商務(wù)辦公,會展,時尚購物,酒店服務(wù)為核心的"上海曼哈頓".駿豪國際地上29層,地下2層,總建筑面積7.6萬平米.房型由47到53平方米.其中1-8層為著名百貨大洋百貨,9層以上為超星商務(wù)酒店公寓.簡約流暢,線條挺拔的100m高樓應(yīng)合室內(nèi)超豪華配置并輔以高科技功能服務(wù)與國際酒店物業(yè)管理,并蓄中正上海的天地靈氣,全力打造時尚財富生活的中心源地.交通狀況:位于南京西路陜西路,十余條公交線路分布西周,極其便利.價格:1000美元/月(租)3100033000元/平(售)物業(yè)管理費:5元/平方米/月

愛麗軒愛麗軒取點優(yōu)越,盡兼靜安區(qū)之勝:黃浦商業(yè)中心區(qū),信步可達(dá);上海名街淮海路,南京路等,近在咫尺;附近五星級酒店林立,既為上海經(jīng)商重點,亦為休息勝地.大廈設(shè)計上乘,用料講究,堂皇華貴,設(shè)備優(yōu)良,加上甲級酒店式服務(wù),追尋盡善盡美者,夫復(fù)何求.面積由50到120平方米的一房到兩房.靜安靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路98號周邊情況:地處上海鉆石級地段周邊人文氣息濃厚有上海戲劇學(xué)院上海話劇藝術(shù)中心白

楊故居另有華山醫(yī)院求醫(yī)方便交通:地鐵1,2號線,公交71,62等價格:700010000元/月(租)25000元/平(售)物業(yè)管理費:5元/平方米/月

擴展閱讀：產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的區(qū)別

產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的區(qū)別

對于酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店三種物業(yè)，市場上大多不作區(qū)分，混淆使用。事實上，上述三種名稱是從不同角度對物業(yè)進(jìn)行詮釋。

酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它一般是擁有獨立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，大廈提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。因此，酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。

酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。在設(shè)計上，由于酒店式公寓項目的客戶群大多是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，因此他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。

公寓式酒店，簡單地說，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。四星級以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，這種物業(yè)在北京已經(jīng)出現(xiàn)，它的服務(wù)包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。

從上面的論述中我們可以看出：在服務(wù)上，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別；它們之間的本質(zhì)差別在于：酒店式公寓是提供了酒店式服務(wù)的公寓，而公寓式酒店則是在酒店客房中提供了相當(dāng)家庭設(shè)備（如廚具）的酒店，它的實質(zhì)還是酒店。

對照上述兩種物業(yè)類型，產(chǎn)權(quán)式酒店則是從產(chǎn)權(quán)的角度對物業(yè)的定義。產(chǎn)權(quán)式酒店，即酒店的開發(fā)商將酒店的每一個客房的產(chǎn)權(quán)分別出售給多個業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定的時間段免費入住，其余時間段，可以委托開發(fā)商或管理公司經(jīng)營，并享受一定的分紅，同時業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈。

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