關于創(chuàng)辦老年公寓的種種

一、幾點概念

（一）老年公寓與敬老院的區(qū)別老年公寓與傳統(tǒng)的敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老弱病人，不屬于國家或集體辦的社會福利設施，而是由社會投資興辦，并按市場化經(jīng)營管理的老年專用住宅，入住老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件和健康狀況選擇住房等級和服務檔次。老年公寓的設施要方便、舒適、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等。公寓內(nèi)還應有各種生活服務、休閑娛樂、醫(yī)療保健設施，有專門的服務人員和醫(yī)務人員。養(yǎng)老院一般僅解決老人的基本吃住問題，大多是為無依無靠的孤寡老人和政府的一些民政對象服務的，條件較差。老年公寓可提供綜合性的服務，不僅在基本的吃住方面能保證吃的好，住的舒適，而且還提供較好的醫(yī)療保健、休閑娛樂等服務和設施，當然這是要支付相應的費用的。調(diào)查表明，人們對老年公寓的認同遠遠高于養(yǎng)老院

一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動場所，有朋友聚會這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場所

老年社區(qū)必須有很多資源（地理位置，公交，醫(yī)院）等與之匹配，而老年社區(qū)的服務也需要專業(yè)的機構(gòu)參與，并非一日之功

（二）老年公寓的特點

1、老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點。2、老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金回收期長。老年公寓項目不同于一般房地產(chǎn)項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務配套項目，并且在設施、設備規(guī)劃設計、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點，有專家稱老年公寓的總體造價要比普通房地產(chǎn)項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復雜，一般住宅都通過住宅銷售實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務設施更需要通過經(jīng)營來實現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。

二、政策優(yōu)惠及相關風險

（一）政策優(yōu)惠稅收上有明顯優(yōu)惠。根據(jù)民政局和稅務局1994年72號文件，興辦養(yǎng)老機構(gòu)可以免交營業(yè)稅，免交一年所得稅（實際上現(xiàn)有敬老院從未交過此項稅款），免交固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。（二）相關風險

根據(jù)國務院和民政部有關規(guī)定，目前我國民辦養(yǎng)老院一般只能在民政部門登記為“民辦非企業(yè)單位”。登記為民辦非企業(yè)單位，雖然從理論上可以享受免稅等優(yōu)惠政策，卻意味著投資者實際上難以融資，不能進行分紅，甚至連自己投資建設的都不能歸自己。（一對夫婦開辦了家水心老年公寓，二人以公寓為家，吃住在公寓，還要親自買菜、做飯，慘淡經(jīng)營一年，盈余僅六七千元。即便如此，按照民辦非企業(yè)的管理規(guī)定，這些盈余也歸老年公寓所有，不能屬于個人。還有，奉化市99老人樂園投入大量資金蓋好的房產(chǎn)成為“福利機構(gòu)所有”，從而無法申請抵押貸款，使經(jīng)營陷入困境。）行業(yè)人士認為，投資養(yǎng)老地產(chǎn)還存在政策不夠優(yōu)惠、銀行資金和地方扶持力度不夠等諸多問題，怎樣既能實現(xiàn)盈利又有社會效益，這都是專家熱衷討論的問題。養(yǎng)老地產(chǎn)前景雖好，但道路注定漫長。（另附：老年地產(chǎn)簡析）

三、集資方式

第一種方式，由房地產(chǎn)商單獨投資，作為一個地產(chǎn)項目來開發(fā)建設、出售，這種形式在國外較為普遍，美國已有專門開發(fā)建設老年公寓的連鎖公司。

第二種方式，房地產(chǎn)商投資于住戶集資相結(jié)合的方式，住戶可將原來住房出售或作為抵押來籌集所需資金，入住后只需交納少量的費用。但可操作性較差。

第三種方式，BOT融資模式。由于老年公寓開發(fā)的特殊特點，所需資金規(guī)模較大，所需資金回收期較長，可以嘗試利用新的融資方式來籌建老年公寓-----BOT融資模式。

昆明還出現(xiàn)了一種集資方式。一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目向社會募資的方式是：1萬元入會，按不同投資年限，承諾年投資回報8%-9%。每年還可以去他們的別墅群休閑幾天。

四、建筑模式

美國老年人居住建筑模式主要有3種類型：獨立式老年人住宅滿足有自理能力的老年人的需求，一般為普通住宅和老年人專用住宅，后者多數(shù)是帶廚衛(wèi)的一室戶，平面緊湊，采用標準構(gòu)件，造價經(jīng)濟，總體布局上注意將老人住宅群布置在社區(qū)中心附近，結(jié)合社區(qū)服務設施、社交場所、醫(yī)療中心及交通設施。集合式老年人住宅有專門的服務人員提供老年人所需服務，一般不包括醫(yī)療和護理。住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設施，并有完備的保衛(wèi)和報警系統(tǒng)。

護理型老年人住宅提供全面的護理和醫(yī)療服務，建筑按無障礙設計。臥室衛(wèi)生獨立，起居室和廚房共用。按照所提供護理程度的高低，又可分為養(yǎng)老院和護理院兩類，護理院的醫(yī)療護理設施較養(yǎng)老院更加完善。但該模式不太受歡迎。

（一）建筑設計

在老年公寓的建筑設計中，有很多方面與普通公寓不同。比如：在高級老年公寓中，各個功能空間的大小必須控制。因為老年人在生活中，雖然衣食無憂，可是在心理上容易產(chǎn)生孤獨感，過大的空間容易使得老年人產(chǎn)生空蕩蕩的孤獨感；同時使用空間也不能過小，因為老年人在生活中，行動不便，例如下蹲，下蹲后站立，彎腰，爬高等等。過小的空間會增加這種局促感，會使得老年人覺得很壓抑，很不方便。

五、收費項目情況

老年公寓的收費主要包括床位費、護理費和生活費三部分。其中中檔的老年公寓床位費有單人間、雙人間、三人間之分，一般在500-1500元之間，而高檔的老年公寓則超過3000元。生活費主要指飯費，一般在200-400元之間。護理費則主要根據(jù)老人的身體狀況來交納，生活可以自理的老人不需交納。

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（一）社區(qū)規(guī)劃

在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。環(huán)境園林化，低容積率

幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。

公建設施高比例，配套完善化

小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。

設計人性化

平面設計要方便老人出行，沒有過多的臺階（有臺階處有相的輪椅通道）；電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔架及輪椅的活動范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于140，踏面寬度不小于300，坡道坡度小于1/12，兩側(cè)均有扶手，每間隔200m設休息坐椅；室內(nèi)地面采用防滑設計，防跌扶手；各種開關、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照等等，總之設計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。生活智能化

配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。

戶型要合理化

壹

充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60左右。建筑藝術化

在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣賞要求，相均有較高水平的建筑藝術，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。

規(guī)劃特征

項目占地63畝，規(guī)劃建筑總面積6萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設計，以多層為主，輔之以少量低層；有相的配套服務設施；整體建筑風格以的新中式為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現(xiàn)田園風貌，同時在立面細部處理上，要避免中式風格的過度細部，注重神似形簡，創(chuàng)造性的展現(xiàn)新中式現(xiàn)代建筑形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，充分展現(xiàn)現(xiàn)代，簡潔的新中式風格。滿足以上這些要求的同時，采用建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標準。

社區(qū)構(gòu)架

社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設施、園林景觀三塊。單棟住宅既自成體系，獨立配套又與小區(qū)相協(xié)調(diào)，聚散得體、疏密為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)設2個主出入通道。

（四）總體平面布置

貳

保證大部分住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射適當偏西南、偏東南，避免“兵營”式排列，沒有層次感，沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空，設有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。利用原始地形地貌，營造緩坡淺山微地形，在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多層，和高層，空間布置關系錯落有致。

（五）產(chǎn)品功能組合

產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設施部分，都該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動，能調(diào)動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。

（六）社區(qū)會所設計與布置

社區(qū)會所分兩大塊，一是整個社區(qū)的大會所，一是各小區(qū)的小會所。所有會所都集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。會所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。

（七）社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設計

園區(qū)的環(huán)境為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別是

60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，

叁

不同經(jīng)濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設計時充分認識到這一特殊群體的特殊需要。

整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。

園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。

完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；沿湖設置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設計有清晰道路脈絡系統(tǒng)和特色的空間意象設計，老年人可以通過道路脈絡找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。

為保證景觀規(guī)劃設計與小區(qū)建筑風格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”為主題的組團花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。

整個社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。

（八）單體建筑設計

建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：低層為2-3層，多層為6層，

肆

高層為12層，多層、高層均配有電梯。多層建筑依山而建，底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，局部能達到3.6米，順山勢可延伸室外景觀。

采用環(huán)保地熱供暖，分戶計費。分戶空調(diào)室外機懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證

立面整齊美觀�！叭�線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。

隱蔽管線，管道設置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗

敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光充足的陽臺。

（九）戶型面積控制及戶內(nèi)設施

針對市場需求，保留住宅戶型檔次多樣性。高層主要是一房和二房套間，及經(jīng)濟型，套間均帶廚衛(wèi)；一房套間面積控制在40左右，二房套間面積控制在50～60，單間及一房、二房占總套數(shù)的70%。低層建大戶型老年住宅，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。

陽光是健康生活不可或缺的。所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節(jié)都需要求設計師深思熟慮：無障礙設計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。

（十）車位、商業(yè)配套的設置

停車：在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設置了部分露天停車位，方便車輛

伍

停放，以地下停車場為主要停車方式。

道路布置：實行完全人車分流，在主干道構(gòu)架下，沿基地外圍布置消防環(huán)路，

形成車行道路系統(tǒng)。內(nèi)部結(jié)合景觀建筑物組織步行系統(tǒng)。

商業(yè)配套設置按外圍商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能

確定，商業(yè)步行街既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩功能。

八、結(jié)論

老齡問題涉及政治、經(jīng)濟、文化和社會生活等諸多領域，是關系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經(jīng)濟發(fā)展，社會進步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國60歲以上的人口已有1.44億，今后一個時期老年人口會以較快的速度增長，到201*年，將超過2億。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會主義和諧社會的必然要求。而現(xiàn)在社會養(yǎng)老服務機構(gòu)的發(fā)展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出。目前的社會養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現(xiàn)狀，我們借鑒了一些國內(nèi)外的養(yǎng)老經(jīng)驗，結(jié)合中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老觀念，擬在長沙市管城區(qū)南曹鄉(xiāng)野曹村建設老年怡養(yǎng)公寓長沙望城縣丁字鎮(zhèn)，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區(qū)養(yǎng)老模式。弘揚中國的孝文化，弘揚中國民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。

目前，國家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構(gòu)

陸

養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老社會服務體系：一方面加快養(yǎng)老機構(gòu)建設，加大資金投入，在城鎮(zhèn)建立社會福利院，發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老年護理院，在農(nóng)村加強敬老院建設；同時鼓勵和調(diào)動社會力量，采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種形式，推動養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展，以期最終實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。我們生存在這個時代，該抓住這次歷史機遇，為實現(xiàn)共同原景，自覺承擔一定的社會責任和義務。

項目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負責報批用地手續(xù)、解決所有的建設資金。通過對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經(jīng)營入股，組建村企合作公司，以實現(xiàn)“農(nóng)民利益最大化，公司利益合法化”。具體操作方式是：村民將承包地流轉(zhuǎn)給合作公司，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟組織；村民的宅基地折價入股進入項目運做，建設農(nóng)民集中居住新型社區(qū)，并配套各項基礎設施，改善村民生產(chǎn)生活條件。村民進入合作公司就業(yè)，獲得工資和入股項目的保底分紅。其余的宅基地、集體建設用地建設長沙望城縣丁字鎮(zhèn)養(yǎng)老住宅。簡言之就是：承包經(jīng)營權(quán)換社保，宅基地使用權(quán)換住房，集體建設用地換集體經(jīng)濟。

該項目建筑面積201*00平方米。建成后將為長沙市范圍及周邊區(qū)域的約10000名中老人提供居住、休閑、養(yǎng)老服務，平均每人月消費1000元以內(nèi)。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費享受高端養(yǎng)老服務。

萬名老人在此居住，為合作公司和當?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C和就業(yè)保證。據(jù)粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物14.4萬斤，雞蛋24萬個，肉類5.76萬斤，蔬菜24萬斤，水果7.2萬斤。需要服務人員201*余人。

長沙望城縣丁字鎮(zhèn)老年住宅的建設，必將會替政府分憂，為老人解難，給

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村民造福，促公司發(fā)展。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。但中國老齡化特點突出：基數(shù)大,已占全國總?cè)丝诘?1%；增長速度快,半世紀走完別國一百年的老齡化進程；歷史欠賬較大，養(yǎng)老沒有積累；人口老齡化與社會發(fā)展水平不相適，是典型的“未富先老”國家……因此,更需要低價位的養(yǎng)老公寓。國辦發(fā)〔201*〕19號《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》規(guī)定：社會福利機構(gòu)的建設用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定當采用劃撥方式供地的，要劃撥供地；按照法律、法規(guī)規(guī)定當采用有償方式供地的，在地價上要適當給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標準適當降低。我們會抱著對社會負責，對家庭關愛的態(tài)度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。

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