房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理與檢查的培訓(xùn)心得
房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理與檢查的培訓(xùn)心得
甘肅地稅房地產(chǎn)行業(yè)稅收培訓(xùn)班脫向東
在即將進(jìn)入嚴(yán)冬的季節(jié)，我來(lái)到了氣候宜人南國(guó)莆田，有幸參加了國(guó)家稅務(wù)總局在福建省地方稅務(wù)局培訓(xùn)學(xué)院舉辦的房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理與檢查的培訓(xùn)班，在這一個(gè)月的時(shí)間里，系統(tǒng)地學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)行業(yè)稅收相關(guān)法律、稅收征管實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)、涉稅政策及應(yīng)用、納稅評(píng)估分析、稅收新政策解讀、公務(wù)員心理健康與調(diào)節(jié)等8部分課程。盤點(diǎn)一月的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，收獲很大，開闊了眼界和思維，使我受益匪淺，為今后更好的工作奠定了基礎(chǔ)。風(fēng)景秀麗的古城，豐富的校園文化，悠久的歷史文化，四季如春的環(huán)境讓我喜歡上了這個(gè)美麗的南國(guó)之城。學(xué)院熱情的接待，周密的安排體現(xiàn)了培訓(xùn)學(xué)院的高度重視，從課程安排到衣食住行，無(wú)不體現(xiàn)了學(xué)院為組織好這次學(xué)習(xí)培訓(xùn)所付出的努力。讓學(xué)員們充分地感受到了組織的關(guān)心和溫暖，從而激發(fā)了大家的學(xué)習(xí)熱情。培訓(xùn)期間，課程安排充分考慮到基層工作的實(shí)際需要，以注重實(shí)效為原則，安排了與我們?nèi)粘９ぷ髅芮邢嚓P(guān)的課程，學(xué)員們以極高的熱情投入到學(xué)習(xí)中去。大家認(rèn)真聽講、積極思考、熱烈討論，進(jìn)一步開拓了視野，增強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收知識(shí)的理解。豐富的外出考察，緩解了學(xué)員的學(xué)習(xí)壓力。在學(xué)院的精心組織下，培訓(xùn)班成為一個(gè)積極向上的團(tuán)隊(duì)，圓滿地完成了各項(xiàng)學(xué)習(xí)、考察任務(wù)，給學(xué)校留下了良好的印象，開班之初的“破冰”活動(dòng)和課余豐富多彩的文體活動(dòng)，使學(xué)員們?cè)鰪?qiáng)了溝通、增進(jìn)了友誼。通過(guò)一個(gè)月的學(xué)習(xí)，我感受到：
其一、開闊了視野增長(zhǎng)了見識(shí)。聽了各位老師的各種講課，我的知識(shí)面得到了豐富，思想認(rèn)識(shí)有了進(jìn)一步提高，視野得到了拓展，提高了對(duì)經(jīng)濟(jì)稅收知識(shí)豐富的認(rèn)識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的再認(rèn)識(shí)，對(duì)人生的價(jià)值有進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)和感悟。
其二、鼓足了干勁，激發(fā)了動(dòng)力。學(xué)習(xí)、學(xué)習(xí)、在學(xué)習(xí)，使我越來(lái)越感覺到，要使自己跟上新形勢(shì)的需要，就必須不斷充電，更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，既有政治理論的素養(yǎng)，又要有豐厚的文化功底，既有經(jīng)濟(jì)知識(shí)的理論和實(shí)踐，更有全新的知識(shí)結(jié)構(gòu)。
其三，獲的了新知，陶冶心志。老師的講解令我耳目一新，新的知識(shí)，新的環(huán)境，新的同學(xué)，特別是公務(wù)員心理健康與調(diào)節(jié)課程，使學(xué)員得到了思想境界的提升，共同融入了校園。同時(shí)，對(duì)我們每一位地稅人來(lái)講，時(shí)代的進(jìn)步和科學(xué)發(fā)展對(duì)我們提出了越來(lái)越高的要求。要跟上時(shí)代的發(fā)展，應(yīng)對(duì)時(shí)代的挑戰(zhàn)，就必須學(xué)習(xí)，提升能力，生活才會(huì)更加充實(shí)。
擴(kuò)展閱讀：201*年房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作總結(jié)
201*年房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作總結(jié)
201*年，全國(guó)共有67個(gè)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)組織開展了房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作�，F(xiàn)將有關(guān)情況專題總結(jié)分析如下：
一、房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)的概況
(一)行業(yè)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)，既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。其開發(fā)業(yè)務(wù)的運(yùn)作，一般需經(jīng)過(guò)土地或房產(chǎn)的獲取、籌資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售策劃、預(yù)售銷售、房屋完工驗(yàn)收交付使用、商品房的出租出借、商品房的自用、商品房的售后回租、項(xiàng)目成本清算及所得稅計(jì)算環(huán)節(jié)。而建筑安裝業(yè)，則包括建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)等內(nèi)容。
房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)既有緊密聯(lián)系又有很大不同。其一、它們是不同的產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。其二、是流動(dòng)性差異大：房地產(chǎn)公司絕大多數(shù)為項(xiàng)目公司，依附在所開發(fā)的土地上。即開發(fā)一塊土地成立一個(gè)項(xiàng)目法人公司，項(xiàng)目結(jié)束公司也就注銷。而建筑公司由于有跨省經(jīng)營(yíng)、施工地點(diǎn)變化多，造成流動(dòng)性大。其三、是承擔(dān)的任務(wù)與人員結(jié)構(gòu)不同：房地產(chǎn)公司的主要工作是辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)手續(xù)，職工人數(shù)少，管理人員所占比例大，主要承擔(dān)房產(chǎn)建造過(guò)程中的管理、協(xié)調(diào)與房產(chǎn)建成后的營(yíng)銷工作。建筑公司主要是承擔(dān)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的工程作業(yè)，職工人數(shù)多，管理人員所占比例小。其四、房地產(chǎn)公司的開發(fā)周期長(zhǎng)，資金占用量大，自有資金少，借款多，開發(fā)手續(xù)繁，風(fēng)險(xiǎn)大，利潤(rùn)高，屬于資金密集性企業(yè)。建筑公司競(jìng)爭(zhēng)激烈，屬于勞動(dòng)力密集性企業(yè)。這兩個(gè)行業(yè)的緊密聯(lián)系的方面是房地產(chǎn)公司的開發(fā)項(xiàng)目一般都交給建筑公司進(jìn)行施工。
(二)稅收征管現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)的稅收，除201*年以來(lái)的新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅外，其他各稅基本上都屬地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。另外，建筑安裝業(yè)還有兩個(gè)特殊情況：其一、其外出經(jīng)營(yíng)施工業(yè)務(wù)需繳納的流轉(zhuǎn)稅由勞務(wù)發(fā)生地負(fù)責(zé)征收；其二、有分包業(yè)務(wù)的，總承包方依法負(fù)有代扣代繳分包公司營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。
從征收方式上看，房地產(chǎn)公司一般都是實(shí)行查帳征收，建筑公司既有核定征收又有查賬征收。
從企業(yè)所得稅的匯算清繳上看，房地產(chǎn)公司既有年度清算又有項(xiàng)目清算，而建筑公司一般只有年度清算。
二、201*年房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項(xiàng)檢查情況
(一)檢查概況
201*年，全國(guó)共有67個(gè)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)組織開展了房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項(xiàng)檢查，共檢查納稅人51390戶，檢查有問題26197戶，問題率為50.98％；查補(bǔ)收入807349.46萬(wàn)元(其中，查補(bǔ)稅款708879.12萬(wàn)元、加收滯納金25977．63
萬(wàn)元、處以罰款72492．72萬(wàn)元)，處罰率為10．23％；入庫(kù)收入552913．49萬(wàn)元，入庫(kù)率為68.49％；共調(diào)減虧損企業(yè)申報(bào)虧損額
81955．65萬(wàn)元。國(guó)地稅分項(xiàng)情況見下表：
201*年房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項(xiàng)檢查國(guó)、地稅情況表單位：戶、萬(wàn)元項(xiàng)目國(guó)稅系統(tǒng)地稅系統(tǒng)開展單位數(shù)33個(gè)34個(gè)檢查總戶數(shù)16160戶35230戶檢查有問題戶數(shù)7065戶19132戶問題率43.72％54.31％
查補(bǔ)收入合計(jì)268380.53萬(wàn)元538968.93萬(wàn)元其中，查補(bǔ)稅款241886.43萬(wàn)元466992.69萬(wàn)元加收滯納金7204.66萬(wàn)元18772.97萬(wàn)元處以罰款19289.45萬(wàn)元53203.27萬(wàn)元處罰率7.97％11.39％
入庫(kù)收入合計(jì)180437.26萬(wàn)元372476.23萬(wàn)元入庫(kù)率67.23％69.11％調(diào)減虧損企業(yè)申
報(bào)虧損額
70127.92萬(wàn)元
11827.73萬(wàn)元
(二)相關(guān)數(shù)據(jù)分析
1．查補(bǔ)總量分析。房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)查補(bǔ)收入占201*年稅收專項(xiàng)檢查工作查補(bǔ)收入總額的42．51％；戶均查補(bǔ)收入(查補(bǔ)收入數(shù)／有問題戶數(shù))30．82萬(wàn)元，是總體戶均查補(bǔ)收入的4．37倍；問題率為50．98％，高于全國(guó)平均問題率(38．64％)12．34個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明在今后一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)仍將是稅務(wù)稽查工作的重點(diǎn)之一。
2．稅種分析。從查補(bǔ)各稅的組成上看，查補(bǔ)的營(yíng)業(yè)稅、內(nèi)外資企業(yè)所得稅占本項(xiàng)檢查查補(bǔ)收入的72．78％。其中，營(yíng)業(yè)稅212809．07萬(wàn)元，占27．85％；內(nèi)外資企業(yè)所得稅362726．12萬(wàn)元，占44．93％。這說(shuō)明營(yíng)業(yè)稅、內(nèi)外資企業(yè)所得稅等行業(yè)主體稅種是房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)的稽查重點(diǎn)。三、檢查發(fā)現(xiàn)的征管漏洞及改進(jìn)建議
(一)房地產(chǎn)業(yè)
1．稅收管理員責(zé)任心不強(qiáng)，造成征管漏洞。一些征管人員不認(rèn)真分析企業(yè)申報(bào)資料的真實(shí)性、合理性，不認(rèn)真分析稅金增減情況及產(chǎn)生的原因，企業(yè)申報(bào)多少就征收多少，對(duì)企業(yè)申報(bào)中涉及的重大涉稅事項(xiàng)、重大涉稅金額不能及時(shí)與其他資料進(jìn)行核對(duì)，也不到企業(yè)去與財(cái)務(wù)帳冊(cè)進(jìn)行核對(duì)，造成了稅收征管上的漏洞。如廣州國(guó)稅在檢查中發(fā)現(xiàn)有企業(yè)將合同金額中已預(yù)提但未付的款項(xiàng)以及按合同金額的1％預(yù)提的不可預(yù)見費(fèi)用，在開發(fā)成本中列支，涉及金額4577萬(wàn)元。另有廣州某房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提了還沒有發(fā)生的開發(fā)成本，初步查明涉及金額約3000多萬(wàn)元。又如201*年廣西南方置業(yè)有限責(zé)任公司將原收購(gòu)的佳園房地產(chǎn)40％股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣西萬(wàn)正房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，取得轉(zhuǎn)讓收益1360．6萬(wàn)元未進(jìn)行納稅申報(bào)。又如海南金鼎實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司201*年轉(zhuǎn)讓某房地產(chǎn)項(xiàng)目，把經(jīng)評(píng)估增值的土地成本計(jì)入開發(fā)成本中并以此結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，按稅法相關(guān)規(guī)定少調(diào)增應(yīng)納稅所得額1201．2萬(wàn)元；201*年轉(zhuǎn)讓某房地產(chǎn)項(xiàng)目，把經(jīng)評(píng)估增值的土地成本計(jì)入開發(fā)成本中并以此結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，少調(diào)增應(yīng)納稅所得額975萬(wàn)元；201*～201*年海南在建項(xiàng)目金鼎中心商廈，把經(jīng)評(píng)估增值的土地成本1050萬(wàn)元計(jì)入開發(fā)成本中。
改進(jìn)建議：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)具有特殊性，業(yè)務(wù)流程比較復(fù)雜，專業(yè)素質(zhì)要求較高，建議實(shí)施專業(yè)化分類管理。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步落實(shí)稅收管理員制度，提高稅收管理員素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收征管工作與稅收管理員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、執(zhí)法水平也有著密不可分的關(guān)系。因此，要對(duì)稅收管理員有針對(duì)性的開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會(huì)計(jì)核算制度的培訓(xùn)，讓其熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度，明確其收入和成本費(fèi)用的確認(rèn)方式，了解整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過(guò)程，適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。
2．主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未能及時(shí)與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)職能部門進(jìn)行有效溝通。檢查發(fā)現(xiàn)，稅務(wù)部門未根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬地征收的原則，定期主動(dòng)到屬地房地產(chǎn)管理部門了解索取開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售證書、產(chǎn)證等資料及辦理情況，據(jù)此督促房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)對(duì)預(yù)售收入交納預(yù)征所得稅、對(duì)竣工項(xiàng)目及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入以納入年度所得稅清算。如桂林桂加房地產(chǎn)有限公司201*年年末“預(yù)收帳款”余額達(dá)2340萬(wàn)元，未按季預(yù)繳企業(yè)所得稅；又如海南金手指公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司，同時(shí)開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，已陸續(xù)完工并入住，但一直未按規(guī)定對(duì)完工的項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)繳納企業(yè)所得稅。
改進(jìn)建議：加強(qiáng)部門信息共享，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)業(yè)務(wù)流程主要包括立項(xiàng)審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)施工、房屋銷售和物業(yè)管理等，在每一環(huán)節(jié)都必須通過(guò)政府有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)與政府、地稅、計(jì)劃管理，國(guó)土管理，城市規(guī)劃，城市建設(shè)和房產(chǎn)管理等行政管理部門加強(qiáng)配合，定期主動(dòng)向相關(guān)部門索取房地產(chǎn)業(yè)的涉稅資料，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)進(jìn)程，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行跟蹤管理，隨時(shí)了解房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅情況和納稅異常情況，項(xiàng)目竣工結(jié)算要由稅務(wù)師事務(wù)所提供審核報(bào)告，通過(guò)借助外部力量來(lái)共同把關(guān)，從而對(duì)稅收征管工作起到事半功倍的作用。
3．國(guó)稅機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的日常管理缺乏力度。目前，國(guó)稅部門普遍存在“重增值稅，輕所得稅”的管理理念；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的申報(bào)數(shù)據(jù)、費(fèi)用列支的真實(shí)性、計(jì)算方法的政策準(zhǔn)確性更缺少有效的日常監(jiān)督，企業(yè)出現(xiàn)的問題得不到及時(shí)糾正，并由此造成了房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款的大量存在。
改進(jìn)建議：將房地產(chǎn)企業(yè)作為重點(diǎn)稅源管理對(duì)象進(jìn)行監(jiān)控。每年的稅收專項(xiàng)檢查都將房地產(chǎn)行業(yè)做為檢查的重點(diǎn)，從該行業(yè)的戶均查補(bǔ)數(shù)看也應(yīng)作為稅收征管部門的重點(diǎn)征管對(duì)象。各級(jí)征管部門應(yīng)該在所管房地產(chǎn)公司建立一整套重點(diǎn)企業(yè)稅源監(jiān)控管理辦法，從源頭上堵住房地產(chǎn)企業(yè)偷稅現(xiàn)象的發(fā)生。通過(guò)健全制度、夯實(shí)基礎(chǔ)、跟蹤監(jiān)控、落實(shí)責(zé)任，實(shí)行精細(xì)化管理。從制度入手，從基礎(chǔ)著眼，按戶和單項(xiàng)工程項(xiàng)目建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅檔案，實(shí)行一戶一檔，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行“棟號(hào)管理”，按施工棟號(hào)或商品房銷售的棟號(hào)登記臺(tái)賬，全面掌握每一棟號(hào)的成本、核算和銷售情況，把房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程納入稅源監(jiān)控，不斷地改善和創(chuàng)新管理方式，并不折不扣地執(zhí)行落實(shí)，這是精細(xì)化管理的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅雖然因?yàn)闀?huì)計(jì)核算復(fù)雜，有其征管的難度，但它相比其它工商業(yè)，也有它好管理的一面：一是它所開發(fā)的商品房是一種特殊的商品，是不動(dòng)產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)移也不能隱藏；二是它的許多信息，都可以通過(guò)調(diào)查進(jìn)行比對(duì)核實(shí)；三是從立項(xiàng)施工到銷售，它都有一定的程序，并要簽訂一系列的合同。只要把基礎(chǔ)工作做細(xì)做實(shí)，就能牽住牛鼻子，把不好管的稅收管好。
4．部分稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)控管理薄弱。河北國(guó)稅在檢查中發(fā)現(xiàn)部分稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理不力，存在人為調(diào)節(jié)收入的現(xiàn)象。一些地區(qū)稅務(wù)部門在完成年度稅收計(jì)劃的情況下，人為控制稅收入庫(kù)進(jìn)度，將稅源留在企業(yè)，有稅不征、違規(guī)緩征，甚至違規(guī)退庫(kù)或利用稅款過(guò)渡戶人為調(diào)節(jié)收入。改進(jìn)建議：要嚴(yán)肅稅收征管紀(jì)律，嚴(yán)格按照稅收征管法的要求按時(shí)、足額把稅款解繳入庫(kù)。
5．企業(yè)所得稅的現(xiàn)行管轄體制存在不足。一是由于目前發(fā)票的管轄權(quán)是按照流轉(zhuǎn)稅分別進(jìn)行劃分的。因此，企業(yè)所得稅和流轉(zhuǎn)稅在國(guó)、地稅分別管理的納稅人，在現(xiàn)在國(guó)、地稅征管信息沒有達(dá)到共享的情況下，納稅人少記、漏記應(yīng)稅收入在短時(shí)間內(nèi)很難被發(fā)現(xiàn)。二是企業(yè)所得稅管理范圍是以企業(yè)所得稅企業(yè)成立的時(shí)間為劃分標(biāo)準(zhǔn)，在201*年以前成立的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地稅管理，201*年以后成立的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由國(guó)稅管理。廣西國(guó)稅在稽查中反映，由于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅與流轉(zhuǎn)稅的管理機(jī)關(guān)分離，造成了同一納稅人國(guó)地稅都管或都不管的現(xiàn)象。
改進(jìn)建議：必須加強(qiáng)國(guó)、地稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的配合與信息溝通；盡快構(gòu)建國(guó)地稅一體化的信息平臺(tái)。
(二)建筑安裝業(yè)
1．粗放型的稅收征管模式，效率較低。目前，對(duì)于建筑安裝業(yè)的稅收征管，由于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)征管人員較少、專業(yè)性管理較弱、征管流程設(shè)置尚不完善等原因，各征收單位普遍采取“以票管稅’’手段，僅停留在對(duì)建筑業(yè)專用發(fā)票實(shí)行代開監(jiān)管上。稅務(wù)部門對(duì)建筑業(yè)納稅人僅從納稅申報(bào)表和財(cái)務(wù)報(bào)表獲取征管信息，不能從整體上掌握其收入、成本、費(fèi)用、稅金、資金流動(dòng)等財(cái)務(wù)指標(biāo)，因此對(duì)納稅人具體施工工程項(xiàng)目的納稅狀況難以準(zhǔn)確掌握，零申報(bào)、申報(bào)不實(shí)甚至不申報(bào)等情況時(shí)有發(fā)生，工程稅收監(jiān)控、稅款流失或滯后繳納現(xiàn)象仍不同程度的存在。如浙江地稅檢查的某建筑公司接受一項(xiàng)目經(jīng)理(某房地產(chǎn)公司的在職管理人員)掛靠承建一商住兩用樓，合同金額600多萬(wàn)元(不含附屬工程款)，同時(shí)合同約定工程進(jìn)度款先支付給建筑公司，項(xiàng)目所涉及稅費(fèi)由建筑公司繳納后將工程余款返還給該項(xiàng)目經(jīng)理。但實(shí)際操作中，僅有28萬(wàn)元工程款通過(guò)掛靠單位支付給該建筑公司，其余700多萬(wàn)元(含附屬工程款及工程量增加的工程款)直接支付給項(xiàng)目經(jīng)理，未在該建筑公司賬面上反映施工收入，而工程竣工驗(yàn)收后，又因其他原因未及時(shí)進(jìn)行竣工結(jié)算，結(jié)果造成未入賬的700多萬(wàn)元工程款遲遲未申報(bào)納稅達(dá)2年之久。改進(jìn)建議：對(duì)建安企業(yè)實(shí)行工程施工備案制。加強(qiáng)工程監(jiān)督，嚴(yán)格規(guī)范總承包人的納稅申報(bào)，要求建筑安裝企業(yè)在每項(xiàng)工程動(dòng)工之前，將承接工程的施工合同或協(xié)議復(fù)印一份報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。對(duì)各個(gè)建筑項(xiàng)目實(shí)行一人一個(gè)或多個(gè)實(shí)施跟蹤，適時(shí)掌握各個(gè)建筑項(xiàng)目的進(jìn)展情況，確保稅款及時(shí)足額入庫(kù)。此外，統(tǒng)一按照工程進(jìn)度征稅，根據(jù)規(guī)定提供建筑安裝業(yè)專用發(fā)票，并對(duì)發(fā)票開具及稅款征收實(shí)行全程監(jiān)控。
2．外出經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的稅收管理亟待加強(qiáng)。建筑安裝企業(yè)跨地區(qū)跨省經(jīng)營(yíng)的情況較多，在現(xiàn)行稅收征管體制下，其企業(yè)所得稅的納稅地點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)不在同一個(gè)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，納稅人使用的發(fā)票是經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的，納稅人核算地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法及時(shí)掌握其發(fā)票開具情況，如果納稅人在經(jīng)營(yíng)地取得的收入不記帳，經(jīng)營(yíng)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)又不能及時(shí)提供納稅人經(jīng)營(yíng)情況的信息，那么核算地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)就發(fā)現(xiàn)不了納稅人的偷稅嫌疑，待發(fā)現(xiàn)時(shí)還須跨地區(qū)調(diào)查，耗時(shí)費(fèi)力，增加稅收成本。
改進(jìn)建議：對(duì)建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的征收管理，要嚴(yán)格實(shí)行“項(xiàng)目登記”和“以票管稅”相結(jié)合的管理制度重點(diǎn)解決稅款征收和稅源監(jiān)管問題。建筑業(yè)納稅人在簽訂工程承包合同后，辦理《建筑安裝工程項(xiàng)目納稅登記》，按工程項(xiàng)目申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。辦理納稅申報(bào)時(shí)，須同時(shí)持納稅申報(bào)表、
《已完工程項(xiàng)目明細(xì)表》和《建筑安裝工程項(xiàng)目納稅登記》，由主管地稅機(jī)關(guān)登記、驗(yàn)證并作納稅記錄。同時(shí)，要求納稅人進(jìn)行已完工程結(jié)算時(shí)，必須開具建筑業(yè)專用發(fā)票；建設(shè)單位在結(jié)算或支付工程款時(shí)也必須以建筑業(yè)專用發(fā)票作為結(jié)算或支付憑證。建筑業(yè)專用發(fā)票交由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)保管，實(shí)行監(jiān)管代開制度。如此一來(lái)，既遏制了一些建筑業(yè)納稅人欠稅的連續(xù)發(fā)生，也可以堵住小型零散建筑單位利用發(fā)票偷稅的空子，從而管住建筑業(yè)稅收的源頭。
3．稅務(wù)部門未對(duì)連續(xù)虧損申報(bào)的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格審核。如云南雅飾裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司在怒江、大理等地的工程收入未按規(guī)定依法申報(bào)納稅，賬務(wù)處理也未按稅法規(guī)定進(jìn)行核算和調(diào)整，1995年至201*年共收取工程款5015．78萬(wàn)元，其中掛“應(yīng)付賬款"1519．27萬(wàn)元未結(jié)轉(zhuǎn)收入，而向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送虛假的納稅申報(bào)表，多年來(lái)申報(bào)企業(yè)所得稅一直為虧損，以此方式偷逃國(guó)家稅款。
改進(jìn)建議：稅務(wù)部門要根據(jù)規(guī)定對(duì)企業(yè)的虧損額進(jìn)行實(shí)地審核或進(jìn)行納稅評(píng)估。同時(shí)，總局應(yīng)專門下文明確：未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核、評(píng)估的年度虧損，企業(yè)不得在以后年度的稅前彌補(bǔ)。
4．部分查帳征收企業(yè)稅前利潤(rùn)向所得稅核定征收企業(yè)轉(zhuǎn)移。如寧波國(guó)稅在檢查中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)在“核定征收”上做文章，將稅前利潤(rùn)從查帳征收企業(yè)轉(zhuǎn)移到核定征收企業(yè)。
改進(jìn)建議：盡管由于客觀上查帳征收與核定征收在稅收制度安排上存在差異，使企業(yè)具備利益輸送的條件，但如果兩者之間不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，則利潤(rùn)轉(zhuǎn)移也不會(huì)產(chǎn)生。因此核定征收企業(yè)如果與關(guān)聯(lián)企業(yè)有經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的往來(lái)，則稅務(wù)征管部門應(yīng)該要求這些企業(yè)在納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行明示。四、檢查發(fā)現(xiàn)的政策缺陷及改進(jìn)建議
1．非關(guān)聯(lián)企業(yè)間的民間融資利息支出的稅前扣除問題。按照現(xiàn)行《貸款通則》第61條“企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)”的規(guī)定，不允許民間融資。但房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在向非關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的現(xiàn)象，稅收政策認(rèn)可民間融資行為，并對(duì)其借款利息支出稅前扣除問題作出了具體規(guī)定：
《企業(yè)所得稅暫行條例》第6條第2款第l項(xiàng)規(guī)定，
“向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，不高于按照金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除”，在《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第10條“納稅人除建造、購(gòu)置固定資產(chǎn)，以及籌辦期間發(fā)生的利息支出，允許扣除。包括納稅人之間相互拆借的利息支出。其利息支出的扣除標(biāo)準(zhǔn)按照第6條第2款1項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行”，在《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第36條“納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50％的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除”。這種政策上的不一致，給稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人帶來(lái)了困惑。
改進(jìn)建議：總局與相關(guān)部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，盡快明確民間融資利息支出的稅前扣除問題。
2．廣告費(fèi)稅前列支的政策規(guī)定不一致。湖北國(guó)稅反映，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[201*]31號(hào))第8條第2款第l0項(xiàng)規(guī)定，
“內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其預(yù)售收入不可以作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)；新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除，結(jié)轉(zhuǎn)期最長(zhǎng)不超三個(gè)納稅年度。”這就是說(shuō)，在預(yù)售期間至完工之前，即使這三項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)入當(dāng)期損益，也要進(jìn)行納稅調(diào)整，如三個(gè)年度內(nèi)還未完工，意味著這三項(xiàng)費(fèi)用不能進(jìn)入計(jì)稅成本，但《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第40條規(guī)定，“廣告費(fèi)可以無(wú)限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。”
改進(jìn)建議：進(jìn)一步明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)稅前扣除結(jié)轉(zhuǎn)期期是否也可以按照《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第40條規(guī)定執(zhí)行。
3．房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)外資政策規(guī)定上的不統(tǒng)一。湖北國(guó)稅反映，國(guó)稅發(fā)[201*131號(hào)文件第6條規(guī)定，
“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)�！钡赓Y房產(chǎn)企業(yè)所得稅政策上沒有明確視同銷售的規(guī)定。
改進(jìn)建議：內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)有所得稅政策上存在著一定尚未明確的方面應(yīng)作進(jìn)一步的明確與解釋。
五、檢查發(fā)現(xiàn)的違法問題及檢查技巧
(一)房地產(chǎn)企業(yè)
1．預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款違法問題：①預(yù)售房款記入“應(yīng)付賬款”等往來(lái)科目歸集，不通過(guò)“預(yù)收賬款’’科目核算，長(zhǎng)期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入。②將預(yù)收房款作為購(gòu)房定金或其他墊付款項(xiàng)，不結(jié)轉(zhuǎn)收入。③以收抵支，巧立門目，通過(guò)“其他應(yīng)收或應(yīng)付款”科目直接撥付工程款等。④分開開票，一部分開預(yù)收款發(fā)票交財(cái)務(wù)，將另一部分開具收據(jù)貨款入銷售部，不入企業(yè)財(cái)務(wù)賬。
檢查技巧：1、了解企業(yè)預(yù)售房款從收取到記賬的程序及相關(guān)記錄，將記錄內(nèi)容和發(fā)票、明細(xì)賬、總賬報(bào)表相核對(duì)，看金額是否一致；2、到地稅部門核對(duì)企業(yè)開具預(yù)收房款的發(fā)票金額與申報(bào)的預(yù)售房款是否一致；3、查看建設(shè)部門批準(zhǔn)的預(yù)售房許可證，看企業(yè)可預(yù)售的房屋的位置、地點(diǎn)、面積售價(jià)等；4、查看預(yù)售房合同，核對(duì)與客戶進(jìn)行商品房交接記錄，確認(rèn)已交接商品房收取貨款是否與開票數(shù)一致。
2、故意隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入。
違法問題：1、銷售收入確認(rèn)不及時(shí)，長(zhǎng)期掛在“預(yù)收款"賬上，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅；2、只計(jì)商品房收入，車庫(kù)銷售不計(jì)收入；3、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入，即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè)賬外賬；4、先租后售的收取的租金不記收入；5、以開發(fā)的房屋向建筑商抵賬等債務(wù)重組業(yè)務(wù)中，不進(jìn)行收入的確認(rèn)；6、以房屋抵頂?shù)貎r(jià)款賠償給原住戶的房屋不作收入處理；7、合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開發(fā)產(chǎn)品不作收入處理；8、視同銷售產(chǎn)品不記收入；9、視同銷售商品價(jià)格偏低；10、價(jià)外費(fèi)用(如代物業(yè)收取的有線電視初裝費(fèi)、燃?xì)夤艿腊惭b費(fèi)、防盜門、封閉陽(yáng)臺(tái)等)不記收入；11、與關(guān)聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務(wù)，或掛往來(lái)、或隨意作價(jià)；l2、代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理；13、將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入；l4、其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等不入“營(yíng)業(yè)外收入’’核算。l
5、開發(fā)企業(yè)將更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入往來(lái)賬戶。
檢查技巧：1、收集企業(yè)資料，查看企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中取得的立項(xiàng)審批表、房屋開發(fā)規(guī)劃書、預(yù)售許可證、土地轉(zhuǎn)讓合同、項(xiàng)目建筑平面圖、竣工驗(yàn)收單等資料，了解企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及進(jìn)度情況；2、從房地產(chǎn)主管部門或相關(guān)部門收集各項(xiàng)目建筑面積，與賬面記載面積、實(shí)地開發(fā)面積核對(duì)，以確定可銷售面積；3、審查企業(yè)各項(xiàng)會(huì)議記錄、董事會(huì)決議，看有無(wú)特殊事項(xiàng)發(fā)生(如抵債、贈(zèng)送等)；4、到銷售部門實(shí)地查看銷售合同、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票、收款收據(jù)等資料，并將結(jié)果與賬載記錄相核對(duì)，以確認(rèn)收入準(zhǔn)確性、及時(shí)性；5、根據(jù)未售房屋明細(xì)表，并到實(shí)地核對(duì)，確認(rèn)未售房數(shù)量、面積；6、根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進(jìn)行核對(duì)，看開票金額與收取貨款金額是否一致。7、應(yīng)檢查“銀行存款，，明細(xì)賬及“其他應(yīng)付款”、
“營(yíng)業(yè)外收入”、間接費(fèi)用等科目，看企業(yè)收到更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等費(fèi)用后是否掛往來(lái)，是否進(jìn)營(yíng)業(yè)外收入，是否沖減期間費(fèi)用。
3．固定資產(chǎn)未按規(guī)定核算
違法問題：1、企業(yè)將用于辦公的電子設(shè)備及汽車、用于宣傳音像設(shè)備等記入銷售費(fèi)用或低值易耗品，在稅前扣除。2、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品作為售樓部，或提供給職工使用且已辦理產(chǎn)權(quán)證明(產(chǎn)權(quán)所有人為本企業(yè))，未將此部分成本從可售總成本中結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)"。
檢查技巧：1、檢查企業(yè)的固定資產(chǎn)賬目，核實(shí)相關(guān)情況。2、檢查企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)情況，凡將開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)為本企業(yè)的應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)稅務(wù)處理。
4．成本劃分不清
違法問題：1、不按規(guī)定計(jì)算期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本，擅自擴(kuò)大期間費(fèi)用；2、將未竣工驗(yàn)收產(chǎn)品成本并入產(chǎn)品銷售成本；3、擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本；3、在未取得建筑商合法憑證的前提下，將預(yù)計(jì)建筑成本轉(zhuǎn)為銷售成本；4、返還給建筑商的貨款未沖減銷售成本；5、立項(xiàng)作為經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的項(xiàng)目不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，或并入可售面積計(jì)算銷售成本；6、企業(yè)自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用由出售房分?jǐn)偅?、建筑成本重復(fù)入賬，在取得建筑發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)完工成本入賬的同時(shí)，又簽訂虛假單項(xiàng)合同，或者將建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。
檢查技巧：1、檢查企業(yè)銷售成本明細(xì)賬，將銷售成本與銷售收入對(duì)比分析，復(fù)核計(jì)入銷售成本的戶數(shù)、面積和銷售收入的統(tǒng)計(jì)口徑是否一致；2、根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，計(jì)算當(dāng)期成本費(fèi)用，審查申報(bào)數(shù)據(jù)是．否準(zhǔn)確；3、檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬，看所列成本是否有合法憑證入賬；4、查看企業(yè)立項(xiàng)報(bào)告書和竣工驗(yàn)收單，了解公用設(shè)施、配套設(shè)施和經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的處理情況；5、看往來(lái)款項(xiàng)科目，看是否有返還建筑商或其他供應(yīng)商資金而未沖減成本情況。
5．借款費(fèi)用企業(yè)所得稅前列支不規(guī)范
違法問題：1、將利息支出全額在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目中直接列支；2、向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款全額在稅前列支；3、借款給關(guān)聯(lián)企業(yè)長(zhǎng)期掛“應(yīng)收賬款”、
“其他應(yīng)收款”等往來(lái)賬務(wù)，不按照獨(dú)立企業(yè)往來(lái)結(jié)算應(yīng)收利息；4、通過(guò)其他企業(yè)或個(gè)人拆借資金在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”列支。
檢查技巧：1、檢查企業(yè)“長(zhǎng)期借款”、“短期借款賬”，了解企業(yè)資金來(lái)源情況；2、檢查企業(yè)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等科目，看企業(yè)列支的金額是否超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；，3、檢查企業(yè)資金往來(lái)科目，看是否有長(zhǎng)期掛賬情況，分清是借入資金還是借出資金，是否屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。
(二)建筑安裝業(yè)
違法問題：1、混淆稅目，采取低稅率代替高稅率的手法偷漏稅款。企業(yè)對(duì)其應(yīng)按5％申報(bào)納稅的設(shè)計(jì)與建筑裝飾收入全部按建筑安裝收入3％稅率申報(bào)納稅，造成營(yíng)業(yè)稅流失。2、總承包人對(duì)其分包業(yè)務(wù)未依法履行扣繳義務(wù)。某些建安企業(yè)承包工程后，按項(xiàng)目部分對(duì)外分包，承包企業(yè)只就本身收入部分申報(bào)納稅，未履行代扣代繳義務(wù)。分包人既無(wú)資質(zhì)又無(wú)證件，也不申報(bào)納稅。工程總承包人是外地的，分包工程由外地和本地的施工企業(yè)分別承建。工程完工后，建設(shè)單位按協(xié)議將工程款分別支付給總承包人、轉(zhuǎn)包人、分包人，致使稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法按規(guī)定讓總承包人履行代扣代繳義務(wù)，部分建筑企業(yè)向個(gè)人移包工程，與個(gè)人在訂立分包合同時(shí)，沒有對(duì)個(gè)人分包工程實(shí)行代扣代繳營(yíng)業(yè)稅及附加。分包．現(xiàn)象的普遍存在使稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)建安企業(yè)的員工情況很難監(jiān)控，個(gè)人所得稅流失嚴(yán)重。3、農(nóng)村建安企業(yè)稅收秩序混亂。農(nóng)村建安企業(yè)在內(nèi)部管理、工程款結(jié)算、納稅秩序上混亂。公司對(duì)各施工小分隊(duì)包而不管，只為其在建筑合同或銀行貸款書上蓋章，而收取一定的管理費(fèi)，其他一概不管。偷稅行為表現(xiàn)在：私結(jié)工程款存入個(gè)人存款賬戶，隱匿工程收入進(jìn)行偷稅；開票不入賬，少提或漏提稅金，結(jié)算不開票，轉(zhuǎn)移工程款項(xiàng)，逃避納稅。4、掛靠企業(yè)財(cái)務(wù)制度混亂。工程收支采取往來(lái)結(jié)算，對(duì)工程成本不作真實(shí)完整的反映，不建賬或建賬不規(guī)范，增加了對(duì)企業(yè)建筑安裝經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督的難度。企業(yè)通常是先向掛靠方(個(gè)人或企業(yè))收取標(biāo)書制作費(fèi)，如果投標(biāo)成功，再按照掛靠方工程金額的一定比例收取管理費(fèi)，但在繳納稅款時(shí)，企業(yè)很少將標(biāo)書制作費(fèi)作為收入進(jìn)行納稅，而管理費(fèi)也沒有足額繳納營(yíng)業(yè)稅。掛靠雙方在資金往來(lái)、款項(xiàng)支付上不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)進(jìn)行操作，而是相互交叉攤計(jì)費(fèi)用，在稅收上，瞞報(bào)項(xiàng)目、隱瞞收入等。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)必須對(duì)掛靠方取得的工程收入代扣代繳企業(yè)所得稅，但相當(dāng)一部分企業(yè)未按照規(guī)定扣繳稅款。5、建安企業(yè)被拖久工程款，加大了企業(yè)所得稅的征管難度。首先，企業(yè)的收入與成本費(fèi)用不配比，對(duì)某項(xiàng)工程，在收付實(shí)現(xiàn)制的核算方式下，企業(yè)只確認(rèn)部分收入，卻將全部工程成本計(jì)入同期，造成大部分企業(yè)處于微利或虧損狀態(tài)，從而導(dǎo)致企業(yè)所得稅流失、稅款遞延以及國(guó)家稅款被占用；其次，建安企業(yè)將實(shí)際收到的款項(xiàng)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入，而不將企業(yè)應(yīng)收未收賬款確認(rèn)為應(yīng)收賬款導(dǎo)致國(guó)家稅款流失。6、建筑安裝行業(yè)在納稅申報(bào)方面存在以下問題：第一、工程竣工只列預(yù)收賬款，不作工程結(jié)算收入，企業(yè)在工程未全部結(jié)算前，對(duì)取得的部分工程收入款長(zhǎng)期在預(yù)收賬款中掛帳，只在結(jié)轉(zhuǎn)工程結(jié)算收入申報(bào)納稅，使稅款出現(xiàn)滯后現(xiàn)象。第二、有的企業(yè)將工程收款部分記入工程結(jié)算收入申報(bào)納稅，而一部分記入預(yù)收賬款和應(yīng)付賬款。第三是建設(shè)單位自備主要材料，建安企業(yè)提供輔助材料，在申報(bào)納稅時(shí)只按取得的工程入進(jìn)行申報(bào)納稅。第四，建安企業(yè)與建設(shè)單位實(shí)行以物抵賬和應(yīng)收應(yīng)付賬款互抵等方式壓低工程造價(jià)．甚至對(duì)某些建筑項(xiàng)目收入不入賬，從而形成偷稅。第五、項(xiàng)目完工后由于各種原因遲遲不結(jié)算，或以未結(jié)算為由，不將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)賬。7、建筑安裝企業(yè)所需用的建筑材料缺乏原始單據(jù)，以白條、收據(jù)入賬，賬務(wù)不健全，造成建筑安裝企業(yè)和貨物銷貨方稅收大量流失，同時(shí)建筑材料的供貨商供貨不出具正規(guī)發(fā)票，隱匿銷售收入，偷逃應(yīng)繳納的增值稅。
檢查技巧：1、將“工程價(jià)款結(jié)算收入”賬戶的貸方發(fā)生額的記賬時(shí)間與“工程價(jià)款結(jié)算單”上標(biāo)明的結(jié)算時(shí)間及合同規(guī)定的結(jié)算時(shí)間進(jìn)行核對(duì)，檢查企業(yè)有無(wú)推后或提前記錄“工程價(jià)款結(jié)算收入”賬戶的情況。2、將建筑安裝企業(yè)損益表中的“工程價(jià)款結(jié)算收入”項(xiàng)目與“工程結(jié)算收入，賬戶貸方發(fā)生額及納稅申報(bào)表中的申報(bào)數(shù)進(jìn)行核對(duì)，檢查企業(yè)是否如實(shí)申報(bào)納稅。3、將“工程價(jià)款結(jié)算收入，，賬戶貸方發(fā)生額與“工程價(jià)款結(jié)算單”、“承包合同書”、“工程預(yù)決算表”“工程進(jìn)度計(jì)劃”、
“已完工程月報(bào)表”等有關(guān)會(huì)計(jì)憑證相對(duì)照，檢查企業(yè)應(yīng)稅收入是否全額入賬，有無(wú)漏記工程收入的情況。特別要檢查納稅人向發(fā)包單位收取前述的各種價(jià)外費(fèi)用是否全部入賬。4、檢查核對(duì)企業(yè)賬戶對(duì)應(yīng)關(guān)系是否正確合理。一般情況下，“銀行存款”、
“應(yīng)收賬款”等賬戶的借方對(duì)應(yīng)賬戶應(yīng)該是“工程價(jià)款結(jié)算收入，，賬戶的貸方，檢查時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)對(duì)應(yīng)賬戶為“工程施工”、“庫(kù)存材料”、“營(yíng)業(yè)外收入”、
“應(yīng)付福利費(fèi)”等賬戶，則更要注意納稅人是否存在將應(yīng)稅收人直接沖減工程成本及轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)外收入、職工福利費(fèi)等分解、轉(zhuǎn)移工程價(jià)款的情況。5、檢查“預(yù)收賬款”、
“應(yīng)付賬款”、“預(yù)付賬款”等往來(lái)類賬戶的貸方發(fā)生額，同時(shí)核對(duì)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證，是否存在將已結(jié)算的工程價(jià)款長(zhǎng)期掛賬的現(xiàn)象。特別是“預(yù)收賬款(預(yù)收工程款)”賬戶，如果該賬戶期末仍有貸方余額，很可能是已實(shí)現(xiàn)的工程收入未及時(shí)結(jié)算轉(zhuǎn)賬；可結(jié)合檢查“工程施工”及工程合同，核實(shí)工程進(jìn)度和結(jié)算辦法．查實(shí)其營(yíng)業(yè)額。6、賬內(nèi)檢查與賬外檢查相結(jié)合。首先應(yīng)向企業(yè)的生產(chǎn)、計(jì)劃部門了解當(dāng)年開工項(xiàng)目及未完工程數(shù)和各項(xiàng)工程的具體位置，并與“工程價(jià)款結(jié)算收入”、
“工程施工”等明細(xì)賬戶名稱相核對(duì)，企業(yè)是否存在少報(bào)工程項(xiàng)目及工程價(jià)款結(jié)算收入不入賬的問題；其次要深入施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，切實(shí)了解工程的實(shí)際進(jìn)度，企業(yè)是否存在將已完工程作為未完工程而導(dǎo)致未申報(bào)納稅的情況。7、建筑安裝企業(yè)將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人的，應(yīng)首先向企業(yè)的生產(chǎn)、計(jì)劃部門調(diào)查了解分包、轉(zhuǎn)包工程情況，然后將“應(yīng)付賬款”等賬戶與分包轉(zhuǎn)包工程合同、分包轉(zhuǎn)包工程的“工程價(jià)款結(jié)算單”進(jìn)行核對(duì)，檢查分包轉(zhuǎn)包工程的營(yíng)業(yè)額是否正確，同時(shí)檢查“應(yīng)交稅金一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”與“應(yīng)付賬款”賬戶，企業(yè)是否按時(shí)、足額計(jì)算應(yīng)扣繳的營(yíng)業(yè)稅。8、對(duì)于包工不包料的建筑工程，應(yīng)首先分析“工程施工”賬戶反映的支出結(jié)構(gòu)．判斷建筑安裝企業(yè)有無(wú)包工不包料的工程項(xiàng)目。對(duì)于“工程施工”賬戶中沒有或很少反映材料物資和動(dòng)力耗費(fèi)的工程項(xiàng)目，則應(yīng)調(diào)閱合同、施工圖、預(yù)算及發(fā)包方提供的其他有關(guān)資料，核實(shí)工程耗用但未列工程成本的原材料、其他物資和動(dòng)力的價(jià)款總額并視同工程價(jià)款結(jié)算收入計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。9、檢查納稅人自建自用建筑物中的自建行為是否視同提供建筑安裝勞務(wù)交納營(yíng)業(yè)稅。具體可通過(guò)檢查“固定資產(chǎn)清理”、
“固定資產(chǎn)”等科目進(jìn)行判斷分析。特別要注意企業(yè)行政事業(yè)單位中實(shí)行獨(dú)立核算的自營(yíng)施工單位為所在單位承建建筑安裝工程，且與本單位結(jié)算工程價(jià)款未申報(bào)納稅的情況。10、對(duì)于納稅人兼營(yíng)的其他應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目，可重點(diǎn)檢查是否列入帳外，并檢查“其他業(yè)務(wù)收入”明細(xì)賬貸方發(fā)生額，并同時(shí)核對(duì)納稅申報(bào)表，是否如實(shí)申報(bào)納稅。六、檢查工作建議
(一)通過(guò)對(duì)房產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)的稅收專項(xiàng)檢查，對(duì)這兩個(gè)行業(yè)存在的屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)控稅收入庫(kù)進(jìn)度，違規(guī)緩征等稅收征管中存在的問題，應(yīng)向被查企業(yè)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面稽查建議，從而達(dá)到“以查促管”的目的。
(二)對(duì)于在稽查過(guò)程中查處的無(wú)視稅收法律，賬外經(jīng)營(yíng)或者利用虛假合同、協(xié)議隱瞞應(yīng)稅收入、虛列成本、做假賬等來(lái)偷逃稅收的行為，稽查部門應(yīng)該嚴(yán)格按照《稅收征管法》等法律、法規(guī)規(guī)定，加大處罰和打擊力度，該立案的立案，該移交的移交，不能以罰代刑。
(三)在對(duì)房產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)的檢查中較多地存在收受虛假普通發(fā)票入賬的情況，因此，除了對(duì)其進(jìn)行處理、處罰外，應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)其取得的虛假發(fā)票進(jìn)行深入檢查，從源頭上杜絕虛假發(fā)票的開具。
(四)在對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)檢查過(guò)程中存在的取得預(yù)售收入未按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅預(yù)繳，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行查補(bǔ)預(yù)繳稅款，對(duì)于在檢查中發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)銷售后達(dá)到土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)的，但仍未進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，要認(rèn)真做好有關(guān)項(xiàng)目的土地增值稅清算工作，從而確保稅收政策的落實(shí)到位。
（五)稽查部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建筑安裝業(yè)核定征收的檢查，發(fā)現(xiàn)其不符合《稅收征管法》及國(guó)稅總局有關(guān)文件所規(guī)定的核定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)建議主管稅務(wù)機(jī)關(guān)取消該企業(yè)核定征收，恢復(fù)查帳征收，防止國(guó)家稅收的流失。
(六)要加強(qiáng)建筑安裝企業(yè)跨省市經(jīng)營(yíng)的檢查力度，通過(guò)稅務(wù)征收機(jī)關(guān)獲取企業(yè)外出經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料和申報(bào)納稅的情況，檢查企業(yè)是否存在利用異地經(jīng)營(yíng)所取得收入不入賬，不向核算地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，有意逃避納稅的偷稅行為。
(七)檢查中發(fā)現(xiàn)建筑安裝業(yè)對(duì)其分包工程不履行稅款的代扣代繳義務(wù)，只是收取管理費(fèi)，同時(shí)有意編造虛假記賬憑證，虛增工程成本，掩蓋分包情況，進(jìn)行偷逃稅款，因此在對(duì)建筑安裝業(yè)進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)存在總包與分包項(xiàng)目合同的了解，以及納稅人進(jìn)行項(xiàng)目分包后稅款代扣代繳情況的檢查。
友情提示：本文中關(guān)于《房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理與檢查的培訓(xùn)心得》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理與檢查的培訓(xùn)心得：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。
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