投資學(xué) 萬科股票和房地產(chǎn)研究分析

一．管理

全國房地產(chǎn)市場保持回落態(tài)勢，投資增速保持平穩(wěn)回落，新開工面積增幅較低，房屋銷售降幅繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款增速繼續(xù)回落，房價(jià)漲幅回落，同比下跌城市個(gè)數(shù)超過上漲城市個(gè)數(shù)。

從管理政策上來看，分為幾個(gè)方面的管理：

第一，住房政策的管理。從201*年起到201*年，基本現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。其次將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,遏制炒房現(xiàn)象。營業(yè)稅優(yōu)惠取消,契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。最后就是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。

第二，土地政策的管理。首先加快編制、修編201*至201*年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時(shí)序。其次，為促進(jìn)城市新增建設(shè)用地及時(shí)有效供應(yīng)并得到充分利用，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地管理，依法糾正和遏制違法違規(guī)使用農(nóng)村集體土地等行為，要求地方政府加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊囤地行為。

第三，對于房地產(chǎn)商的管理。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。加大專項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

第四，市場管理制度。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。統(tǒng)計(jì)部門研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價(jià)格變動(dòng)的信息。加大市場交易秩序監(jiān)管力度。嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理，對存在哄抬房價(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，處罰力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格。二．發(fā)展

從圖中可以看出，隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)和全國房地產(chǎn)市場形勢的變化，房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額增速自201*年5月起開始回落，長期方面房地產(chǎn)的增長是處于一個(gè)處于下跌的趨勢，但是從201*年第三季度可到201*年，可以看出短期方面是向上增長的趨勢，但是幅度比較小。

長期來看房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)回落，并且由于房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款增速回落，所以房地產(chǎn)的開發(fā)方面將會(huì)繼續(xù)處于下降的趨勢。另外，由于國家政策頒布和實(shí)施，需要落實(shí)在保障房方面的建設(shè)，因此保障性住房開發(fā)貸款會(huì)增速較快，從而在新開工面積會(huì)出現(xiàn)低速增長。其中增長是因?yàn)檎�策的影響，低速是由于房地產(chǎn)商更多的實(shí)在商品房的建設(shè)開發(fā)，沒有很多開發(fā)商和政策參與實(shí)施保障房的建設(shè)開發(fā)。在銷售方面，房屋銷售降幅繼續(xù)擴(kuò)大，這是因?yàn)樵诎l(fā)展方面，需求量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房地產(chǎn)雖然新開發(fā)面下降，但是由于短時(shí)間的高需求量，才才銷售方面仍然會(huì)處于一個(gè)上漲的趨勢。最后新建商品住宅價(jià)格漲幅可能繼續(xù)回落。起發(fā)展方面，從資料顯示同比下跌城市個(gè)數(shù)首次超過上漲城市個(gè)數(shù)。這也就是表明新建商品住宅確實(shí)收到的政策的很大影響，處于下跌狀態(tài)，在未來的發(fā)展中，短時(shí)間也是會(huì)持續(xù)處于下降狀態(tài)的。但是從長期的發(fā)展來看，新建商品房的建設(shè)也只是短期的下降，長期必然會(huì)上升，這是從需求方面的刺激要求的必然發(fā)展趨勢，如果持續(xù)的下降，必然導(dǎo)致需求量的繼續(xù)大幅度上漲，想要不開發(fā)新商品房，又保持房價(jià)不上漲基本上是不可能實(shí)現(xiàn)的，這是違背經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。

三．股票分析

1.保利地產(chǎn)（600048）

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺(tái)，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。201*年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。2.財(cái)務(wù)分析

A主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)

從數(shù)據(jù)中我們可以看出，201*年的營業(yè)中收入是最高的，比上年增長了31.04%，并且營業(yè)利潤在201*年也是最高。從圖表中我們明確的看得出，整體增長是可觀的，而且在歸屬于上市公司股東的凈利潤中，32.74%的增長也是一個(gè)比較大的，可以總結(jié)出公司的規(guī)模是在不斷壯大的，而且也可以看出它的盈利能力是比較優(yōu)秀的。

B主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)

保利

萬科

通過數(shù)據(jù)的收集，對保利萬科進(jìn)行了一系列的數(shù)據(jù)對比分析。從圖中可以看出。保利的毛利率和萬科基本上是相等的，營業(yè)利潤率、銷售利潤率基本上也是相差不多。但是總資產(chǎn)的報(bào)酬率萬科要比保利平均低2哥百分點(diǎn)，而且在凈資產(chǎn)收益率的對比上來看。保利遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬科，這也就標(biāo)明保利的收益能力是比萬科好很多，盈利的能力是比較強(qiáng)的。3.保利K線圖分析

從圖看出，在201*年11月，保利地產(chǎn)打到了最高價(jià)98。5每股，然而到了201*年開始大幅度下降，并且隨后在201*年又一次出現(xiàn)了大幅度下降。

上漲的原因可以分為兩點(diǎn)，第一：房價(jià)泡沫，過多的人追漲股票，引起股票的一直飆漲。第二：哄抬房價(jià)，引起房地產(chǎn)的強(qiáng)烈反應(yīng)，帶來房地產(chǎn)商的高利潤，高回報(bào)，從本質(zhì)上提升了股票價(jià)格。

下降的原因也可以分為兩點(diǎn)，第一：201*年金融危機(jī)帶來的全球性金融沖擊，中國證券市場全部受到?jīng)_擊，普遍下降。第二：國家政策出臺(tái)多項(xiàng)限制，防止房價(jià)過快上漲，抑制房地產(chǎn)的恢復(fù)和繼續(xù)發(fā)展。因此出現(xiàn)兩一次暴漲和兩次暴跌。然而到了現(xiàn)在，房地產(chǎn)的股票價(jià)格依然是處于一個(gè)低迷狀態(tài)，最低價(jià)的保利地產(chǎn)低到了府波動(dòng)。.42元每股，直到今日，保利地產(chǎn)和其它大多數(shù)房地產(chǎn)一樣，處于低價(jià)狀態(tài)。沒有太大的漲幅波動(dòng)的主要原因也是受到國家的宏觀政策調(diào)控。

201*年11月，連續(xù)上漲K線，到了98.5，隨后出現(xiàn)了一次十字星，之后就是第一次暴跌到65.72，短期的震蕩波動(dòng)之后，變又是一次暴跌。

現(xiàn)在，目前投資價(jià)值已經(jīng)被嚴(yán)重低估，未來有價(jià)值回歸的可能。從目前的風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)來看，短信處于低風(fēng)險(xiǎn)，中線也是處于低風(fēng)險(xiǎn)。但是目前由于大盤處于中度風(fēng)險(xiǎn)中，因此不利于短線的操作。從K線圖上看，目前處于橫盤吸籌階段，斷線波動(dòng)會(huì)存在，但是長期是處于一個(gè)上漲的趨勢。從最近的數(shù)據(jù)報(bào)告可得知，公司4月實(shí)現(xiàn)簽約面積71.9萬平，簽約金額91.48億元，同比分別增長45%和37%，單月銷售金額為歷史第三高；前4月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約240.14億元,同比增長16%�？偟膩砜�，目前斷線是不適合操作的，但是長線可以考慮保利房產(chǎn)。

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《投資學(xué)》課程設(shè)計(jì)報(bào)告

萬科A股票投資研究報(bào)告

201*-6-30

1宏觀經(jīng)濟(jì)分析

國家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策主要是通過緊縮資源和土地兩大因素，重點(diǎn)為穩(wěn)定房價(jià)和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，此外還有加強(qiáng)金融調(diào)控、信貸管理，同時(shí)整頓混亂的房地產(chǎn)市場秩序。具體涉及到了稅收、金融、政府、土地資源等各方面的措施以達(dá)到宏觀調(diào)控的目的，政策涉及的對象包括銀行、地方政府、購房者和房企。

從國內(nèi)看來，我國GDP同比增速比一季度下降，不過環(huán)比增速有上升趨勢，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定跡象。從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”來看，第三季度經(jīng)濟(jì)增速還會(huì)反彈。從國際看來，世界經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)再度惡化，金融市場動(dòng)蕩、投資者信心回落，推動(dòng)全球避險(xiǎn)情緒增加。經(jīng)濟(jì)全球化，使得各經(jīng)濟(jì)體都難以獨(dú)善其身。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體分化程度加劇，新興市場也表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)增長放緩或維持低位運(yùn)行的特征。

（1）國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢：增速下調(diào)，運(yùn)行平穩(wěn)。面對復(fù)雜多變的全球經(jīng)濟(jì)形勢，在人民幣升值、外匯縮水、出口下行等壓力不斷增強(qiáng)的環(huán)境下，中國經(jīng)濟(jì)依然保持了較快增長，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)。①GDP仍然保持較高的增長。②CPI高位后逐月回落。③PMI數(shù)據(jù)重回臨界點(diǎn)以上。④201*年12月1214日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給201*年經(jīng)濟(jì)工作定的總基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出201*年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的針對性、靈活性、前瞻性。

（2）全球經(jīng)濟(jì)形勢：復(fù)雜多變，前景低迷。首先，世界經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。

近期美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)改善苗頭，但長期增長的勢頭依然微弱，美聯(lián)儲(chǔ)近日決定將過度寬松的貨幣政策延長至201*年。其次，歐洲主權(quán)債務(wù)問題短期內(nèi)難以解決。歐盟長期高福利政策以及巨額開支使財(cái)政赤字、公共負(fù)債難堪重負(fù)，但這些國家還沒有來得及進(jìn)行政策調(diào)整，自身根上的問題和全球金融危機(jī)交織在一起，就出現(xiàn)了歐債危機(jī)。此外，地區(qū)熱點(diǎn)此起彼伏�？傊�，面對經(jīng)濟(jì)增速放緩的趨勢，201*年經(jīng)濟(jì)發(fā)展基調(diào)是：穩(wěn)中求進(jìn)，保持平穩(wěn)發(fā)展，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)和諧穩(wěn)定，宏觀調(diào)控主題由保增長變?yōu)榍蠓�(wěn)定。

（3）宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)形勢好于201*年，政策調(diào)控堅(jiān)持從緊取向。宏觀經(jīng)濟(jì)方面：“穩(wěn)增長”政策效果已顯，“十二五規(guī)劃”、“十八大”報(bào)告均提出明確的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”繼續(xù)強(qiáng)調(diào)201*年“穩(wěn)中求進(jìn)”基調(diào)，經(jīng)濟(jì)和物價(jià)環(huán)境向好，貨幣政策方面，根據(jù)“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”定調(diào)，201*年將保持穩(wěn)健取向，新增貨幣量和貨款略有增長，為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)帶來利好，房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，處于正常平穩(wěn)過渡和房價(jià)漲幅擴(kuò)大的擔(dān)憂，中央將繼續(xù)從緊取向，抑制投機(jī)和支持保護(hù)合理需求的政策大方向不變。

（4）市場趨勢：整體市場好于201*年，去年增速前高后低。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本向好的背景下，預(yù)計(jì)201*年整體市場好于201*年，成交方面，全國商品房銷售面積同比增長5.6%，增幅略高于201*年，基數(shù)效應(yīng)和市場慣性決定201*年上下半年增速前高后低，上半年同比增長約15%，下半年增幅縮小至0.7%。供應(yīng)方面，銷售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開工企穩(wěn)回升，但受基數(shù)大和保障房貢獻(xiàn)下降影響，增速不會(huì)十分突出，預(yù)計(jì)201*年全國新開工面積增速止跌反彈，同比增長9.6%房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長17.1%，增速與201*年基本持平。重點(diǎn)城市201*年下半年新增供應(yīng)仍高于上半年，但上半年同比增長較為明顯，價(jià)格方面，貨幣環(huán)境穩(wěn)定和定向好支持房價(jià)向上態(tài)勢，但全國去化壓力仍較為嚴(yán)峻，整體上行空間有限，預(yù)計(jì)商品房銷售均價(jià)同比上漲7.8%，漲幅略有擴(kuò)大。

（5）關(guān)注點(diǎn)：不同城市、不同房企分化進(jìn)一步加劇。不同城市和不同房企分化加劇：一方面，少數(shù)熱點(diǎn)一二線城市潛在需求熱烈但供應(yīng)不足，成交量在201*年高基數(shù)上難以大幅增長，價(jià)格上漲壓力大；多數(shù)二線城市供需基本平衡，推盤加大背景下銷售規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大，價(jià)格平穩(wěn)；廣大三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱，不具備價(jià)格上漲動(dòng)力，部分城市供應(yīng)嚴(yán)重過剩風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注；

另一方面，龍頭房企繼續(xù)跑贏大市，小企業(yè)被收購，兼并可能性加大，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，在此形勢下，房企需繼續(xù)抓住剛需主流產(chǎn)品做規(guī)模，但中高端產(chǎn)品貢獻(xiàn)度更高，量價(jià)兩手都要抓，同時(shí)跟準(zhǔn)市場和政策節(jié)奏，隨行入市以合理價(jià)格提供適銷產(chǎn)品。

2行業(yè)分析

2.1行業(yè)發(fā)展趨勢分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值從201*年1.808萬億，占我國GDP總量的10.04%，一路迅速增長到201*年的6.4456萬億，占我國GDP總量的12.41%。從201*年開始，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，雖然在201*年的金融危機(jī)中有所回落，但是仍然居高不下，進(jìn)入201*年，雖然增長率有所下降，但是還是一路處于爬坡趨勢，其增長趨勢如圖1、圖2。

表1：商品房銷售指標(biāo)表201*201*201*201*201*4.39959.37130.46946528282.77180009201*201*201*商品房銷售額（萬億元）商品房銷售面積（億平方米）商品房銷售均價(jià)（元/平方米）商品房銷售額增長率（%）1.8085.582.056.062.96042.40717.61936.20.3885396344.40975610.388241935-18.690041895.255.910.430.50335570519.3317422410.990.53685168312.380952386.445611.13040.5790986859.2474576270.324010.338284337382813.384955

圖1：商品房銷售指標(biāo)趨勢圖

圖2：商品房銷售額增長率折線圖

由此可見，我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的成長空間，但是發(fā)展趨勢將放緩。

2.2行業(yè)結(jié)構(gòu)

目前全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在3.5萬-4萬家，高峰時(shí)期多達(dá)5萬多家，一些上市公司也希望能進(jìn)入該領(lǐng)域分一杯羹，形成行業(yè)內(nèi)大、中、小地產(chǎn)商共存的局面，形成中間大，兩頭小的行業(yè)結(jié)構(gòu)，其中大型房開商占5%-8%，小型房開商占11%-15%，其余的全是中型開發(fā)商。由于一年比一年更高的商品房需求，使企業(yè)進(jìn)入激勵(lì)的競爭環(huán)境。

2.3行業(yè)政策

201*年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從201*年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市增加到近50個(gè)；10月底，1000萬套保障房計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于201*年的這一輪房產(chǎn)調(diào)控在201*年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段。

201*年十八大明確了“十二五”期間的住房問題。“十二五”期間，國家決

定建3600萬套的保障性住房，差不多可以解決1.3億人的住房問題，大約需要五萬億人民幣的建設(shè)資金，土地的需求量也很大，我國未來土地供應(yīng)的50%~70%都會(huì)用來建設(shè)保障性住房，到“十二五”末，保障性住房占房地產(chǎn)市場的一半，必將對中國房地產(chǎn)市場格局和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。

3企業(yè)分析

3.1公司基本信息

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，目前業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計(jì)53個(gè)大中城市。近三年來，年均住宅銷售規(guī)模在6萬套以上，201*年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1075萬平米，銷售金額1215億元，201*年銷售額超過1400億。銷售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。3.1.1公司簡介

公司全稱英文名稱成立日期注冊資本注冊地址工商登記號法定代表人總經(jīng)理電子郵箱公司網(wǎng)址主營業(yè)務(wù)萬科企業(yè)股份有限公司CHINAVANKECO.,LTD1984-05-301099555萬深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心440301102900139王石郁亮IR@vanke.com興辦實(shí)業(yè)(具體項(xiàng)目另行申報(bào))；國內(nèi)商業(yè)；物資供銷業(yè)(不含專營、�？�、專賣商品)；進(jìn)出口業(yè)務(wù)(按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理)；房地產(chǎn)開發(fā)�？毓勺庸�司主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、投資咨詢等。3.1.2公司證券簡介證券代碼證券簡稱上市交易所發(fā)行日期上市日期000002萬科A深圳證券交易所1988-12-281991-01-

總股本流通股上市狀態(tài)1099555.31萬股1097715.04萬股在市3.1.3萬科企業(yè)股份有限公司的優(yōu)勢

目前萬科企業(yè)股份有限公司中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（簡單不復(fù)雜；規(guī)范不權(quán)謀；透明不黑箱；責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。而在萬科光環(huán)的背后，不容忽視的是支撐企業(yè)的專業(yè)管理，這其中包括萬科創(chuàng)造的成本管理“利潤=收入-成本，提高利潤的手段之一就是壓縮成本”，這個(gè)簡單的公式幾乎人人皆知，但真正實(shí)施起來遠(yuǎn)沒有那么簡單。在市場競爭日益激烈的今天，企業(yè)對控制并且管理成本提出了更高的要求，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，動(dòng)態(tài)成本的管理非常棘手，在相當(dāng)長的一段時(shí)間里難以實(shí)現(xiàn)。

如何將房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜、多變的成本納入規(guī)范化管理?萬科也同樣曾經(jīng)為之困擾�，F(xiàn)在，萬科找到了問題的解決之策用信息化手段控制并管理成本。對這個(gè)進(jìn)入高速擴(kuò)張時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理正是基礎(chǔ)信息化完成后的深化和整合。

3.2財(cái)務(wù)分析

3.2.1償債能力分析

企業(yè)生存的根本問題是能否到期償債，償債能力是決定企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素之一。下面從短期和長期兩個(gè)方面來分析萬科的償債能力。（1）短期償債能力分析

表2：201*-201*年短期償債能力指標(biāo)表

流動(dòng)比率（倍）速動(dòng)比率（倍）現(xiàn)金比率（倍）

201*2.140.730.27201*1.920.460.18201*1.590.560.29201*1.410.370.17201*1.400.410.

圖3：201*-201*年短期償債能力指標(biāo)折線圖

在短期償債能力的分析中，流動(dòng)比率是一個(gè)重要指標(biāo)，流動(dòng)比率是衡量企業(yè)短期償債能力的指標(biāo)，流動(dòng)比率越高，企業(yè)的償債能力就越強(qiáng)，債權(quán)人利益的安全程度也就越高。近年來該指標(biāo)呈下降式變動(dòng)趨勢，萬科公司201*年的流動(dòng)比率最高，但是201*年到201*年該數(shù)據(jù)逐年降低，說明萬科的短期償債能力受到了一定程度的阻礙，債券人安全程度降低。進(jìn)一步評價(jià)企業(yè)償債能力，要比較速動(dòng)比率。一般來說，在企業(yè)的全部流動(dòng)資產(chǎn)中，速動(dòng)比率一般標(biāo)準(zhǔn)是1：1，從圖表中可以看出，萬科201*-201*年的速動(dòng)比率均很低，而且在逐年降低，這說明萬科的存貨存在問題，企業(yè)償債能力依然在下降�，F(xiàn)金比率反映企業(yè)的即時(shí)付現(xiàn)能力，就是即時(shí)可以還債的能力，現(xiàn)金比率高，說明企業(yè)的支付能力強(qiáng)，一般認(rèn)為在0.2倍左右。從以上數(shù)據(jù)反映，現(xiàn)金比率基本在0.2左右波動(dòng)，說明萬科短期負(fù)債能力很強(qiáng)，且直接支付能力不會(huì)有問題。

總的來說，不管是流動(dòng)比率、速動(dòng)比率還是現(xiàn)金比率，其數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)每年下降的趨勢，說明受房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力均在逐年下降。

（2）長期償債能力分析

長期償債能力是企業(yè)償還長期債務(wù)的現(xiàn)金保障程度。主要取決于企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債的比例關(guān)系，以及獲利能力，而不是資產(chǎn)的短期流動(dòng)性。長期償債能力分析，有利于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于投資者判斷其投資的安全性及盈利性，有利于債權(quán)人判斷債權(quán)的安全程度，是否能按期收回本金和利息。

表3：201*-201*年長期償債能力指標(biāo)201*201*資產(chǎn)負(fù)債率（%）67.4469產(chǎn)權(quán)比率（%）207203.1201*74.69295201*77.1336.7201*78.32305.8

圖4：201*-201*年長期償債能力指標(biāo)折線圖

在長期負(fù)債能力數(shù)據(jù)分析中，萬科A201*年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)高達(dá)78.2%，而且從201*年開始每年的資產(chǎn)負(fù)債率是遞增的，這說明國家調(diào)控政策的實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)的影響巨大，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率相對較高。資產(chǎn)負(fù)債率越高，反映了企業(yè)不能償債的可能性大，這對企業(yè)的融資是極為不利的。無法順利融資，就意味著資金的周轉(zhuǎn)可能會(huì)出現(xiàn)問題。更不利于償債能力的崛起。萬科A201*年的產(chǎn)權(quán)比率為305.8%，從201*年開始每年遞增，201*年稍有下降，所有者權(quán)益就是企業(yè)的凈資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)比率反映的償債能力是以凈資產(chǎn)為物質(zhì)保障的。這就可以看出，在某些方面，萬科的償債能力還是在回升，并不是所有的數(shù)據(jù)指標(biāo)都往不利的方向發(fā)展。

綜合上述分析，可以得出結(jié)論，萬科A主要問題是資金回收率太低，并且有大量的存貨，導(dǎo)致資金回收緊張。同時(shí)，又因?yàn)槠髽I(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，使得企業(yè)的自有資金過少，資不抵債。所以萬科的償債能力從數(shù)據(jù)上來看是比較差的。3.2.2營運(yùn)能力分析

營運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力，資產(chǎn)運(yùn)用效率高，則可以用較少的投入獲取較高的收益。下面從存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率三個(gè)方面來分析萬科的營運(yùn)能力。

表4：201*-201*年?duì)I運(yùn)能力指標(biāo)表201*201*存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.490.39總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.30.38應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)48.1159.76

201*0.270.2943.96201*0.250.2846.18201*0.280.3160.63

圖5：201*-201*年?duì)I運(yùn)能力指標(biāo)圖

在營運(yùn)能力分析中，存貨周轉(zhuǎn)率是衡量和評價(jià)企業(yè)購入存貨、投入生產(chǎn)、銷售收回等各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合性指標(biāo)。一般來講，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金或應(yīng)收帳款的速度就越快，資金的回收速度越快，這樣會(huì)增強(qiáng)企業(yè)的短期償債能力及獲利能力。從上表可以看出，萬科A從201*年到201*年的存貨周轉(zhuǎn)率是逐年下降的，201*年稍有上升，但由于萬科A業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，存貨規(guī)模的增長大于其銷售的增長速度，萬科A的銷售規(guī)模也保持了較快的增長，故萬科A的存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)幅度在正常范圍內(nèi)�？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用于分析企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率，周轉(zhuǎn)速度越快，說明企業(yè)利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率高，資產(chǎn)的有效使用度高，其結(jié)果將使企業(yè)的償債能力和獲力能力增強(qiáng)；反之，說明企業(yè)利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的能力差，效率低，最終還將影響企業(yè)的獲利能力。從上表可以看出總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)從201*年至201*年是總趨勢是下降的，說明萬科A的償債能力與獲力能力逞下降的趨勢。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時(shí)期的營業(yè)收入與平均應(yīng)收賬款余額的比值，萬科A近三年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率逐年提高，表明萬科應(yīng)收賬款回收速度變快，應(yīng)收賬款管理效率變高，資產(chǎn)流動(dòng)性變強(qiáng)，短期償債能力也變強(qiáng)。

總的來說，萬科的資產(chǎn)營運(yùn)能力較強(qiáng)，但近年來的土地儲(chǔ)備和在建工程的增多,存貨管理效率下降較為明顯，因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低，管理層應(yīng)關(guān)

注存貨的管理。3.2.3盈利能力分析

盈利能力關(guān)系投資者的回報(bào),是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障,是企業(yè)至關(guān)重要的能力。（1）營業(yè)收入分析

營業(yè)收入是企業(yè)營銷能力的綜合反映,是獲利能力的基礎(chǔ),也是企業(yè)發(fā)展的根本。從下表可見,珠江三角洲及長江三角洲地區(qū)是其利潤的主要來源。企業(yè)初步形成了以長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹?以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績獲得快速增長的主要因素。

表5：201*年各區(qū)域的營業(yè)收入和凈利潤比例表201*主營業(yè)務(wù)收入凈利潤比例珠江三角洲區(qū)域27.03%37.16%長江三角洲區(qū)域京津以及地區(qū)其他32.38%32.01%8.58%36.46%18.77%7.60%結(jié)算面積比例25.08%26.06%36.34%12.52%（2）主營業(yè)務(wù)利潤及利潤構(gòu)成分析

銷售毛利率是銷售毛利與銷售收入之比。其反映每百元營業(yè)收入扣除營業(yè)成本后，有多少現(xiàn)金可以用于補(bǔ)償各項(xiàng)期間費(fèi)用并形成盈利。銷售毛利是企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤和綜合收益的條件和基礎(chǔ)。銷售凈利率是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤與營業(yè)收入之比。其衡量每百元銷售收入中賺取的凈利潤。指標(biāo)值越大，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。以下是萬科A銷售凈利率和銷售毛利率數(shù)據(jù)。

表6：201*201*年銷售凈利率和銷售毛利率比較表201*201*201*銷售凈利率10%13.15%17.43%38.99%29.19%38.80%銷售毛利率

201*16.16%41.84%201*15.19%37.38%

圖6：201*201*年銷售凈利率和銷售毛利率折線圖

主營業(yè)務(wù)利潤率分析:由上表可見，5年中萬科A的銷售凈利率最低的一年是201*年，而后逐年攀升，201*年則又開始下降。201*年中的銷售凈利率是各個(gè)指標(biāo)中5年里最好的。201*年到201*年呈下降趨勢，這與原材料價(jià)格上漲引起的成本上升以及國家近年來對房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施有關(guān)。201*年至201*年的銷售毛利率中，201*年的銷售毛利率是最低的，其他幾年都基本維持在一個(gè)水平線上。說明這5年中其銷售收入與銷售成本基本沒有太大的浮動(dòng)，而201*年的銷售收入減少而銷售成本有說增加，以致該年毛利率下降至少10個(gè)百分點(diǎn)�？偟膩碚f，萬科主營業(yè)務(wù)獲利能力近三年來有所提升。

3.3可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)趨勢分析

企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)在追求自我生存和永續(xù)發(fā)展的過程中，既要考慮企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和提高企業(yè)市場地位，又要保持企業(yè)在已領(lǐng)先的競爭領(lǐng)域和未來擴(kuò)張的經(jīng)營環(huán)境中始終保持持續(xù)的盈利增長和能力的提高，保證企業(yè)在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)長盛不衰。企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略主要有以下五個(gè)戰(zhàn)略。

①創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心是創(chuàng)新。企業(yè)的核心問題是有效益，有效益不僅要有體制上的保證，而且必須不斷創(chuàng)新。只有不斷創(chuàng)新的企業(yè)，才能保證其效益的持續(xù)性，也即企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。橫向并購，是指生產(chǎn)或經(jīng)營同一類產(chǎn)品的企業(yè)間的并購。

②文化持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即企業(yè)發(fā)展的核心是企業(yè)文化。企業(yè)面對紛繁變化的內(nèi)外部環(huán)境，企業(yè)發(fā)展是靠企業(yè)文化的主導(dǎo)。

③制度持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，是指企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展主要源于企業(yè)制度。

④核心競爭力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，是指企業(yè)區(qū)別與企業(yè)而具有本企業(yè)特性的相對競爭能力。而企業(yè)核心競爭力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)可持續(xù)發(fā)展主要是培育企業(yè)核心競爭力。

⑤要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，認(rèn)為企業(yè)發(fā)展取決于以下幾種要素：人力、知識、信息、技術(shù)、領(lǐng)導(dǎo)、資金、營銷。

萬科公司在發(fā)展過程中，注重樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化享譽(yù)業(yè)內(nèi)。并且用用信息化手段控制并管理成本，這是萬科公司創(chuàng)新所在，不斷的創(chuàng)新，有利于公司的可持續(xù)發(fā)展。

4技術(shù)分析

4.1公司股票技術(shù)面分析

（1）K線分析

由上圖可見，萬科地產(chǎn)自201*年10月份以來，連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)上升趨勢，并且在201*年1月底2月初的時(shí)候出現(xiàn)最高點(diǎn)。此后在201*年2月份到6月份的一段時(shí)間里，萬科地產(chǎn)呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，但自從6月以來，萬科地產(chǎn)逐漸顯示出下跌趨勢。（2）趨勢分析

由圖可見，萬科地產(chǎn)自201*年10月201*年1月大致直線上升，是買入時(shí)期，在201*年2月到5月的4個(gè)月時(shí)間里，發(fā)展較為平穩(wěn)，投資者應(yīng)暫時(shí)持有股票。而自6月份以來，有連續(xù)下跌的趨勢，是賣出時(shí)期。（3）形態(tài)分析

自201*年10月份以來，萬科地產(chǎn)連續(xù)4個(gè)月的持續(xù)攀升，并且在201*年1月底達(dá)到頂峰，形態(tài)像“M”，可以預(yù)測，6月之后股價(jià)將在經(jīng)歷短暫下降后迎來回升。

4.2技術(shù)指標(biāo)分析

（1）指數(shù)平滑異同移動(dòng)平均線（MACD）

由指數(shù)平滑異同移動(dòng)平均線，白線上行穿過黃色線，預(yù)示行情反轉(zhuǎn)，是買入時(shí)機(jī)。結(jié)合MA移動(dòng)平均線，出現(xiàn)的時(shí)機(jī)正好符合201*年10月以來股價(jià)的連續(xù)4個(gè)月攀升。（2）KDJ指標(biāo)

結(jié)合上圖，由KD取值方面考慮，KD的取值范圍是0到100，80以上為超買區(qū)，20以下為超賣區(qū)，其余為徘徊區(qū)，可見201*年11月中旬、201*年2月中旬、4月底及6月初出現(xiàn)了超賣點(diǎn)，而在201*年11月中下旬到12月中旬及201*年1月出現(xiàn)了超買區(qū)。（3）相對強(qiáng)弱指標(biāo)（RSI）

從201*年12月初一直到201*年2月初，RSI的值一直在49.04以上，表示此時(shí)期的股市行情的漲勢強(qiáng)于跌勢；在3月初到5月底，RSI的值基本維持49.04，表示買賣雙方勢均力敵，供求相對平衡；自6月以來，RSI的值一直處于49.04以下，表明股市處于弱勢市場，表示未來股市跌勢較強(qiáng)，投資者應(yīng)迅速脫手股票。

（4）AR、BR、CR指標(biāo)

AR、BR、CR三者反應(yīng)原理基本相同，現(xiàn)以CR指標(biāo)為例。由圖可見，201*年10月到201*年1月間，CR指標(biāo)一直在上升，而在201*年1月初到2月中旬的一段時(shí)間，超過100，表明市場進(jìn)入強(qiáng)市，并且遠(yuǎn)離中線過快，表明出現(xiàn)超買狀態(tài)。而3月到4月、6月初以來的一段時(shí)間低于100，表明市場處于弱市。（5）PSY指標(biāo)

由上圖可見，人們的心理預(yù)期與市勢的高低成正比，即市勢升，心理預(yù)期也升，市勢跌，心理預(yù)期也跌；而在201*年1月底和5月底等點(diǎn)出現(xiàn)方向轉(zhuǎn)變，由此可知這些點(diǎn)可能是峰值，會(huì)導(dǎo)致股民產(chǎn)生逆反心理。

5長短期投資建議

如上K線圖分析所示，自201*年10月份以來，連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)上升趨勢，并且在201*年1月底2月初的時(shí)候出現(xiàn)最高點(diǎn)，是買入時(shí)期。此后在201*年2月份到6月份的一段時(shí)間里，萬科地產(chǎn)呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，但自從6月以來，萬科地產(chǎn)逐漸顯示出下跌趨勢，是賣出時(shí)期。

總體來說，萬科公司在國內(nèi)應(yīng)當(dāng)說是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。它有著明顯的競爭優(yōu)勢，像是能夠較快的通過銀行貸款、發(fā)行債券和股票等辦法來解決資金短缺問題，有良好的信用和信譽(yù)，有良好的持續(xù)發(fā)展能力。其次，與行業(yè)平均水平相比，萬科的各盈利指標(biāo)排名比較靠前，總體盈利能力處于行業(yè)領(lǐng)先水平，有較好的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況。但是，其銷售凈利潤呈下降趨勢，這主要是社會(huì)大形勢造成的。而且，萬科的財(cái)務(wù)狀況并不是太穩(wěn)定，雖然償還長期債務(wù)能力較強(qiáng)，但還應(yīng)提高短期償債能力。最后，看萬科A的2-6月份的K線圖，它是有著明顯波動(dòng)的，預(yù)計(jì)在6月份以后的一段時(shí)間持續(xù)走低之后，會(huì)出現(xiàn)上升趨勢。

綜上所述，萬科A股的形勢還是不錯(cuò)的，對于我國正處在飛速發(fā)展的階段來說，各方面經(jīng)濟(jì)都會(huì)飛速發(fā)展，各方面物資需求都在日益增加。而且長期看居民對購房的需求不會(huì)減少，中國需求住房的人不在少數(shù)，房子現(xiàn)在是中國的鋼性需求，因?yàn)槲覈�農(nóng)村人口較多，許多人都迫切需要購置一套城市二線住房甚至一線

住房來使用，以便于人們在城市里工作，生活居住。而就購置住房來說，萬科是中國房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位個(gè)人覺得估值合理，值得介入，后期能有不錯(cuò)的收益，建議進(jìn)行中長期投資。而短期內(nèi)要注意關(guān)注國家調(diào)控房價(jià)政策對股票的影響，做波段投資，較為合適，并且短期漲幅有限，還應(yīng)注意防范風(fēng)險(xiǎn)。

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