首屆免費(fèi)醫(yī)學(xué)生鄂中地區(qū)訪(fǎng)談?dòng)涗浛偨Y(jié)

鄂中地區(qū)訪(fǎng)談?dòng)涗?/p>

1.關(guān)于湖北省訂單定向免費(fèi)醫(yī)學(xué)生政策落實(shí)情況

不負(fù)責(zé)這方面的衛(wèi)生局人事股主任大多只是聽(tīng)說(shuō)過(guò)這一政策，他們對(duì)于整個(gè)湖北省免費(fèi)醫(yī)學(xué)生政策落實(shí)情況還不是很清楚，并稱(chēng)省衛(wèi)生廳沒(méi)有相關(guān)文件予以說(shuō)明。對(duì)這一政策的落實(shí)情況，各縣市有所差別。

對(duì)天門(mén)市而言，合同已在衛(wèi)生局，他們稱(chēng)一切按合同所規(guī)定的內(nèi)容辦事。潛江市目前已經(jīng)與10屆免費(fèi)生簽訂合約。安陸這兩年的已記載名額就兩名，他們認(rèn)為對(duì)于當(dāng)前的全科醫(yī)生的需求顯得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

孝感漢川市衛(wèi)生局人事股主任則認(rèn)為，由于這一政策剛開(kāi)始實(shí)施，必定會(huì)在實(shí)施過(guò)程中存在諸多問(wèn)題，政策的具體細(xì)節(jié)還沒(méi)有下達(dá)下來(lái)。等免費(fèi)醫(yī)學(xué)生畢業(yè)后這一政策可能會(huì)有所改動(dòng)，但到時(shí)候就業(yè)仍然是雙向選擇。

2.簡(jiǎn)單介紹基層醫(yī)療衛(wèi)生單位的人力資源情況及存在的問(wèn)題

基層醫(yī)療衛(wèi)生單位主要問(wèn)題是醫(yī)療設(shè)備不夠先進(jìn)，不夠齊全，醫(yī)療隊(duì)伍整體水平不高，滿(mǎn)足不了當(dāng)前醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展要求。基層的人力資源比較缺乏，特別是中高級(jí)人才，需要盡快引進(jìn)人才。

潛江市鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院主要缺乏臨床醫(yī)生，外科醫(yī)生，婦科醫(yī)生。對(duì)這一問(wèn)題，武漢市黃陂區(qū)衛(wèi)生局鷹副局長(zhǎng)有自己獨(dú)到的見(jiàn)解。他認(rèn)為歸納來(lái)說(shuō)是“醫(yī)，藥，技”的問(wèn)題。基層醫(yī)療衛(wèi)生單位醫(yī)生缺乏，缺人才。醫(yī)技人員不足，配送不到位。藥品不全、醫(yī)療設(shè)施落后缺乏，醫(yī)生技能不夠。存在過(guò)度關(guān)注創(chuàng)收，對(duì)病人的服務(wù)關(guān)注度不夠等問(wèn)題。而且村醫(yī)待遇偏低。

就天門(mén)市而言，人力資源配備極不完善，高素質(zhì)醫(yī)療人才極其短缺。天門(mén)市基層衛(wèi)生院醫(yī)生的學(xué)歷大部分是專(zhuān)科，本科學(xué)歷罕見(jiàn)，即使是本科學(xué)歷，也是些不出名的三本院校出來(lái)的。安陸市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院衛(wèi)生人員主要以女性為主，區(qū)基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)人力資源缺乏，專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整，醫(yī)生剛畢業(yè)的學(xué)歷都不高，很多目前當(dāng)值老醫(yī)生一般也是由“赤腳醫(yī)生”在職考試而來(lái)，醫(yī)生的學(xué)歷有待提高、配置需要改善。

3.對(duì)于以上問(wèn)題，衛(wèi)生局及基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)都采取了哪些措施及您的建議

天門(mén)市衛(wèi)生局從201*年開(kāi)始進(jìn)行人事改革，著力加強(qiáng)基層醫(yī)療隊(duì)伍建設(shè)，重點(diǎn)引進(jìn)高學(xué)歷高素質(zhì)醫(yī)療人才，目前，主要招收的是一些專(zhuān)科學(xué)院的醫(yī)療人員，也不乏一些本科學(xué)歷的人才來(lái)此就業(yè)，但整體而言高素質(zhì)醫(yī)療人才極其缺乏。是衛(wèi)生局甚至決定，高學(xué)歷本科生進(jìn)入基層單位工作，市衛(wèi)生局予以免考，直接錄用，研究生去人事部門(mén)工作的，衛(wèi)生局予以免考，試用后直接上崗。另外就是加強(qiáng)基層衛(wèi)生單位硬件設(shè)施建設(shè)，對(duì)住房，醫(yī)療設(shè)備予以更新?lián)Q代，提高整體醫(yī)療水平，這已于201*年完成�？梢詮囊韵聨讉�(gè)方面來(lái)解決這些問(wèn)題；1、加大政府投入。一是加強(qiáng)基層衛(wèi)生院基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增添必要的醫(yī)療設(shè)備，提升基層衛(wèi)生院的醫(yī)療服務(wù)能力。2、加強(qiáng)基層衛(wèi)生人才隊(duì)伍建設(shè)。3、完善藥品藥械的采購(gòu)工作，以為滿(mǎn)足群眾的就醫(yī)需求。4.對(duì)全科醫(yī)師的認(rèn)識(shí)及相關(guān)政策

武漢市黃陂區(qū)衛(wèi)生局鷹副局長(zhǎng)認(rèn)為隨著醫(yī)療的進(jìn)步，全科醫(yī)生已經(jīng)是一種發(fā)展趨勢(shì)。特別在基層醫(yī)療單位，全科醫(yī)生更能滿(mǎn)足居民的需要。

安陸市衛(wèi)生局的人事股主任對(duì)全科醫(yī)生有比較全面的認(rèn)識(shí)，他表示全科醫(yī)生一般是以門(mén)診形式處理常見(jiàn)病、多發(fā)病及一般急癥的多面手；社區(qū)全科醫(yī)生工作的另一個(gè)特點(diǎn)是上門(mén)服務(wù)，全科醫(yī)生常以家訪(fǎng)的形式上門(mén)處理家庭的病人。并強(qiáng)調(diào)全科醫(yī)生的培養(yǎng)以及普及很有必要。

天門(mén)市衛(wèi)生局相關(guān)人員認(rèn)為中國(guó)目前培養(yǎng)的全科醫(yī)師就是通曉各科類(lèi)醫(yī)學(xué)知識(shí)，對(duì)常見(jiàn)病、多發(fā)病能夠給予及時(shí)正確的治療方案，符合當(dāng)前醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展的醫(yī)生。相關(guān)政策就是國(guó)家目前正在培養(yǎng)的免費(fèi)醫(yī)學(xué)生，及各地方培訓(xùn)的全科醫(yī)生，以增強(qiáng)基層衛(wèi)生單位的人才隊(duì)伍建設(shè)。

作為湖北省“省級(jí)示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院”的孝感漢川市田二河鎮(zhèn)衛(wèi)生院院長(zhǎng)表示免費(fèi)醫(yī)學(xué)生的政策以前就實(shí)施過(guò)，只是說(shuō)法不一樣。并表示因?yàn)樯厦娴恼�策大多是人大代表提出�?lái)的，很多都需要大量的人力、物力，實(shí)施起來(lái)很困難。而全科醫(yī)生的培訓(xùn)近幾年一直都有，還會(huì)有相關(guān)的考試及證件的發(fā)放。他強(qiáng)調(diào)全科醫(yī)生是基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)大量需求的，并表達(dá)了對(duì)醫(yī)學(xué)人才的渴求。5.為了全科醫(yī)生能更好的適應(yīng)基層醫(yī)療工作，在校期間需要培養(yǎng)哪方面的的素質(zhì)和能力

由于以后會(huì)在基層工作，所以第一：工作環(huán)境比較艱難，這就需要培養(yǎng)艱苦耐勞和不屈不撓的精神。第二：與農(nóng)民接觸最多，大多農(nóng)民素質(zhì)不是很高，這就需要培養(yǎng)我們的耐心與醫(yī)患溝通能力。第三，在校期間醫(yī)學(xué)生要注意自身醫(yī)德的培養(yǎng)，因?yàn)樽鳛橐粋�(gè)醫(yī)生，醫(yī)德是非常重要的。第四，注重學(xué)習(xí)心理學(xué)知識(shí)，現(xiàn)在的醫(yī)生大多只注重對(duì)病人心理疾病的診治，可是心理的關(guān)懷診斷也是很重要的。

6.對(duì)于剛進(jìn)入醫(yī)院的醫(yī)生，哪方面的素質(zhì)比較受青睞？由于近幾年剛畢業(yè)就入院的醫(yī)生技能大都不扎實(shí)，無(wú)法立即上崗，一般要好幾個(gè)月才能獨(dú)當(dāng)一面，所以過(guò)硬的臨床技能比較受青睞。基層醫(yī)療單位急缺的是有實(shí)力的醫(yī)學(xué)人才。在實(shí)際的生活中醫(yī)生的心態(tài)也很重要，很多醫(yī)生不能很好站在病人的角度換位思考，這一方面導(dǎo)致了醫(yī)患糾紛的發(fā)生。而醫(yī)療糾紛會(huì)打擊醫(yī)生們的從業(yè)熱情，磨滅他們的斗志。7.對(duì)于貴市所在基層衛(wèi)生院有哪些規(guī)劃

潛江市基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)對(duì)于人才引進(jìn)及培養(yǎng)都比較重視，每年都要選拔出一部分去進(jìn)修幾次，每季度至少考試1次。衛(wèi)生局也會(huì)組織有關(guān)人才引進(jìn)的會(huì)議。

天門(mén)市基層衛(wèi)生院整體水平都不高，吸引高學(xué)歷高素質(zhì)的醫(yī)學(xué)人才來(lái)此就業(yè)是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，市衛(wèi)生局?jǐn)M定的方案是：高學(xué)歷本科生進(jìn)入基層單位工作，市衛(wèi)生局予以免考，直接錄用，研究生去人事部門(mén)工作的，衛(wèi)生局予以免考，試用后直接上崗。這些目前正在實(shí)施。另外就是加強(qiáng)基層衛(wèi)生單位硬件設(shè)施建設(shè)，對(duì)住房，醫(yī)療設(shè)備予以更新?lián)Q代，提高整體醫(yī)療水平。孝感漢川市田二河衛(wèi)生院院長(zhǎng)則認(rèn)為，雖然有進(jìn)修，但因?yàn)槿耸制嫒�，所以每年到大醫(yī)院去進(jìn)修的機(jī)會(huì)和時(shí)間就會(huì)相對(duì)較少，并且主要是臨床醫(yī)生在進(jìn)修，很多沒(méi)有執(zhí)業(yè)醫(yī)師資格證的醫(yī)生也因人手不夠不得不上崗。

8.國(guó)家實(shí)施免費(fèi)醫(yī)學(xué)生政策后，衛(wèi)生局對(duì)基層醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展前景的展望

這一政策是很好的，有利于基層醫(yī)療事業(yè)的發(fā)展。希望這一政策能夠長(zhǎng)久，免費(fèi)醫(yī)學(xué)生要在基層堅(jiān)持，不半途而廢。9.您對(duì)現(xiàn)階段工作的全科醫(yī)生有何看法和意見(jiàn)要夯實(shí)醫(yī)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)，增強(qiáng)醫(yī)患溝通能力。

10.您認(rèn)為正在試點(diǎn)的“藥品零差價(jià)”方案能有效解決看病貴的問(wèn)題嗎？實(shí)施這一方案后有哪些實(shí)際意義？

這一方案在漢川市的試點(diǎn)期間，愿意看病的人越來(lái)越多，醫(yī)院排隊(duì)候診的病人比以前多了許多，因此各醫(yī)院都希望增加床位。這一方案實(shí)施后的實(shí)際意義在于使得疾病能早發(fā)現(xiàn)，患者能早治療，同時(shí)減輕了患者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

擴(kuò)展閱讀：東環(huán)置業(yè)訪(fǎng)談?dòng)涗浥c總結(jié)(合并)

東環(huán)置業(yè)訪(fǎng)談?dòng)涗浥c總結(jié)

東環(huán)置業(yè)郭總、張副總訪(fǎng)談?dòng)涗?509.......................................................................2高層訪(fǎng)談后的基本判斷................................................................................................9訪(fǎng)談郭總、張總小結(jié)..................................................................................................11高層訪(fǎng)談后的思考......................................................................................................12東環(huán)置業(yè)問(wèn)題診斷......................................................................................................14總經(jīng)辦宋啟和、孟艾平訪(fǎng)談?dòng)涗?510.....................................................................18人力資源部訪(fǎng)談?dòng)涗浥c總結(jié)0510.............................................................................22計(jì)財(cái)部杜麗訪(fǎng)談?dòng)涗浥c總結(jié)0510.............................................................................27東環(huán)置業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部訪(fǎng)談?dòng)涗浥c總結(jié)0510.............................................................33東環(huán)置業(yè)工程部訪(fǎng)談?dòng)涗?510.................................................................................38

東環(huán)置業(yè)郭總、張副總訪(fǎng)談?dòng)涗?509

時(shí)間被訪(fǎng)談人部門(mén)被訪(fǎng)人聯(lián)系方式訪(fǎng)談人郭衛(wèi)東（全體成員）13:30－17:00被訪(fǎng)談人職務(wù)記錄人呂學(xué)專(zhuān)郭鐘麟、張淑華總經(jīng)理、付總經(jīng)理一、主要內(nèi)容

郭總：首先歡迎到公司，過(guò)2天你們就會(huì)熟悉環(huán)境，我們通過(guò)自學(xué)以及被提供學(xué)習(xí)受教育機(jī)會(huì)，合作機(jī)會(huì)較多，但咨詢(xún)是第一次，因此對(duì)達(dá)到什么結(jié)果考慮比較多，貴公司經(jīng)驗(yàn)較多，一定能夠體現(xiàn)出你們的實(shí)力，提出有意義的成果。

項(xiàng)目建議書(shū)內(nèi)容很多，我主要從4個(gè)方面談?wù)�，主要是按照自己的思路介紹公司的情況，不一定把所有的東西說(shuō)全，還會(huì)再安排時(shí)間，進(jìn)一步再訪(fǎng)談，我只是將我近9年的工作過(guò)程進(jìn)行回憶。

（一）介紹我及我的同事

1.師范畢業(yè)，西城區(qū)教育局，教師出生，1978－1992年北京團(tuán)市委工作、后從事房地產(chǎn)，經(jīng)歷簡(jiǎn)單，但我覺(jué)得最寶貴經(jīng)驗(yàn)得益于青年團(tuán)工作，14年，教育工作，主要是學(xué)習(xí)口：大學(xué)部、中學(xué)部、少年部，后進(jìn)入機(jī)關(guān)辦公室，負(fù)責(zé)事務(wù)工作�；I備建設(shè)北京市青年宮，當(dāng)時(shí)與團(tuán)中央在一起，當(dāng)時(shí)日本投資，后團(tuán)中央自己建立自己的青年宮（燕沙）。北京市青年宮是從策劃、建設(shè)到完工全過(guò)程基本上都是我在那兒負(fù)責(zé)。這些工作對(duì)我近期搞基本建設(shè)工作，對(duì)我以后的工作打下基礎(chǔ)。

2．同事是以教師、團(tuán)干部為班底。張總84年－92年也是團(tuán)干部，92年和我一起出來(lái)的。宋主任：178中學(xué)化學(xué)教師，鼓號(hào)隊(duì)，樣板戲，曾參與35周年方隊(duì)。擔(dān)任總指揮。孟主任：很聰敏，自己攢電視，手巧，老師出生，團(tuán)市委活動(dòng)他參與。甄部長(zhǎng)：最老的團(tuán)干部，74年到團(tuán)市委。鄒�。簬煼兜耐�班同學(xué)，老師出身。

呂杰：團(tuán)干部：八二年到團(tuán)市委，過(guò)來(lái)一起作項(xiàng)目，一起作青年宮項(xiàng)目。

團(tuán)隊(duì)中間以教師和團(tuán)干部位為主，高峰時(shí)人員總數(shù)是80人，現(xiàn)在是34人，現(xiàn)在留下來(lái)的還是他們，核心力量都是他們。

3．董事長(zhǎng)：石春貴：是法人代表，人實(shí)實(shí)在在，不參與公司管理

付董事長(zhǎng)：高建民，也是團(tuán)干部，與我一墻之隔，香港銀建國(guó)際投資公司的領(lǐng)導(dǎo)，一起共同管理，香港委派其在北京管理。

劉金義：是華興國(guó)際北京投資公司的總經(jīng)理，中方代表，最初的合作伙伴，不參于東環(huán)公司的任何管理，人、財(cái)不管理總經(jīng)理：我副總經(jīng)理：張總

宋陽(yáng)；派到大陸負(fù)責(zé)南方事宜，在我這掛職。

趙建東：北京地區(qū)、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售工作，新注冊(cè)一個(gè)公司，經(jīng)營(yíng)策劃，主抓：銷(xiāo)售，基本不介入東環(huán)。

因此東環(huán)的業(yè)務(wù)基本上管理有我和張管理。

各部門(mén)隨業(yè)務(wù)發(fā)展而設(shè)立，因人的需要而調(diào)整，人不是一成不變的，物業(yè)部變成物業(yè)公司，銷(xiāo)售部變成銷(xiāo)售公司。青年團(tuán)的干部，萬(wàn)金油，專(zhuān)到什么程度不一定，所以部門(mén)的設(shè)立有變化，人員構(gòu)成的特點(diǎn)影響了部門(mén)的設(shè)置。（二）機(jī)遇制造了公司，激情成就了項(xiàng)目

過(guò)兩天你們會(huì)熟悉，我們的團(tuán)隊(duì)以教師、團(tuán)干部為核心的，今后的發(fā)展是不適應(yīng)的，基本上沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人士，專(zhuān)業(yè)工程實(shí)不穩(wěn)定。

機(jī)遇創(chuàng)造了公司，激情成就了項(xiàng)目，說(shuō)明這句話(huà)的含義是，公司是中外合作，外方主持公司的日常管理，中方僅僅是名義，中方占20％干股，華建不參與管理。

外方香港銀建：是中建行在香港的窗口公司，地產(chǎn)股、紅籌股，是中建行、光大行投資，各占股份。大股東是中建行，現(xiàn)在信達(dá)取代中建行占大股，中資背景的香港公司，高層人士都是大陸去的，員工是香港的人員。

張總：從去年10月份開(kāi)始運(yùn)作，買(mǎi)回土地，不開(kāi)發(fā)國(guó)家就要收回。Q:郭為東：公開(kāi)競(jìng)標(biāo)后，地價(jià)是會(huì)低還是會(huì)高？

A:張：難說(shuō)，拿另一塊地給你，前期投入較多，不完全市場(chǎng)化，現(xiàn)在很多東西不透明，同行業(yè)不在同一個(gè)起點(diǎn)，城建開(kāi)發(fā)的土地，他的地是國(guó)家劃撥的，地作成建筑面積三○萬(wàn)平米，再加道路等，除非拿地特別容易，利潤(rùn)才大，容積率，政府腐敗，所以還是體制問(wèn)題，買(mǎi)的地，按樓面賣(mài)，買(mǎi)房的人聰明，不是愿意作的較高，環(huán)境不好。北京華建房地產(chǎn)公司，注冊(cè)的中外合作公司，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目東環(huán)廣場(chǎng)。

機(jī)遇：該項(xiàng)目列為東城區(qū)的危舊房改造項(xiàng)目，92年列入，拿到香港招商，當(dāng)時(shí)16.3萬(wàn)平方米的規(guī)模，回到北京，臺(tái)灣商跑了，沒(méi)有落實(shí)，東城區(qū)覺(jué)得面子上不好看。東城區(qū)副書(shū)記惠某，其弟惠小賓：深圳行長(zhǎng)，從北京去的南方，同意接受此項(xiàng)目，對(duì)此，覺(jué)得項(xiàng)目不錯(cuò)，93年房地產(chǎn)較熱，腦瓜非常熱，在不到1月就簽訂合作意向書(shū)，最初的訂金馬上就打入到東城區(qū)，在政府的主導(dǎo)下接受此項(xiàng)目，起步的姿態(tài)是低調(diào)，但是還是較清醒，不可能與大的房地產(chǎn)公司相比，到一定規(guī)模才作廣告，但是我們重信譽(yù)，從開(kāi)始就把握非常嚴(yán)格，這也可能是團(tuán)干部氣較盛，38歲，我們口氣大，銀行作后臺(tái)，建行去拿錢(qián)，在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)同行業(yè)中，讓別人覺(jué)得很神秘，給各位留下這種感覺(jué)。成果、速度力圖盡善盡美。

1.籌備：報(bào)批、辦照一個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)少，蓋章100多個(gè)，市政府部門(mén)，一大堆的，用5.5個(gè)月時(shí)間把公司成立的事宜全部辦完。發(fā)揮了市里比較熟悉的優(yōu)勢(shì)條件。

2.拆遷：東邊第一期拆：花費(fèi)1.5年，為日后留下許多隱患，由區(qū)里直接負(fù)責(zé)。第二期，700多戶(hù)，拆遷比較困難，許多拆遷戶(hù)希望利用拆遷為自己撈一把，盼拆遷，但有沖突、矛盾，新聞媒體也報(bào)道，需拆遷的單位達(dá)20多個(gè)單位，如：北京市運(yùn)煤辦公室，市長(zhǎng)批不讓遷，8月完成，能應(yīng)付復(fù)雜局面主要是與政府、公安聯(lián)系在一起，這個(gè)速度是較快的。

3.16.3萬(wàn)平方米最后調(diào)整為16.9萬(wàn)平方米，總面積23萬(wàn)平方米。主體：大大增加規(guī)模，規(guī)劃幾易其稿，當(dāng)時(shí)規(guī)定二環(huán)沒(méi)有超過(guò)45米的高層建筑，后找市政府談、磨。張薄設(shè)計(jì)大師為我們作設(shè)計(jì)。后批準(zhǔn)允許超出高度，塔115米，現(xiàn)在除了華潤(rùn)以外為最高。東環(huán)項(xiàng)目獲得北京市94年10佳建筑設(shè)計(jì)獎(jiǎng)，排第7位，在北京市莊盛第3，恒基第2，東方廣場(chǎng)1。4.工程：主體：19.3萬(wàn)平方米、工期：33月，不滿(mǎn)3年，較快，地下全部貫通，深度15米，象一艘航空母艦，裝修，售樓書(shū)是交工程度，充滿(mǎn)大會(huì)戰(zhàn)，是突擊隊(duì)，共青團(tuán)的色彩發(fā)揮的淋漓盡致，插旗子，施工期間的做法在大事記中有。鼓舞民工，到民工住的地方檢查他們的生活，提出口號(hào)：大干50天，生活一定要改善。當(dāng)時(shí)民工吃飯的標(biāo)準(zhǔn)差，生活一定要改善，盡頭來(lái)了，相互鼓舞，工期就提前了�，F(xiàn)在想起來(lái)，工程后期的時(shí)候，牽涉到單位100家，如果有一家公司制約工程的進(jìn)度，就完了，我親自參加他們的調(diào)度會(huì)議，沒(méi)有人敢提條件，坐鎮(zhèn)，同時(shí)在此過(guò)程中也融入了新的工藝。供熱，通熱，調(diào)試，打破超規(guī)，97年就供熱，，竣工后，熱的指標(biāo)不給，把門(mén)窗堵上強(qiáng)行供熱，98年交付時(shí)樓房就能使用，節(jié)省了4月時(shí)

間。

路：打破常規(guī)，竣工交驗(yàn)，是整體交付，最后還是認(rèn)可我的做法，給以后帶來(lái)效益，基本達(dá)到目的，《工程紀(jì)實(shí)》的文字自己完成，沒(méi)有請(qǐng)別人，基本是孟主任的作品，《工程紀(jì)實(shí)》你們可以好好看看，從中能體會(huì)到我的思想。

5.驗(yàn)收：也是奇跡，一次性全部通過(guò)，正式源頭提供，合格證發(fā)了以后，在發(fā)源，通過(guò)以后，電等全部就通，這樣樓的梯子就能運(yùn)轉(zhuǎn)；消防驗(yàn)收1.5月驗(yàn)收，分段驗(yàn)收，走關(guān)系，市里給了許多方便，連法國(guó)滿(mǎn)意，參觀(guān)，實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。從策劃到交工我們?cè)诮ㄖ�中都有�?chuàng)新，獲得98年長(zhǎng)城杯99年魯班獎(jiǎng)。

施工管理逐步在完善，逐步走上正規(guī)，隨著時(shí)間推移，形成了一套相對(duì)較為完善的規(guī)章制度，資料中都有記載。

機(jī)遇創(chuàng)造了公司，激情成就了項(xiàng)目。（三）發(fā)展的思考，引發(fā)二次創(chuàng)業(yè)的設(shè)想

98完工，99年接待客戶(hù)，201*年香港銀建調(diào)整思路：基建（橋）、科技、工業(yè)（50鈴汽車(chē)）、商業(yè)（王府井）。工業(yè)、商業(yè)有所收縮，重點(diǎn)放在房地產(chǎn)上，經(jīng)歷主要放在北京，做出自己的規(guī)模，力爭(zhēng)在京排前10位，這是當(dāng)時(shí)的目標(biāo)。201*、201*年調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)，11月份股本調(diào)整，把華建項(xiàng)目公司變成東環(huán)置業(yè)公司，增加注冊(cè)資本金，（增資、變更）從一有想法到拿到執(zhí)照1.5個(gè)月就完成，東環(huán)置業(yè)201*年11月份開(kāi)始與東城區(qū)一起策劃海倉(cāng)危改。

政府組織，居民參與，市場(chǎng)運(yùn)作，企業(yè)實(shí)施。這種模式，融一部分資，我們負(fù)責(zé)整個(gè)工程的管理。201*年3月動(dòng)遷，現(xiàn)在大部分結(jié)構(gòu)進(jìn)入封頂階段。

未來(lái)3年我們的項(xiàng)目：王府井5萬(wàn)平方米綜合樓

望京：中檔的項(xiàng)目，54萬(wàn)平方米

北4環(huán)：40萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)使用房，共100米，綜合開(kāi)發(fā)。

原來(lái)沒(méi)有壓力，現(xiàn)在要與市場(chǎng)接軌，總體安排即運(yùn)作，面對(duì)這種局面，我們?cè)趺崔k？以前的成績(jī)?cè)谟跓崆椤⒕礃I(yè)、凝聚力、團(tuán)隊(duì)精神，要想成功，僅僅靠這個(gè)，要想排在前10位我們感到壓力很大。

在肯定成績(jī)的同時(shí)，我們存在的問(wèn)題：

1．人員組合老化：專(zhuān)業(yè)不夠，市場(chǎng)中的錘練不夠，不適應(yīng)大規(guī)模房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。評(píng)價(jià)：34人中：

教育程度：大學(xué)以上：10人，大部分人大專(zhuān)學(xué)歷，五大生，上山下鄉(xiāng)一批的，比例不夠。

年齡：50歲以上：5人，41-50歲的20人。共25人，占85％職稱(chēng)：高級(jí)2人，中級(jí)：38人

2．組織結(jié)構(gòu)更新欠缺。正規(guī)的公司要有完美的結(jié)構(gòu)。目前6個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)，整體的發(fā)展規(guī)劃確定后再調(diào)整，不想走原來(lái)的路，來(lái)回變動(dòng)大；規(guī)章也有，新的也有，都是原來(lái)規(guī)章制度的羅列，沒(méi)有新意，公司的管理亟待于要更新，要超前，創(chuàng)新。

3.公司的運(yùn)作與成本的控制：東環(huán)只拿了3萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓推向市場(chǎng)，商業(yè)樓沒(méi)有賣(mài)，公寓未賣(mài)，我們未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售這個(gè)環(huán)節(jié)，24億總投資，學(xué)費(fèi)浪費(fèi)一半以上，感覺(jué)到二次創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，差的太遠(yuǎn)。原來(lái)：干好自己的工作，現(xiàn)在應(yīng)朝著職業(yè)經(jīng)理人發(fā)展。

去年工作會(huì)議：經(jīng)理人培訓(xùn)的思考提綱1.新項(xiàng)目的啟動(dòng)意味著什么，家族企業(yè)，大家16年左右的共事關(guān)系，是哥們，氛

圍是變相的家族企業(yè)。2.從家族企業(yè)變成現(xiàn)代化的企業(yè)

3.4.

從項(xiàng)目運(yùn)作到事業(yè)的基礎(chǔ)

新要求：內(nèi)部組織變成市場(chǎng)組織，關(guān)系太熟悉，市場(chǎng)機(jī)制不夠，工資收入一概不問(wèn)，真的績(jī)效目標(biāo)考核遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有，回想起來(lái)，有利有弊。面對(duì)的環(huán)境：政府主導(dǎo)性向市場(chǎng)接軌企業(yè)目的：顧客第一

核心技能：營(yíng)銷(xiāo)，差別化，品牌機(jī)制：感情人治向現(xiàn)代化管理成功：政府退位

德魯克：企業(yè)的目的、目標(biāo)：1.正確的做事，作正確的事。員工依靠的思想比較重，我的特點(diǎn)較細(xì)，多布置，別人不用動(dòng)腦子，這是很大的問(wèn)題。

對(duì)經(jīng)理人素質(zhì)的要求，以上是列的思考提綱。

這次聘請(qǐng)貴公司的目的：戰(zhàn)略最關(guān)鍵是目的：戰(zhàn)略要表達(dá)方向

新的人、組織、操作流程達(dá)到更高的標(biāo)準(zhǔn)，總而言之：要有危機(jī)感，緊迫感，脫胎換骨地進(jìn)行改造。系統(tǒng)理順管理規(guī)章，管理方法上有所提高，成為我們今后管理的法典，要有指導(dǎo)意義，打破不適應(yīng)發(fā)展的思想，在今后能有全面的提高，多一些前前瞻性，投資增加可靠性，管理的覆蓋上完整性。

你們公司在客戶(hù)反映不錯(cuò)，顧問(wèn)水平較高，要客觀(guān)評(píng)價(jià)我們，引入新的思維，撞擊固有的觀(guān)念。

（四）公司未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃

1.宗旨、目標(biāo)：wto、201*年奧運(yùn)會(huì)商機(jī)較大，要提高知名度，在北京占有一席之地，對(duì)北京房地產(chǎn)作了一些分析，大公司不多，大部分是項(xiàng)目公司，小公司發(fā)展方向是關(guān)掉。

發(fā)展目標(biāo)：8年規(guī)劃。3-4年：企業(yè)上市的準(zhǔn)備5-8利潤(rùn)不低，市場(chǎng)覆蓋面非常大業(yè)績(jī)、社會(huì)也有涉及。

2.未來(lái)：集團(tuán)化方向，一條龍發(fā)展的想法，北京為主體，從策劃、管理、監(jiān)理、營(yíng)銷(xiāo)、廣告策劃一條龍，房地產(chǎn)涉及到的都應(yīng)涉及，這些僅僅是我今天的想法。

3.財(cái)務(wù)：經(jīng)營(yíng)確定規(guī)劃，成本控制投資�？紤]到房子的市場(chǎng)，考慮到今后的銷(xiāo)路，東環(huán)地下部分的含鋼量高，達(dá)到最底線(xiàn)中的最高量，在結(jié)構(gòu)上省錢(qián)，點(diǎn)點(diǎn)滴滴。材料供應(yīng)中也要控制，是研究的題目。4.經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：品牌效應(yīng)

5.生產(chǎn)戰(zhàn)略：力求通過(guò)ISO9000認(rèn)證6競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：整體化、系統(tǒng)化

7.人力戰(zhàn)略：現(xiàn)狀已說(shuō)，全開(kāi)除不可能，要有新生力量撞擊，產(chǎn)生活力，新老結(jié)合，老的新的同化，能者上，憑者讓?zhuān)�庸者下，甄部長(zhǎng)也有自己的想法，人力資源部壓力大，很老實(shí)，但需要更高的素質(zhì)：人事業(yè)務(wù)熟練，成為變革的先鋒，成為員工意愿的代言人。

8.信息化：真正應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理，聯(lián)網(wǎng)也有，但是還有比較大的差距。

你們?nèi)缬幸蓡?wèn)，做一段聊一聊，會(huì)有新的想法。作的很詳細(xì)，但自我感覺(jué)創(chuàng)新的意識(shí)較弱。

張：a區(qū)：?jiǎn)T工保證任務(wù)完成圓滿(mǎn)，但是這些人在一起的時(shí)間太長(zhǎng)，部門(mén)界限模糊，規(guī)章也較全，特別需要外界的力量，來(lái)點(diǎn)創(chuàng)新的精神，從小受黨的教育多，與新技術(shù)落后太多，人與人之間幾乎沒(méi)有什么隱私，咨詢(xún)公司客觀(guān)角度，對(duì)我們作公正的角度出發(fā)，公司的領(lǐng)導(dǎo)不一定最好，換一下別人的思維也許會(huì)更好，平時(shí)也并不是奉承，隨和，但是創(chuàng)新的意識(shí)太差，替代老化的人，有時(shí)也進(jìn)人，思維方式就是不一樣。海倉(cāng)：又招一些人。以前工程部經(jīng)理就說(shuō)：那些企業(yè)太差，東環(huán)的凝聚力力強(qiáng)，氛圍好。

干的過(guò)程中，成本控制上，當(dāng)時(shí)我們單純，保工期，10幾億，提前利息就能回來(lái)，自己看的嚴(yán)，好多給總包，欠的錢(qián)，與廠(chǎng)家處的關(guān)系好，理解你們，我們能保證我們的廉潔，但成本的控制確實(shí)欠缺，財(cái)務(wù)就是2人（24億），融資（預(yù)算2人），以后要加強(qiáng)。郭總：人重新定位，好的創(chuàng)業(yè)者，不一定是好的經(jīng)營(yíng)者，觀(guān)念的變革將決定企業(yè)的命運(yùn)，博士也來(lái)過(guò)，但能力不是很強(qiáng)，不一定能融入我們的氛圍，所以到我們的公司就是不能適應(yīng)，時(shí)間長(zhǎng)了也影響下面的情緒。在亞洲酒店招聘過(guò)一次，提出人員招聘計(jì)劃，要發(fā)展非常累。我們?nèi)ケ贝髮W(xué)房地產(chǎn)mba，現(xiàn)在寫(xiě)論文，危機(jī)感，我也創(chuàng)造外部學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，我們員工視野不會(huì)很寬，就每人都有一次出國(guó)的機(jī)會(huì)，窗戶(hù)打開(kāi)了，蚊子也進(jìn)來(lái)，我該想的辦法我都在想，通過(guò)你們的水平，好好促進(jìn)一下。

201*.5后危機(jī)感強(qiáng)，我認(rèn)真學(xué)，但是我還是不行，如有好的，我愿為他作副手。

我對(duì)辦公室主任也有意見(jiàn)。公司要作大，外語(yǔ)能力、電腦低，把公司送到臺(tái)階上，請(qǐng)高人，我們這些人心態(tài)很好，對(duì)自己客觀(guān)，公司的管理需要你們理順。很好幫我們向前跨一步。

Q:郭衛(wèi)東：戰(zhàn)略設(shè)計(jì)上：人才、成本等等，輔助一些管理制度，還有什么想法？

A:郭總：項(xiàng)目建議書(shū)：符合我們的需要，我們的愿望是這樣，你們要放開(kāi)，拿出完全符合我們的也不可能。

衛(wèi)東：難點(diǎn)在戰(zhàn)略，我們對(duì)這個(gè)行業(yè)在了解。張：人很細(xì)，郭總：打消顧慮

衛(wèi)東：領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)人較好

張：東環(huán)項(xiàng)目完成后裁了70人，大家都痛快的走了Q:衛(wèi)東：能否談?wù)勍獠康陌l(fā)展趨勢(shì)？

A:郭總：總體情況：全國(guó)房地產(chǎn)熱，北京：平穩(wěn)、正規(guī)。外地：炒地皮。北京管理正規(guī)，市場(chǎng)穩(wěn)定，需求平穩(wěn)，畢竟是首都，北京無(wú)高峰、低谷期，房?jī)r(jià)也較高。

201*高峰，201*后低谷，房?jī)r(jià)高，但還是有需求層：境外、私企，弱式群體，經(jīng)濟(jì)適用房有需求，始終平和，不追求投機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)第一，利潤(rùn)第二，說(shuō)我保守我也認(rèn)帳。

望京：未簽合同，經(jīng)濟(jì)適用房、也有商業(yè)（億家家），三個(gè)樓找大的買(mǎi)主。Q:郭衛(wèi)東：您認(rèn)為在競(jìng)爭(zhēng)中需要那些能力？

A:郭總：上下關(guān)系要通，政府、橫向的人際關(guān)系熟悉，要有信譽(yù)，我門(mén)是信譽(yù)的積累已經(jīng)夠了。

郭衛(wèi)東：我買(mǎi)肯定品牌好的，稍貴一點(diǎn)無(wú)所謂，但放心就行。

A:郭總：現(xiàn)在買(mǎi)方的心理：看環(huán)境，項(xiàng)目即公司的品牌，我們從策劃到開(kāi)發(fā)，一點(diǎn)點(diǎn)積累才能占領(lǐng)市場(chǎng)。

Q:郭衛(wèi)東：公司未來(lái)的項(xiàng)目也很多，融資能力怎樣?

A:郭總：東環(huán)以后，基本為作項(xiàng)目，許多銀行找我們，貸款不成問(wèn)題。我們很規(guī)矩，該還本就還本，該付息就付息，許多銀行就來(lái)找我們辦，大家的關(guān)系比較緊密

Q:衛(wèi)東：房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)需要哪些能力?

A:郭總：品牌：健康住宅，其標(biāo)準(zhǔn)需有自己的特點(diǎn)，差別化、個(gè)性化，北京的做法有的全靠炒作，我們不贊同，開(kāi)發(fā)商蒙你，你一點(diǎn)也不知道，我們的電梯都買(mǎi)最好的，家具\(yùn)\廚具：全是進(jìn)口的。所以我們西邊的樓沒(méi)賣(mài)，就有人想要，質(zhì)量好.Q:衛(wèi)東:近些年房地產(chǎn)有那些重大市場(chǎng)變化，土地掛牌？

A:郭總：計(jì)委、房管局達(dá)不成一致意見(jiàn)，風(fēng)聲很緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的擔(dān)保制度，以前沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。欠工程款是很平常的，施工、發(fā)標(biāo)也要有保函，但是成本又加大了，又會(huì)滋生許多問(wèn)題，但限制了小企業(yè)，感覺(jué)是頭痛醫(yī)頭，政治體制老化。北京的房地產(chǎn)還沒(méi)有上海的成熟，印花稅就是2%，契稅太高。

經(jīng)濟(jì)適用房：天通苑2650元每平方米，不是經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在的政策就是人為規(guī)定的。另外，我們從政府機(jī)關(guān)出來(lái)，體會(huì)最黑暗的就是這行當(dāng)，好人干不了，錢(qián)也要，關(guān)系也要，為蓋章，1年時(shí)間，200個(gè)，時(shí)間很緊。Q:危改與經(jīng)濟(jì)適用的區(qū)別？

A:郭總：回遷，以前租房，現(xiàn)在是買(mǎi)。

經(jīng)濟(jì)適用房：買(mǎi)方的人年新不超過(guò)6萬(wàn)元商品房：隨時(shí)轉(zhuǎn)讓

以后的發(fā)展方向就是綜合，配套。

Q:衛(wèi)東：公司在目前有那些主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？A:郭總：今年南方較多，我們不大不小大的公司有霍英東、李嘉誠(chéng)，新加坡新世紀(jì)、東方廣場(chǎng)、嘉里廣場(chǎng)民營(yíng)：萬(wàn)通，炒的較多國(guó)企：天鴻、華宏剩下的：

上市公司：項(xiàng)目，錢(qián)多，為圈錢(qián)融資，批了三家，金地、天鴻；其次借殼的較多。小：投機(jī)的較多，靠炒作。

我們想憑我們的實(shí)力，在市場(chǎng)上滾動(dòng)，原計(jì)劃今年輔導(dǎo)期：內(nèi)部實(shí)了，上市的時(shí)候就從容，201*、201*、201*年持續(xù)有利潤(rùn)，改股份公司，進(jìn)b股，a股對(duì)外資未放開(kāi)。

國(guó)企的房地產(chǎn)公司沒(méi)有特色，不管需求，靠財(cái)政撥款，望京就是國(guó)企蓋的，天鴻許多房子沒(méi)有人要，我們的方案好，提出我們的想法，人力就是我們這些人。

海運(yùn)倉(cāng)：園林式設(shè)計(jì)，我們下功夫，區(qū)長(zhǎng)非常滿(mǎn)意，一定要做出我們的品牌；綠色環(huán)保，后改為；健康住宅，買(mǎi)房子的人是最主要的，對(duì)房地產(chǎn)的樓盤(pán)要了解，海運(yùn)倉(cāng)我們能賣(mài)：1560元，a、d：老百姓住，b開(kāi)發(fā)賣(mài)出去，全部回來(lái)投資。

Q:為什么融資？

A:市場(chǎng)融資比較可靠，把自己拿上一個(gè)臺(tái)階，靠政府領(lǐng)導(dǎo)嚴(yán)厲，不能有穩(wěn)定的評(píng)價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)大。

Q:衛(wèi)東：經(jīng)濟(jì)適用房何時(shí)起來(lái)？

A:郭總：經(jīng)濟(jì)適用方里面差，物業(yè)管理不會(huì)很好。

張：中關(guān)村6000、7000，沒(méi)有東邊好，小企業(yè)買(mǎi)不起，大企業(yè)又看不起，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看看了解一下，，客戶(hù)難找，不了解情況，公寓式的，高的公寓，－1層是商業(yè)，－2車(chē)庫(kù)。前邊的路我們自己修的，交通隊(duì)，物業(yè)我們未介入，路；花費(fèi)200多萬(wàn)，最大的收益者是區(qū)里，成了他們收費(fèi)的渠道。樓下面有華潤(rùn)超市，廣發(fā)、建行、游泳池等。

Q:衛(wèi)東：項(xiàng)目、公司是怎樣市場(chǎng)定位的？A:郭總：根據(jù)市場(chǎng)的需要，王府井，環(huán)境外延高檔。望京：定位不會(huì)高，5000-5300，

力求它的環(huán)境要好，湖、景觀(guān)，拿什么贏得買(mǎi)主的需求，位置、市場(chǎng)確定品位。

危改：是政府的事，是拿環(huán)境來(lái)吹，區(qū)長(zhǎng)高興。

Q:公司在企業(yè)文化方面有何考慮？如果改變文化，會(huì)不會(huì)有沖擊？

A:郭總：多年已經(jīng)形成，保留好的，同時(shí)調(diào)整，比如規(guī)矩：相處時(shí)較隨便，外人在討論方案時(shí)，任意翻看我的東西，沒(méi)有規(guī)矩，所以我很生氣。

Q:公司是否想擴(kuò)張？

A:郭總：根據(jù)公司總體發(fā)展的需要，人才的流動(dòng)是必要的，但不能經(jīng)常，希望能保留，缺人才，找到適合自己的太少，人找企業(yè)難。企業(yè)找人也難，有合適的也推薦一下。我會(huì)為他搭建平臺(tái)，福利待遇會(huì)滿(mǎn)足的。

衛(wèi)東：聊一下午

郭總：你們大膽去想，推門(mén)就進(jìn)。工程方面的人員壓力較大，可以多次訪(fǎng)談，他們五一基本未休息。

二、基本判斷和假設(shè)

（附后）

高層訪(fǎng)談后的基本判斷

郭衛(wèi)東

一、公司在資源與能力方面的優(yōu)勢(shì)：1、同政府部門(mén)的良好關(guān)系；

2、大股東（實(shí)際上是建行）的資金支持；

3、領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)的進(jìn)取心、責(zé)任感和同舟共濟(jì)的精神；

4、文化優(yōu)勢(shì)：重信譽(yù)、重品質(zhì)、重效率、人際關(guān)系融洽、公司凝聚力強(qiáng)；利潤(rùn)第二、

風(fēng)險(xiǎn)第一；

5、郭總自己總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)：熱情、敬業(yè)、公司凝聚力、團(tuán)隊(duì)精神、員工整體基本素質(zhì)

二、公司在資源與能力方面的劣勢(shì)：1、人力資源不能滿(mǎn)足企業(yè)未來(lái)發(fā)展要求

專(zhuān)業(yè)技能不高；市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)不足；知識(shí)水平不高；年齡結(jié)構(gòu)偏大。2、組織結(jié)構(gòu)和管理制度有待完善

部門(mén)設(shè)置僅立足于目前工作，待發(fā)展戰(zhàn)略出臺(tái)后，需相應(yīng)調(diào)整組織結(jié)構(gòu)；管理制度比較系統(tǒng)，但是沒(méi)有創(chuàng)新，不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展要求。3、財(cái)務(wù)管理能力有待提高

原來(lái)沒(méi)有資金壓力，也沒(méi)有真正經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，因此在項(xiàng)目成本控制方面需要改進(jìn)。4、思想觀(guān)念老化

習(xí)慣于墨守成規(guī)，服從命令，缺乏創(chuàng)新性的思考和戰(zhàn)略規(guī)劃，因此未來(lái)需要向職業(yè)經(jīng)理人方向發(fā)展，理性思考。

（缺乏項(xiàng)目前期調(diào)研與評(píng)估）

三、未來(lái)要實(shí)現(xiàn)的四個(gè)轉(zhuǎn)變：

1、家族企業(yè)向現(xiàn)代企業(yè)轉(zhuǎn)變：以職業(yè)經(jīng)理人關(guān)系代替哥們關(guān)系新階段；

2、從資本積累階段向市場(chǎng)擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)變：按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作，建立現(xiàn)代管理體制新

起點(diǎn)；

3、從單純項(xiàng)目運(yùn)作向事業(yè)奠基轉(zhuǎn)變：企業(yè)要進(jìn)行長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃新契機(jī)；4、從內(nèi)部組織運(yùn)作向市場(chǎng)機(jī)制轉(zhuǎn)變：以人為本，顧客第一；重視營(yíng)銷(xiāo)新要求。（其它內(nèi)容詳見(jiàn)“《經(jīng)理人職能職責(zé)培訓(xùn)》思考提綱”）

四、未來(lái)設(shè)想：

1、三年內(nèi)的主要項(xiàng)目：王府井5萬(wàn)平方米綜合樓；望京54萬(wàn)平方米商品樓；北四環(huán)40萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房；

2、利用奧運(yùn)商機(jī)擴(kuò)大規(guī)模，提高知名度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成長(zhǎng)：

八年規(guī)劃：34為企業(yè)上市做準(zhǔn)備，201*年下半年成立股份公司，并報(bào)經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)，進(jìn)入上市輔導(dǎo)期；58年，進(jìn)行擴(kuò)張，提高市場(chǎng)份額

3、集團(tuán)化發(fā)展，形成一條龍開(kāi)發(fā)功能，包括裝飾、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理及廣告策劃等業(yè)務(wù)4、基本戰(zhàn)略：以經(jīng)營(yíng)確定規(guī)劃，即根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)路進(jìn)行具體規(guī)劃；以成本控制投資，即從設(shè)計(jì)階段起就要控制住成本，還要關(guān)注工程管理及采購(gòu)等階段的成本控制。

5、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：建立品牌效應(yīng)。

6、生產(chǎn)戰(zhàn)略：力求通過(guò)ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證。7、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)到營(yíng)銷(xiāo)一體化。

8、人才戰(zhàn)略：能者上、平者讓、庸者下；知識(shí)化、年輕化、專(zhuān)業(yè)化。9、信息化戰(zhàn)略：真正實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)信息化管理。

10、進(jìn)行規(guī)�；�配套綜合開(kāi)發(fā)，根據(jù)項(xiàng)目所處的位置和市場(chǎng)需要進(jìn)行定位。

五、對(duì)項(xiàng)目組的期望：

1、制定一整套的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃：指出發(fā)展方向、步驟以及資源安排；組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、管理跨度、管理層次及業(yè)務(wù)流程。

2、提升內(nèi)部管理：系統(tǒng)理順各項(xiàng)規(guī)章制度，在管理方法上有質(zhì)的飛躍，打破原來(lái)的思想觀(guān)念和工作方法。最關(guān)注人力資源管理與成本控制。

3、強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略決策的前瞻性、投資分析的可靠性、管理覆蓋的完整性。

六、對(duì)未來(lái)變化趨勢(shì)的預(yù)測(cè)：1、相對(duì)外地而言，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，需求平穩(wěn)，但是成本和價(jià)格居高不下；201*201*是房地產(chǎn)高峰期，201*年會(huì)是低谷。

2、土地市場(chǎng)化，掛牌出售，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)走向規(guī)范化。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將實(shí)行擔(dān)保制度。

七、北京房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵成功因素

1、上下關(guān)系要通。同政府部門(mén)及金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系要好。2、信譽(yù)要好。誠(chéng)實(shí)守信。

3、品牌要強(qiáng)。從結(jié)構(gòu)、環(huán)境、配套設(shè)施和環(huán)保材料等方面建立品牌形象。品牌要差別

化或個(gè)性化。

訪(fǎng)談郭總、張總小結(jié)

林衛(wèi)民

聘請(qǐng)管理咨詢(xún)公司的目的：

借助外腦，激發(fā)創(chuàng)新，有力地促進(jìn)東環(huán)置業(yè)二次創(chuàng)業(yè)希望公司有質(zhì)的提升，并建立完備的企業(yè)制度

(但不苛求管理咨詢(xún)公司能提升公司的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn))

一、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

背景和前期工作：

1）增資擴(kuò)股、公司更名

2）有建設(shè)中和擬建設(shè)的4個(gè)項(xiàng)目1、二次創(chuàng)業(yè)

單純做工程管理房地產(chǎn)服務(wù)一條龍依托政府、銀行背景直面市場(chǎng)挑戰(zhàn)項(xiàng)目公司躋身北京房地產(chǎn)前十強(qiáng)關(guān)注股東利益以顧客為本

2、公司上市：國(guó)內(nèi)A股，拓寬融資渠道，規(guī)避銀行為主要融資來(lái)源的風(fēng)險(xiǎn)二、人力資源戰(zhàn)略

現(xiàn)狀：公司員工，特別是參與創(chuàng)業(yè)的中高層管理人員，普遍年齡偏大、知識(shí)結(jié)構(gòu)老化，并且是團(tuán)干部或教師出身，缺乏房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)背景公司。

人力資源部經(jīng)理也沒(méi)有現(xiàn)代人力資源開(kāi)發(fā)、管理能力。

變革：1、改變公司初創(chuàng)時(shí)根據(jù)業(yè)務(wù)需要，因人設(shè)崗的模式，根據(jù)企業(yè)穩(wěn)定期的要求，建立較完備的公司組織架構(gòu)。

2、不希望沿襲項(xiàng)目公司時(shí)期粗放的人力資源方式，人員隨項(xiàng)目聚散，要建立起長(zhǎng)期的公司骨干隊(duì)伍。

3、引入年輕化、知識(shí)結(jié)構(gòu)新的新生力量，實(shí)現(xiàn)新老融合互補(bǔ)。三、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

1、狠抓項(xiàng)目期間的成本控制2、以經(jīng)營(yíng)確定規(guī)劃四、品牌戰(zhàn)略

達(dá)到見(jiàn)到樓盤(pán)，就識(shí)別出是東環(huán)置業(yè)的風(fēng)格五、生產(chǎn)戰(zhàn)略

力爭(zhēng)通過(guò)ISO9000體系認(rèn)證六、文化戰(zhàn)略

繼承和發(fā)揚(yáng)公司原有的熱情、敬業(yè)、凝聚力、團(tuán)隊(duì)精神，同時(shí)建立和倡導(dǎo)現(xiàn)代企業(yè)的文化體系

七、信息系統(tǒng)戰(zhàn)略

實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代的信息系統(tǒng)管理

高層訪(fǎng)談后的思考

梁環(huán)宇

時(shí)間：201*年5月9日

地點(diǎn)：東環(huán)置業(yè)辦公樓7層會(huì)議室

參加人員：郭鐘麟總經(jīng)理、張淑華副總經(jīng)理、縱橫小組成員

內(nèi)容：

先介紹公司的管理團(tuán)隊(duì)，部門(mén)經(jīng)理以上成員，大部分由團(tuán)干部、教師出身，大都和郭總原來(lái)有工作上的合作關(guān)系，屬于“同事”的近親關(guān)系，不論在業(yè)務(wù)高峰期還是緊縮期，都以他們?yōu)楣歉�，形成鐵打的營(yíng)盤(pán)，高峰期曾達(dá)到80多人，平時(shí)一般40多人。

各個(gè)部門(mén)隨著業(yè)務(wù)發(fā)展而設(shè)置，因人的需要而調(diào)整，在公司發(fā)展的初期，公司要處理各種從公司注冊(cè)到立項(xiàng)審批、項(xiàng)目管理等繁多的工作，“麻雀雖小肝膽俱全”在整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)上的工作都要涉及，工作的性質(zhì)和專(zhuān)業(yè)涉及相當(dāng)龐雜，而要成立相應(yīng)的部門(mén)分工的任務(wù)不具備規(guī)模，人員配備齊全會(huì)造成對(duì)公司的經(jīng)濟(jì)壓力，要成立的部門(mén)越來(lái)越多，而這些活動(dòng)沒(méi)有足夠的專(zhuān)業(yè)人員支持，造成身兼數(shù)職,無(wú)法形成嚴(yán)格的分工，明確界定各部門(mén)之間的職責(zé)，哪里有事別人幫忙,對(duì)團(tuán)隊(duì)的配合和協(xié)作要求很高，同時(shí)公司的中層管理者都并非專(zhuān)業(yè)出身，形成對(duì)人的忠誠(chéng)度和協(xié)作性的要求高于對(duì)技能和專(zhuān)業(yè)性的要求,形成了對(duì)“老同事”和“老關(guān)系”的高度依賴(lài)和信任，這也就變現(xiàn)的形成對(duì)“圈內(nèi)”成員的吸引和對(duì)“圈外”人員的排斥。

同時(shí)由于前期是項(xiàng)目公司，項(xiàng)目是組織存在的目標(biāo)，而項(xiàng)目的目標(biāo)是短期的，一旦項(xiàng)目終了，好像專(zhuān)業(yè)人員的作用就不大了。打理項(xiàng)目后期的維護(hù)和租賃等事務(wù)性工作，好像誰(shuí)也能干，這樣公司內(nèi)留下的是這些“近己者”，而非“近知者”。這樣導(dǎo)致公司的人才結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期停留在固有水平上，沒(méi)有培養(yǎng)出適應(yīng)公司長(zhǎng)期發(fā)展的合理的人才隊(duì)伍。當(dāng)公司面臨多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)環(huán)境加劇復(fù)雜化、由短期目標(biāo)向長(zhǎng)期戰(zhàn)略定位時(shí)，人才問(wèn)題尤顯突出。

而公司也作過(guò)引進(jìn)高層次人才的努力，但引進(jìn)并不成功。一是引進(jìn)人才的能力不夠強(qiáng)，不足以服眾；二是不適應(yīng)企業(yè)的文化和工作方式，對(duì)其產(chǎn)生排斥。在這里原來(lái)的人際關(guān)系和氛圍形成了負(fù)面作用。

二是介紹了公司的成立和發(fā)展過(guò)程，得出基于機(jī)遇，來(lái)自熱情的結(jié)論。在一無(wú)市場(chǎng)考察、項(xiàng)目定位、顧客分析的前提下，腦子一熱就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)的成功因素來(lái)自于熱情、敬業(yè)、凝聚力、團(tuán)隊(duì)精神、基本素質(zhì)，基于政府關(guān)系、融資能力等因素。這種成功有來(lái)自于必然的因素，但更多的是來(lái)自于偶然。可以看出這些因素對(duì)應(yīng)的是形成房地產(chǎn)的供應(yīng)能力，并沒(méi)有應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的因素。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，處于賣(mài)方經(jīng)濟(jì)，由于政府背景、項(xiàng)目的位置、設(shè)計(jì)、設(shè)施等因素，開(kāi)發(fā)出來(lái)的樓房不愁賣(mài)，因而公司并未更多地進(jìn)入市場(chǎng)，涉及到銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)。相當(dāng)于一種組織生產(chǎn)性的企業(yè)，只管項(xiàng)目的報(bào)批、發(fā)包、施工、交驗(yàn)，注重的是管理的效率和目標(biāo)的達(dá)成。而目前的市場(chǎng)的要求是具備從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)到生產(chǎn)到銷(xiāo)售到服務(wù)的完備的企業(yè)組織，要起于顧客的需求分析與預(yù)測(cè)終于顧客需求的滿(mǎn)足。這就要全公司有很強(qiáng)的市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)能力、營(yíng)銷(xiāo)組織能力、資源整合和控制能力，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，而這些成功因素正是企業(yè)所不具有的，是企業(yè)亟待培養(yǎng)的。

三是組織結(jié)構(gòu)和管理流程問(wèn)題，從訪(fǎng)談中可聽(tīng)到這樣的反饋，公司內(nèi)的管理層太熟悉

了，雖然默契和信任的正面因素，但也有很多負(fù)面影響。如礙于情面，有制度不能?chē)?yán)格執(zhí)行；導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)親疏有別，形成小團(tuán)體，造成不公平；考核和評(píng)價(jià)更過(guò)來(lái)自于感性的估計(jì)和感情，缺乏對(duì)全體員工的有效激勵(lì)；容易把工作和感情交往混為一談，形成一團(tuán)和氣，不能激發(fā)創(chuàng)新精神和挑戰(zhàn)感；使思維模式老局限于原有框架中，難以突破吸引新鮮的觀(guān)點(diǎn)和做法；在某些正式場(chǎng)合先得沒(méi)規(guī)矩，紀(jì)律不嚴(yán)明、管理不規(guī)范；難以形成權(quán)威，政出多門(mén)，管理指揮鏈?zhǔn)芨蓴_，影響效率。

各級(jí)管理層只能做好指定交代的事，把事情做好，而缺乏相應(yīng)的能力和態(tài)度，去主動(dòng)思考和變革管理范圍內(nèi)的事。不能選擇去做對(duì)的事情，缺乏對(duì)本職管理職能的戰(zhàn)略性思考，從而不能有效支撐公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略。這種能力的缺失，使組織遠(yuǎn)不能適應(yīng)未來(lái)企業(yè)發(fā)展對(duì)各職能管理提出的要求。這里可能源自領(lǐng)導(dǎo)者郭總的管理風(fēng)格：事必躬親、考慮周全，培養(yǎng)了員工不要想，只要做就是對(duì)的工作慣性，使下屬失去了獨(dú)立思考、承當(dāng)責(zé)任的空間；也可能源自下屬的能力不到位，不能全面的思考問(wèn)題、獨(dú)當(dāng)一面，只能事事依賴(lài)、事事等待去推動(dòng)；也可能源自，組織設(shè)計(jì)中缺乏對(duì)下屬合理的授權(quán)，使下屬缺乏主動(dòng)承當(dāng)?shù)姆e極性和資源能力。但一個(gè)強(qiáng)大的領(lǐng)導(dǎo)者和偏弱的中層管理隊(duì)伍是不足以支撐一個(gè)綜合開(kāi)發(fā)的公司。

四是管理比較粗放，表現(xiàn)在成本控制較差，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)沒(méi)有詳細(xì)的成本控制計(jì)劃和措施，沒(méi)有投資的決策過(guò)程和指標(biāo)控制體系，只注重產(chǎn)品的工期、質(zhì)量，而管理公司財(cái)務(wù)和預(yù)算的也就兩個(gè)半會(huì)計(jì)和兩個(gè)預(yù)算員。由于公司的資金調(diào)度由銀行背景，沒(méi)有太大的壓力，但反過(guò)來(lái)因?yàn)楣�司沒(méi)有在財(cái)務(wù)上的壓力，也就沒(méi)有形成控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)付財(cái)務(wù)危機(jī)的能力，在現(xiàn)金流管理、資金調(diào)度、成本控制、合同控制、進(jìn)度資金控制等重要的資金管理上的能力。而作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，財(cái)務(wù)控制能力和投資決策能力對(duì)企業(yè)的生存壯大總是很關(guān)鍵的。顯然公司在這方面缺乏市場(chǎng)運(yùn)作的考驗(yàn)，一旦銀行人事變動(dòng)，公司的銀行背景缺失，或者面臨更多項(xiàng)目間資金的運(yùn)作，公司難免會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。公司應(yīng)該基于現(xiàn)在的有利條件和規(guī)則，著眼于未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，培養(yǎng)真正的市場(chǎng)運(yùn)作能力和實(shí)力。

五是企業(yè)文化有很多有利的方面，這些是管理團(tuán)隊(duì)的基本素質(zhì)和從職經(jīng)驗(yàn)所形成的，如低調(diào)但重信用；要做就要做好，承諾的就要做到；做就要作出特點(diǎn)來(lái)；干事快、認(rèn)準(zhǔn)了就做。表現(xiàn)出有很好的自知之明、職業(yè)道德、工作質(zhì)量保準(zhǔn)、效率意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意識(shí)，坦蕩、誠(chéng)懇、高標(biāo)準(zhǔn)這些都很好值得傳承，但停留在原始階段還不行，沒(méi)有升華、提煉、補(bǔ)充，不僅僅表現(xiàn)在高管人員身體力行之上，更應(yīng)反映普通到員工的行為規(guī)則和態(tài)度表現(xiàn)上。同時(shí),這種企業(yè)文化表現(xiàn)出很強(qiáng)的內(nèi)斂性,只是要求自身怎樣做事，沒(méi)有針對(duì)企業(yè)發(fā)展、團(tuán)隊(duì)合作、顧客利益、員工利益等相關(guān)維度的表現(xiàn)，還要有意識(shí)的完善、培養(yǎng)、根植、光大。

東環(huán)置業(yè)問(wèn)題診斷

呂學(xué)專(zhuān)

一：東環(huán)置業(yè)公司生命周期與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期

北京市房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期如下圖：

成長(zhǎng)期穩(wěn)定期低潮期復(fù)蘇期二次發(fā)展期1988－19921992－19951995－19981998-19991999-穩(wěn)定期（1992-1995）：1992年郭總帶領(lǐng)自己的團(tuán)隊(duì)正式介入房地產(chǎn)行業(yè)。

低潮期（1995-1998）：受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控影響，貨幣從緊政策。東環(huán)置業(yè)的一部分樓房已經(jīng)蓋好，當(dāng)時(shí)面臨的市場(chǎng)情況不是很好，這在員工訪(fǎng)談中已經(jīng)多次提到。

復(fù)蘇期（1998-1999）：規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，大力發(fā)展住宅建設(shè)

二次發(fā)展期：申奧成功擴(kuò)大了投資需求，住宅產(chǎn)業(yè)將成為新的增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)點(diǎn)。郭總提出二次創(chuàng)業(yè)的設(shè)想，他們深受鼓舞，從對(duì)工程部呂杰、田經(jīng)理的訪(fǎng)談中已經(jīng)體現(xiàn)。

從上圖可以看出東環(huán)置業(yè)公司的發(fā)展歷程與國(guó)家的宏觀(guān)政策是同步的，那么企業(yè)創(chuàng)業(yè)、成長(zhǎng)、成熟以及未來(lái)的發(fā)展歷程應(yīng)適合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路線(xiàn)。

公司創(chuàng)業(yè)期時(shí)人心齊，公司協(xié)作精神很強(qiáng)，最大的特點(diǎn)團(tuán)隊(duì)精神很強(qiáng)，素質(zhì)強(qiáng)，相互配合不錯(cuò)，大家能融入氛圍，團(tuán)隊(duì)也能包容一些東西。

二、東環(huán)置業(yè)面臨的環(huán)境分析

通過(guò)兩天的訪(fǎng)談，其實(shí)訪(fǎng)談的對(duì)象也只是限制在公司的部門(mén)經(jīng)理和郭總、張總等人身上，他們均是公司第一批的創(chuàng)業(yè)者，因此了解的信息不一定很完全。下面僅僅是從他們的談吐中了解到的東環(huán)置業(yè)公司目前面臨的環(huán)境機(jī)會(huì)和威脅，以及內(nèi)部所具有的優(yōu)劣勢(shì)。東環(huán)置業(yè)目前有外部機(jī)會(huì)，機(jī)遇比較好，有4個(gè)項(xiàng)目即將動(dòng)工。

王府井：5萬(wàn)平方米綜合樓望京：中檔的項(xiàng)目，54萬(wàn)平方米

北4環(huán)：40萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)使用房，共100米，綜合開(kāi)發(fā)。中關(guān)村：

對(duì)于東環(huán)置業(yè)來(lái)說(shuō)，要成功地制定出指導(dǎo)其生存和發(fā)展的戰(zhàn)略，必須在組織目標(biāo)、外部環(huán)境和內(nèi)部條件三者之間取得動(dòng)態(tài)的平衡，見(jiàn)下圖可以考慮扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。綜合考慮公司內(nèi)部沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，即優(yōu)勢(shì)不明顯，雖然面臨良好的外部機(jī)會(huì)，但是受到內(nèi)部劣勢(shì)的限制。只有設(shè)法清除內(nèi)部不利的條件，以便盡快形成利用環(huán)境機(jī)會(huì)的能力。因此內(nèi)部規(guī)范管理、培養(yǎng)隊(duì)伍非常重要。

環(huán)境的機(jī)會(huì)

扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略增長(zhǎng)型戰(zhàn)略ⅡⅠ

內(nèi)部的劣勢(shì)內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)ⅢⅣ

防御型戰(zhàn)略多種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

環(huán)境的威脅

三、組織結(jié)構(gòu)

1.一人多崗，急需進(jìn)人。

除了稅務(wù)報(bào)表外的所有對(duì)外的報(bào)表，統(tǒng)計(jì)局勞動(dòng)工資、財(cái)務(wù)狀況報(bào)表、服務(wù)業(yè)財(cái)務(wù)

狀況、外經(jīng)貿(mào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表全部由甄經(jīng)理負(fù)責(zé)。

如工程統(tǒng)計(jì)要按棟號(hào)報(bào)，包括工程量、進(jìn)度、投資要和工程部聯(lián)系；產(chǎn)權(quán)登記管理；出租、出售的面積統(tǒng)計(jì)，銷(xiāo)售部每月的租金狀況、出售狀況統(tǒng)計(jì)。2.各部門(mén)工作職責(zé)不清。3.業(yè)務(wù)流程及過(guò)程交接不清。

市場(chǎng)研究項(xiàng)目前期項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)品銷(xiāo)售

項(xiàng)目立項(xiàng)交接項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃工程建設(shè)銷(xiāo)售參與項(xiàng)目論證參與項(xiàng)目規(guī)劃工程質(zhì)量反饋提供項(xiàng)目規(guī)劃條件（生產(chǎn)需求信息）參與前期項(xiàng)目論證

四、人力資源

1.缺乏人力資源規(guī)劃

在人力資源規(guī)劃基本沒(méi)有計(jì)劃，要用什么人才招什么人，項(xiàng)目完了也就遣散了，目前公司人員的基本班底是以團(tuán)干部為基礎(chǔ)。新招聘進(jìn)來(lái)的人總感覺(jué)配合不融洽，覺(jué)得他們是令類(lèi)。

人員基本變化是：95年98年201*年截至201*年12月底76人10多人招聘9人34人

2．與年輕人之間缺乏溝通

老人間配合了7－9年，相互比較熟悉、信任，能夠理解各自的性格和辦事方式，辦事妥當(dāng)，做事主動(dòng)。總體間感覺(jué)配合比較好，但不知新來(lái)的員工是什么感覺(jué)。

3．人才結(jié)構(gòu)不合理

尤其是在公司提出“二次創(chuàng)業(yè)”的宏偉目標(biāo)后，目前的人才結(jié)構(gòu)和自身素質(zhì)都有很大差距。現(xiàn)有的人做事情特別死板，觀(guān)念老化。

年齡結(jié)構(gòu)：20－30歲3人占9％；

31－40歲6人占17%41－50歲20人占59％51歲以上5人占15％

平均44歲，而同行業(yè)比較，金地公司的平均年齡只有35歲左右，部門(mén)經(jīng)理35－40歲�，F(xiàn)在的人員結(jié)構(gòu)，員工與管理者的比例，34人中主管以上管理人員占59％，無(wú)專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)占41％，其中高級(jí)6%、中級(jí)38％、初級(jí)15%。

4.工資結(jié)構(gòu)：下面是稅前年薪工資（一年13個(gè)月工資），含補(bǔ)貼、制裝費(fèi)、洗衣費(fèi)等。職務(wù)級(jí)別：

1）總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師一個(gè)級(jí)別，分六個(gè)級(jí)差。最高28.6萬(wàn)元，最低14.3萬(wàn)元。目前沒(méi)有最高級(jí)別。其中郭總、張總工資由外方定，總工的工資由兩個(gè)老總定。

2)部門(mén)經(jīng)理、副經(jīng)理一個(gè)級(jí)別，分8個(gè)級(jí)差。最高14.3萬(wàn)元，最低7.02萬(wàn)元。3)主管一個(gè)級(jí)別，9個(gè)級(jí)差，最高8.7萬(wàn)元，最低3.9萬(wàn)元，與部門(mén)經(jīng)理有交叉。4)員工，分10個(gè)級(jí)差，最高5.9萬(wàn)元，最低2.34萬(wàn)元。

5.執(zhí)行國(guó)家政策方面：勞動(dòng)部門(mén)規(guī)定的養(yǎng)老金、住房公積金等三險(xiǎn)一金的管理，做了補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)盡量為員工著想，在福利上按國(guó)家政策，就高不就低。住房公積金，按北京市規(guī)定，盡量考慮到員工的利益，都已經(jīng)辦理。

6.每月每個(gè)人的工資基本不變，基本上沒(méi)有考評(píng)體系，有時(shí)個(gè)別人的工資有升降，也只是憑人力資源部經(jīng)理個(gè)人的感覺(jué)和判斷來(lái)決定。

7.用人機(jī)制不專(zhuān)業(yè)化，也不年輕化。選擇范圍窄，老局限在范圍內(nèi)，近親繁殖。

8.全員的培訓(xùn)做得不夠，主要參加外部一些專(zhuān)業(yè)性培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)，如財(cái)務(wù)培訓(xùn)、統(tǒng)計(jì)培訓(xùn)，同時(shí)也鼓勵(lì)年輕人考本升造，但宏觀(guān)的培訓(xùn)比較少，搞過(guò)計(jì)算機(jī)培訓(xùn)。

9.招聘的流程和決策：近期以?xún)?nèi)部推薦為主，如碩士是香港公司的副總推薦，但沒(méi)有一個(gè)程序性的過(guò)程,一般是業(yè)務(wù)部門(mén)先談，人事部門(mén)再談，最后郭總審批。

五、財(cái)務(wù)與成本管理

降低成本可從以下幾方面入手：

1.關(guān)鍵在于規(guī)劃設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)階段幾乎決定成本的90%

2.采購(gòu)控制。如總包負(fù)責(zé)材料采購(gòu)，材料價(jià)格出入大，施工隊(duì)簽的價(jià)格往往相差10%，

同時(shí)還易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題

六、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

1.市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)確性2.公司幾乎從未面對(duì)過(guò)市場(chǎng)3.基本上沒(méi)有品牌。

七、東環(huán)置業(yè)的企業(yè)文化

創(chuàng)業(yè)期大家一團(tuán)和氣，處于順境，是看不出這個(gè)團(tuán)隊(duì)的，只有處于逆境時(shí)才能看出團(tuán)隊(duì)的合作精神及水平。剛開(kāi)始時(shí)規(guī)模小，人心齊，關(guān)系簡(jiǎn)單，這時(shí)的企業(yè)的生存和成長(zhǎng)完全取決于創(chuàng)業(yè)者的素質(zhì)和創(chuàng)造力。他們創(chuàng)造了市場(chǎng)，掌握整個(gè)組織的活動(dòng)與發(fā)展。

另一方面大家關(guān)系太好的原因，導(dǎo)致沒(méi)有規(guī)矩也是由于沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)章制度。

總經(jīng)辦宋啟和、孟艾平訪(fǎng)談?dòng)涗?510

時(shí)間被訪(fǎng)談人部門(mén)被訪(fǎng)人聯(lián)系方式訪(fǎng)談人13:30－15:30總經(jīng)理辦公室被訪(fǎng)談人職務(wù)宋啟和、孟艾平主任、副主任64165566－9601、64165566－9611董立芹、林衛(wèi)民記錄人林衛(wèi)民Q（董立芹）：兩位主任好！我們也都認(rèn)識(shí)了。是這樣，昨天我們和兩位老總，郭總和張總聊過(guò)了，他們介紹了一下公司的整體情況。今天請(qǐng)二位來(lái)，主要談?wù)効偨?jīng)辦的情況。A（宋啟和）：好，那我們就省事了，總的就不用談了�？偨�(jīng)辦的情況，你們放心，我們有什么就說(shuō)什么。Q（董）：那就先請(qǐng)您介紹一下咱們公司的股東或投資人的情況吧。A（宋）：這個(gè)公司有9個(gè)董事，他們從5個(gè)股東單位來(lái)。華興，就是最早的兩個(gè)股東之一，來(lái)了2個(gè)；五建，建筑公司，后來(lái)的股東，有1個(gè)；溫諾，銀建的子公司，6個(gè)。Q（林衛(wèi)民）：對(duì)了，最早的兩個(gè)股東之一是銀建，后來(lái)怎么又改由銀建下面的溫諾作股東呢？A（宋）：這就是銀建高層的事了，我們不清楚。Q（董）：那您的工作內(nèi)容主要是？A（宋）：我93年公司成立就來(lái)了，但是主要是跑手續(xù)，工商注冊(cè)、辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照，前期公司成立這些事都是我辦的。因?yàn)槲以瓉?lái)在一家公司主要干這個(gè)，又和郭總很熟，就過(guò)來(lái)了。當(dāng)時(shí)郭總給我下軍令狀，拿到經(jīng)貿(mào)委的批準(zhǔn)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，都限期很短。他這個(gè)人要求挺嚴(yán)，辦事急。我94年正式調(diào)入公司，從94年6月開(kāi)始就負(fù)責(zé)搞拆遷（孟艾平插話(huà)：這是我們的拆遷專(zhuān)家）。當(dāng)時(shí)的拆遷工作很難搞，不像現(xiàn)在，有完備的拆遷條文，那時(shí)候就靠嘴跟老百姓侃。當(dāng)然還有一些單位拆遷戶(hù)也很難纏�，F(xiàn)在的拆遷戶(hù)比較明事理了，知道什么可以爭(zhēng)得到，什么東西鬧也沒(méi)戲，對(duì)安置的住房只要能分得開(kāi)、住得下就行�，F(xiàn)在貨幣安置比較好，條文是死的，容易量化。東環(huán)廣場(chǎng)的項(xiàng)目拆遷費(fèi)共花了4億元，包括過(guò)渡房租金、買(mǎi)安置房等等亂七八糟的費(fèi)用�，F(xiàn)在這些事情由拆遷公司來(lái)辦。目前的海運(yùn)倉(cāng)項(xiàng)目更簡(jiǎn)單，危改房拿錢(qián)老百姓就走人。Q（董）：以后您還干拆遷嗎？A（宋）：只要有項(xiàng)目。Q（董）：請(qǐng)介紹您部門(mén)的一些情況A（宋）：總經(jīng)辦我和老孟兩個(gè)主任、3個(gè)主管、2個(gè)秘書(shū)、1個(gè)司機(jī)、1個(gè)廣告公司的人。我是主任，主管外聯(lián)，人力資源部的老甄管統(tǒng)計(jì)等外聯(lián)，我管與工商、派出所、車(chē)管所等地方政府打交道。老孟是副主任，主管內(nèi)部行政管理，同時(shí)負(fù)責(zé)公司的計(jì)算機(jī)管理。3個(gè)主管負(fù)責(zé)車(chē)輛、樓宇等。我們公司車(chē)輛很多，管的車(chē)比公司員工總數(shù)還多，因?yàn)橄愀坫y建公司把這里當(dāng)成在京總聯(lián)絡(luò)處，不再另設(shè)機(jī)構(gòu)，所以很多車(chē)輛管理放在這里，但車(chē)主并不是東環(huán)的人；樓宇管理是指公司這棟辦公樓，主要管上下水、供暖、供氣、通訊、電梯。當(dāng)初地皮是東城區(qū)的，我們建樓，蓋成后東城區(qū)占40％產(chǎn)權(quán)，我們占60％。后來(lái)他們搬到別的地方辦公，委托我們收租金、管理。另外還找物業(yè)公司聘了5個(gè)保安、3個(gè)保潔，當(dāng)然他們不是東環(huán)的。2個(gè)秘書(shū)是老總的秘書(shū)，不是總經(jīng)辦的秘書(shū)，只是歸我們管。秘書(shū)主要是復(fù)印、打字、接待，有時(shí)老總直接給她們下命令，我們打字都是自己干。1個(gè)司機(jī)是專(zhuān)職，項(xiàng)目高峰時(shí)期設(shè)行政部，共有6個(gè)司機(jī)，也搞過(guò)派車(chē)單等正規(guī)方式。但項(xiàng)目結(jié)束后全解散了，后來(lái)還是有需要，就召了一個(gè)回來(lái)。但誰(shuí)有事都可以自己開(kāi)車(chē)出去，不像一般公司非專(zhuān)職司機(jī)不能動(dòng)車(chē)。不過(guò)，必要時(shí)還是要有司機(jī)。比如接個(gè)重要人物，光司機(jī)去不行。廣告公司的人是個(gè)特殊情況。以前銀建有個(gè)廣告公司，經(jīng)營(yíng)得不行，基本上沒(méi)業(yè)務(wù)了，但需要一個(gè)人維持著，處理一些事。這個(gè)人并不屬于東環(huán)。Q（董）：請(qǐng)談一下公司其他部門(mén)設(shè)置的情況？A（宋）：我們公司是人跟業(yè)務(wù)走，比如搞外聯(lián)的，到了技術(shù)部門(mén)，業(yè)務(wù)不丟，所以部門(mén)職責(zé)、崗位職責(zé)有點(diǎn)亂，劃分得也不明確。Q（林）：那你們認(rèn)為這樣好嗎？A（孟）：話(huà)要分兩頭說(shuō)。公司組織結(jié)構(gòu)亂，是因?yàn)楫?dāng)初建樓的歷史原因形成的，項(xiàng)目完了以后就散，所以不用嚴(yán)格劃分。這樣也不錯(cuò)，部門(mén)之間人際關(guān)系不錯(cuò)，互相了解，協(xié)調(diào)配合很好，應(yīng)該說(shuō)是很高效的。比如我從來(lái)不去問(wèn)工資多少，三險(xiǎn)一金上沒(méi)上，我信任財(cái)物和人力資源部的人，他們不會(huì)少我的。但是一些新員工會(huì)問(wèn)，我們就覺(jué)得是異類(lèi)。但是想想，人家也沒(méi)錯(cuò)，是我們太特殊了。但是，這種企業(yè)運(yùn)作模式和企業(yè)文化是長(zhǎng)期磨合來(lái)的，很特殊，外人很難理解，不像公司，新人也很難融入這個(gè)圈子。部門(mén)經(jīng)理要是走了，公司就要亂，這不是現(xiàn)代企業(yè)。但是我們應(yīng)該有清醒的認(rèn)識(shí)，應(yīng)該有新鮮血液進(jìn)來(lái)。我們年齡大了，知識(shí)結(jié)構(gòu)老化。比如我管計(jì)算機(jī)，我不是學(xué)計(jì)算機(jī)的，并不太懂，我還要把活交給外面的人作。Q（董）：以前也進(jìn)過(guò)不少人吧？A（宋）：不多，沒(méi)有大規(guī)模招聘過(guò)。但也進(jìn)過(guò)個(gè)別。老板的意思是進(jìn)人嚴(yán)，有一段時(shí)間規(guī)定只進(jìn)技術(shù)人員，不進(jìn)行政辦事人員。謹(jǐn)慎是對(duì)的，因?yàn)檫M(jìn)人容易送人難，以前項(xiàng)目結(jié)束時(shí)裁人，有一些人還是要求能說(shuō)出一二三來(lái)的，以前人力資源部還是做了不少工作的。Q（董）：那么公司工作干得過(guò)來(lái)嗎？A（宋）：我們是一個(gè)蘿卜幾個(gè)坑，工作量很大。郭總有時(shí)也“不講理”，五點(diǎn)鐘了交給你一個(gè)活。我們經(jīng)常下班沒(méi)點(diǎn)，并不是掙表現(xiàn)，對(duì)公司有歸屬感。Q（董）：您還是總經(jīng)理助理？有多大權(quán)限？A（宋）：對(duì)，不過(guò)郭總對(duì)我不太滿(mǎn)意。設(shè)這個(gè)崗位實(shí)現(xiàn)讓我替他擋一下，不過(guò)作用沒(méi)發(fā)揮到，我疲于奔命了。權(quán)限上，大事必須要請(qǐng)示，有項(xiàng)目的建議權(quán)，沒(méi)有決策權(quán)。Q（林）：請(qǐng)具體談一下工作模式？A（宋）：很少有落實(shí)到紙面上的崗位職責(zé)，工作按部就班，靠的是默契，部門(mén)之間自己就協(xié)調(diào)了。上下工序也不是嚴(yán)格銜接的，決不各管一段，有事了互相幫忙。有點(diǎn)類(lèi)似于家族企業(yè)，甚至每年郭總規(guī)定集體出國(guó)考察，自費(fèi)，沒(méi)有一個(gè)人缺席。我們都是機(jī)關(guān)大院長(zhǎng)大的，熟悉政府部門(mén)的辦事風(fēng)格。又干過(guò)共青團(tuán)，在施工中還搞評(píng)比，插小紅旗，還送豬肉、雞蛋、月餅慰問(wèn)民工，包工頭都奇怪，說(shuō)合資企業(yè)怎么會(huì)這一手。Q（林）：郭總的辦事風(fēng)格呢？A（宋）：。他是辦公室主任出身，不光控制結(jié)果，還檢查過(guò)程，太過(guò)細(xì)了。比如春游，他竟然還過(guò)問(wèn)買(mǎi)消毒紙巾的事，派車(chē)、膳食都要管。不過(guò)戰(zhàn)略上的大事他也一件沒(méi)拉，說(shuō)明他還有精力。不過(guò)他這種風(fēng)格，沒(méi)準(zhǔn)自己都不適應(yīng)改革。Q（董）：張總支持公司改革嗎？A（宋）：支持，她是力主的，郭總相對(duì)還保守一些。我想改革會(huì)有陣痛，關(guān)鍵看是否能承

受，最好不要影響目前的項(xiàng)目。我覺(jué)得應(yīng)該分兩步走，動(dòng)作先不宜太大。年初1月28日我們開(kāi)會(huì)，一是通報(bào)房地產(chǎn)項(xiàng)目，二是講發(fā)展戰(zhàn)略，四部分，一是制定戰(zhàn)略，二是理順關(guān)系，三是要上信息系統(tǒng)，四是人員培訓(xùn)。所以我們希望你們能指導(dǎo)我們，并拿出真東西，要有操作性。我們也對(duì)96年版公司規(guī)章制度調(diào)整過(guò)，但搞出來(lái)以后總覺(jué)得跳不出圈子，后來(lái)為了上市，著過(guò)一陣急，現(xiàn)在上市暫緩了，動(dòng)力小一些了，所以你們進(jìn)入的時(shí)機(jī)不好也不壞。請(qǐng)你們來(lái)是經(jīng)過(guò)慎重考慮的，去年6月有這個(gè)動(dòng)議，考察了11個(gè)月，5月9日你們進(jìn)來(lái)。Q（林）：內(nèi)部也作過(guò)改革的努力吧？A（宋）：我們也沒(méi)有成熟想法，工作忙顧不上。我們正在上房地產(chǎn)的MBA，但主要是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的多，管理上少。應(yīng)該說(shuō)，我們有點(diǎn)像機(jī)關(guān)運(yùn)作，連國(guó)企模式都不是，也想改革。其實(shí)98－201*年公司沒(méi)項(xiàng)目，應(yīng)該搞，但錯(cuò)過(guò)了。我們部門(mén)首先該搞改革，事情最亂，有苦樂(lè)不均的現(xiàn)象，計(jì)算機(jī)網(wǎng)管可以進(jìn)一個(gè)人；兩個(gè)工程部也有交叉，應(yīng)該理一理，或向項(xiàng)目管理公司走，事情外包，同時(shí)上4個(gè)項(xiàng)目，擴(kuò)張壓力主要在工程部上；財(cái)務(wù)部、人力資源部較為單一。Q（林）：現(xiàn)在物業(yè)這一部分是？A（孟）：物業(yè)管理公司管，東環(huán)廣場(chǎng)的租戶(hù)主要是駐京使領(lǐng)館工作人員、境內(nèi)境外企業(yè)高管，租價(jià)2500－4450美金／月，建筑面積130－270平米。

二、總經(jīng)辦訪(fǎng)談基本判斷

現(xiàn)狀：

東環(huán)置業(yè)最龐雜的一個(gè)部門(mén)，部門(mén)職責(zé)不清晰，崗位職責(zé)不明確，有“不管部”的特點(diǎn)。總經(jīng)辦有兩個(gè)主任、3個(gè)主管、2個(gè)秘書(shū)、1個(gè)司機(jī)、1個(gè)廣告公司的人。

正主任宋啟和與人力資源部的甄主任各分管一部分外聯(lián)，宋主要與工商、派出所、車(chē)管所等地方政府打交道。副主任孟艾平主管內(nèi)部行政管理，同時(shí)負(fù)責(zé)公司的計(jì)算機(jī)管理。

3個(gè)主管負(fù)責(zé)車(chē)輛、樓宇管理等�？偨�(jīng)辦管理的車(chē)輛很多，比公司員工總數(shù)還多，因?yàn)橄愀坫y建公司把東環(huán)置業(yè)當(dāng)成在京總聯(lián)絡(luò)處，沒(méi)有再另設(shè)機(jī)構(gòu)，所以車(chē)輛管理全在總經(jīng)辦，但車(chē)主并不是東環(huán)的人；樓宇管理主要指公司辦公樓，主要管理上下水、供暖、供氣、通訊、電梯等。另外在物業(yè)公司聘了5個(gè)保安、3個(gè)保潔。

2個(gè)秘書(shū)是郭總、張總的秘書(shū)，不是總經(jīng)辦的秘書(shū)，只是歸總經(jīng)辦管理。秘書(shū)主要負(fù)責(zé)復(fù)印、打字、接待，兩個(gè)老總調(diào)遣。

1個(gè)司機(jī)是專(zhuān)職司機(jī)，但員工辦事也可以自己開(kāi)車(chē)出去，不像一般公司非專(zhuān)職司機(jī)不能開(kāi)車(chē)。

廣告公司的這個(gè)人是個(gè)特殊歷史遺留情況。以前銀建有個(gè)廣告公司，經(jīng)營(yíng)不善，基本上沒(méi)業(yè)務(wù)了，但需要留一個(gè)人維持，處理一些事務(wù)。這個(gè)人實(shí)際并不屬于東環(huán)置業(yè)。

變革方向：

一、提升總經(jīng)辦的職能定位

總經(jīng)辦正主任宋啟和實(shí)際兼任總經(jīng)理助理。郭總當(dāng)初設(shè)這個(gè)崗位的目的是分解一部分

總經(jīng)理的職權(quán)，以便使總經(jīng)理從事務(wù)性的工作中解脫出來(lái)，多考慮戰(zhàn)略，但是實(shí)際效果很不理想。在權(quán)限上，總經(jīng)辦主任大只有項(xiàng)目的建議權(quán)，沒(méi)有太多決策權(quán)。

今后應(yīng)該考慮，總經(jīng)辦除了處理公司日常行政事務(wù)以外，必須加強(qiáng)管理決策職能，以適應(yīng)今后東環(huán)置業(yè)二次創(chuàng)業(yè)、上層次的客觀(guān)需要。

二、理順業(yè)務(wù)內(nèi)容，剝離不相關(guān)業(yè)務(wù)

由于進(jìn)行東環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目，歷史地形成了總經(jīng)辦的一些業(yè)務(wù)內(nèi)容，有的并不合理。同時(shí)因?yàn)榇蠊蓶|香港銀建的業(yè)務(wù)關(guān)系，代理了一些非東環(huán)置業(yè)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的工作。

三、劃分崗位職能，訂立工作制度和流程

總經(jīng)辦，包括整個(gè)東環(huán)置業(yè)，以前的工作方式是業(yè)務(wù)跟人走，所以各部門(mén)的業(yè)職能定位混亂，個(gè)人的崗位職能不合理，應(yīng)該全面理順。

工作制度和工作流程方面，也多憑多年共事的默契的合作運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)該合理地制度化，這樣才能形成現(xiàn)代企業(yè)的運(yùn)作模式，外來(lái)新生力量也才可能融合進(jìn)來(lái)。

人力資源部訪(fǎng)談?dòng)涗浥c總結(jié)0510

時(shí)間被訪(fǎng)談人部門(mén)被訪(fǎng)人聯(lián)系方式訪(fǎng)談人

呂學(xué)專(zhuān)201*年5月10日8:30－12:00人力資源部被訪(fǎng)談人職務(wù)641555669620記錄人梁環(huán)宇甄學(xué)敏部門(mén)經(jīng)理一.主要內(nèi)容

呂學(xué)專(zhuān)進(jìn)行開(kāi)場(chǎng)白：

表達(dá)咨詢(xún)小組進(jìn)駐的意義和目的，對(duì)人力資源工作的重視程度，表達(dá)溝通交流、剖析問(wèn)題的良好愿望和展開(kāi)訪(fǎng)談的方式。

Q:個(gè)人簡(jiǎn)介以及從事的主要崗位？

A:74年先在團(tuán)市委干，參加文化大革命的幫派高階級(jí)斗爭(zhēng)挨批，沒(méi)干出什么事來(lái)，作了一段經(jīng)貿(mào)委7、8年，在辦公室作內(nèi)勤機(jī)要，再到外商投資服務(wù)中心幾年，因干事踏實(shí)、任勞任怨，一個(gè)人能干三個(gè)人的事，深得領(lǐng)導(dǎo)信任，也作到了處級(jí)干部，但覺(jué)得在機(jī)關(guān)干事比較虛，沒(méi)有成就感，就于95年辭職下海了。

于95年3月加入公司，先擔(dān)任行政部經(jīng)理，當(dāng)時(shí)來(lái)的人都和郭總在團(tuán)市委有同事關(guān)系，大家比較熟悉，95年開(kāi)始蓋樓，非常忙，內(nèi)部的事務(wù)和對(duì)外的交往比較多，不太規(guī)范，過(guò)來(lái)就擔(dān)任行政人事部經(jīng)理，代替鄒經(jīng)理的職務(wù)，當(dāng)時(shí)行政、人事工作混在一起，對(duì)接政府、外部關(guān)系。

一來(lái)就做規(guī)章制度，建章立制。6月份既要差施工進(jìn)度、區(qū)里的工作檢查，當(dāng)時(shí)已有制度但羅嗦，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)管理也不規(guī)范，所定的規(guī)章制度跟國(guó)家規(guī)范要求也差不多，如檔案管理都按國(guó)家制度來(lái)。當(dāng)時(shí)部門(mén)人很多，司機(jī)班都在管理范圍之內(nèi)，人事行政管的事情比較雜，當(dāng)時(shí)41歲，帶的員工都20多歲，共青團(tuán)干部，年輕心氣高，所有的是都連軸轉(zhuǎn)，沒(méi)分彼此，不分白天黑夜。作拆遷、施工，那幾年基本沒(méi)休息，獎(jiǎng)金力度大，但沒(méi)太多加班費(fèi)，市里區(qū)里檢查的突擊性強(qiáng)，忙于應(yīng)付。

Q:人力資源部是何時(shí)成立的？主要負(fù)責(zé)哪些工作？

A:96年3月成立人力資源部，當(dāng)時(shí)2人，但另一個(gè)人97年走了，當(dāng)時(shí)的員工增多了，基本是傳統(tǒng)的人事管理，但部門(mén)實(shí)際上還要忙其他的工作，用一句老話(huà)是“種了別人的地，荒了自己的莊稼”。工作認(rèn)真交給的是能辦好也能主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，這是優(yōu)點(diǎn)也是缺點(diǎn)，如觀(guān)念老化，對(duì)外不能出頭露面。在人力資源規(guī)劃上沒(méi)有什么，要用什么人才招什么人。當(dāng)時(shí)招的了很多人，但項(xiàng)目完了也就走了，感覺(jué)配合還是不融洽，如工程部經(jīng)理、辦公室主任都走了。辦公室主任在外面辦事可以，但對(duì)內(nèi)部綜合協(xié)調(diào)能力不行。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要能對(duì)外辦事，對(duì)內(nèi)更要能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，交代的事情能放心辦完辦好。年輕人辦事總怕有閃失，怕考慮不周、處理不當(dāng)不知，哪里會(huì)出問(wèn)題，而且機(jī)會(huì)較多。而老人間配合了7－9年，相互比較熟悉、信任，能夠理解各自的性格和辦事方式，能主動(dòng)幫你設(shè)想，能夠比較周全的想到一些問(wèn)題，辦事妥當(dāng)�？傮w感覺(jué)配合得還是比較好，但不知下面新來(lái)的員工是什么感覺(jué)，我要和他們談，對(duì)方總覺(jué)得很正式，很拘束，得到他們的反饋很少，你們站在中立的角度，正好可以

充分的去了解這一點(diǎn)。

Q:為什么工程部經(jīng)理也走了？

A:這人干事沒(méi)問(wèn)題、業(yè)務(wù)能力也很強(qiáng)，但不實(shí)在，我們認(rèn)為品德比能力更重要，對(duì)外交往不實(shí)打?qū)�、說(shuō)說(shuō)瞎話(huà)還可以，但對(duì)內(nèi)做人要誠(chéng)實(shí)，不能太過(guò)度了。原來(lái)設(shè)想項(xiàng)目完了，可以搞物業(yè)服務(wù)、出租以養(yǎng)一批人，可以長(zhǎng)期做維持下去。但外方另成立了物業(yè)公司，當(dāng)時(shí)公司沒(méi)有業(yè)務(wù)了，必須大批的走人，所以留下的人必須是信任可靠的，這一點(diǎn)都須慎重考慮。Q:公司內(nèi)人力資源基本情況？近幾年公司人員是怎樣的變化情況？

A:95年前項(xiàng)目管理有一批人，當(dāng)時(shí)工程部經(jīng)理50多歲，工程部經(jīng)理干業(yè)務(wù)行、很能干，但和其他任何人都合不來(lái)，當(dāng)時(shí)他們蓋東面辦公樓，招了一批老人，好像是什么人在位就招同類(lèi)的人，當(dāng)時(shí)有76人。到98年項(xiàng)目終了，只留下了10多個(gè)人，分了幾個(gè)人去南方，只在公司掛職。201*年底到現(xiàn)在是34人，中間回來(lái)的一些，又招了9個(gè)人。主要是要盯項(xiàng)目的工程人員（如高工、電氣、安裝、土建人員），同時(shí)還招了財(cái)務(wù)人員是碩士，有加拿大工作經(jīng)歷，是外方老總介紹的。他能和我們配合得很好，不生分，但書(shū)生氣很重，很多時(shí)候要找書(shū)，海外的工作經(jīng)歷是他對(duì)國(guó)內(nèi)環(huán)境不太熟悉，招他的目的為上市作準(zhǔn)備，這樣一算新進(jìn)人員占了1／3，比例還是很大的。招人時(shí)我盡量不招外地人，因?yàn)槭掷m(xù)麻煩，政府管得也多，除非這個(gè)人特別優(yōu)秀，如現(xiàn)在的工程部經(jīng)理。

去年上半年已意識(shí)到問(wèn)題了，要培養(yǎng)一批人才了，管理層一致認(rèn)為可以退到第二線(xiàn)�？梢赃M(jìn)一些專(zhuān)業(yè)人才，這樣運(yùn)作企業(yè)既科學(xué)又規(guī)范又實(shí)用，我們這些人可以在目前階段頂用但不能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。尤其是在公司提出“二次創(chuàng)業(yè)”的宏偉目標(biāo)后，我們都認(rèn)識(shí)到目前的人才結(jié)構(gòu)和自身素質(zhì)都有很大差距。做事情特別死板，觀(guān)念老化，我們?cè)敢馔说降诙�線(xiàn)做好自己能做的事和新進(jìn)的人結(jié)合好，但這也有一個(gè)過(guò)程。

從公司出去的人到外面轉(zhuǎn)了一圈后，對(duì)公司的印象和評(píng)價(jià)都很好，特別愿意再回來(lái)工作，覺(jué)得是個(gè)干事的集體，領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)放不獨(dú)斷專(zhuān)行，人事關(guān)系不復(fù)雜。我們還是愿意進(jìn)老人，畢竟合作過(guò)人怎么樣心里清楚經(jīng)過(guò)考驗(yàn)了，我們考察人是德重于才，盡力控制進(jìn)人的數(shù)量。如原來(lái)作立項(xiàng)的馬文樹(shù)又找回來(lái)的，現(xiàn)在專(zhuān)做前期。

其實(shí)管理層的人員作項(xiàng)目比較早，雖不是專(zhuān)業(yè)人士，但也做了這么多年，也算積累了多行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。目前管理層中有8個(gè)人在上北大房地產(chǎn)MBA，每年1.8萬(wàn)，有關(guān)專(zhuān)業(yè)課程大家都去聽(tīng)，當(dāng)時(shí)我們這些在北京的人就報(bào)了。

所做的工作：

1．定員定編

有新的用人需求先是人事部知道，再由我和郭總、張總商量，最后由郭總負(fù)責(zé)審批。2．執(zhí)行計(jì)劃用工，勞動(dòng)人事政策

如制定勞動(dòng)工資季報(bào)，工資獎(jiǎng)金發(fā)放向財(cái)務(wù)部下指令。

執(zhí)行新政策如建立住房公積金，這一些按底線(xiàn)操作，實(shí)在是國(guó)家規(guī)定要做的，我們都做到，盡量考慮到員工的利益，也因這些小事各公司惹麻煩，作得很規(guī)范。

勞動(dòng)部門(mén)規(guī)定的養(yǎng)老金月報(bào)、住房公積金、三險(xiǎn)一金的管理，做了補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)盡量為員工著想，在福利上按國(guó)家政策，能高盡量不給人低。3．上報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表

作除了稅務(wù)報(bào)表外的所有對(duì)外的報(bào)表，統(tǒng)計(jì)局勞動(dòng)工資、財(cái)務(wù)狀況報(bào)表、服務(wù)業(yè)財(cái)務(wù)狀況、外經(jīng)貿(mào)統(tǒng)計(jì)。

如工程統(tǒng)計(jì)要按棟號(hào)報(bào)，包括工程量、進(jìn)度、投資要和工程部聯(lián)系；產(chǎn)權(quán)登記管理；出租、出售的面積統(tǒng)計(jì)，銷(xiāo)售部每月的租金狀況、出售狀況統(tǒng)計(jì)。

這要占用很多時(shí)間，一般早上和下班后做。

作勞動(dòng)年檢、企業(yè)變更，因?yàn)楹徒?jīng)貿(mào)委熟，跟總經(jīng)理辦公室宋主任聯(lián)系很多。4．制度的制訂要參與

制度的制訂牽頭由他做，歸納整理在宋主任那，但最新一版被否定了，覺(jué)得沒(méi)創(chuàng)新，觀(guān)念太死。

當(dāng)時(shí)部門(mén)經(jīng)理們看到，要上市既振奮又有壓力，感到差距也服氣，有差距就能讓位子。我不圖職位、報(bào)酬，主要想做點(diǎn)實(shí)事。去年房地產(chǎn)上市開(kāi)禁了，房地產(chǎn)公司都想上市。因?yàn)橘Y金需求量大，靠貸款利息重，只有在股市上周轉(zhuǎn)，不要利息負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)國(guó)家干預(yù)特別大，機(jī)會(huì)稍縱即逝。房地產(chǎn)的全球化很好，能夠同步享用國(guó)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)，我們的東環(huán)廣場(chǎng)當(dāng)時(shí)看很好，現(xiàn)在一看就知道是201*年以前的老盤(pán)了。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)部專(zhuān)做前期，開(kāi)始做規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀(guān)等，如海運(yùn)倉(cāng)項(xiàng)目。

Q:工資結(jié)構(gòu)如何？與同行業(yè)其他公司相比是個(gè)什么狀況？A:構(gòu)成：

職務(wù)級(jí)別：下面是稅前年薪工資（一年13個(gè)月工資），含補(bǔ)貼、制裝費(fèi)、洗衣費(fèi)等。總經(jīng)理、副總、總工一個(gè)級(jí)別，分六個(gè)等級(jí)，年薪最高28.6萬(wàn)元最低14.3萬(wàn)元。目前沒(méi)有最高級(jí)別。其中郭總、張總工資由外方定，總工的工資由兩個(gè)老總定。

部門(mén)經(jīng)理、副經(jīng)理一個(gè)級(jí)別，分8個(gè)等級(jí)，最高14.3最低7.02萬(wàn)

主管一個(gè)級(jí)別，9個(gè)級(jí)別，最高8.7萬(wàn)最低3.9萬(wàn)，與部門(mén)經(jīng)理有交叉。員工分10個(gè)等級(jí)，最高5.9萬(wàn)最低2.34萬(wàn)

這都是稅前年薪，和外界比差不多，當(dāng)然和提成和隱性收入無(wú)法比較，不公開(kāi)發(fā)放，劃到銀行卡里。

Q:工資分配調(diào)整過(guò)幾次？有何升降？

A:98年前做項(xiàng)目時(shí)最早獎(jiǎng)金多，由上一級(jí)定下一級(jí)，給部門(mén)一個(gè)總數(shù)，部門(mén)經(jīng)理內(nèi)部調(diào)劑。98年以后到現(xiàn)在都沒(méi)獎(jiǎng)金。新級(jí)別是201*年6月調(diào)整的，現(xiàn)有調(diào)上去了10％、20%、30％，但從去年6月調(diào)整了工資到目前水平。新開(kāi)項(xiàng)目后，加人加薪，因?yàn)轫?xiàng)目更辛苦有補(bǔ)貼。Q:公司績(jī)效考評(píng)的指導(dǎo)思想是什么？怎樣考核？

考核的依據(jù)主要來(lái)自主管領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)：一是憑因?yàn)槿松佟�層�?jí)比較少，工作干了多少干得怎樣，大家一眼都能看到，都能觀(guān)察、感覺(jué)到，各部門(mén)之間能充分接觸，了解下面情況，來(lái)回跑比較熟悉，能夠充分接觸。交代的任務(wù)不能很好完成，認(rèn)為他工作做不好；和他原來(lái)水平對(duì)比，認(rèn)為他狀態(tài)不好；當(dāng)大家都認(rèn)為如此的，跟他個(gè)人談。另一方面信息來(lái)自外界反饋，反應(yīng)誰(shuí)不好。依據(jù)還是以工作為準(zhǔn)，在制度上有幾條的規(guī)定。并非都為錢(qián)、為了職位，比較開(kāi)心。

總的來(lái)說(shuō)：工資變動(dòng)很小，基本固定，有降級(jí)的，不規(guī)范考評(píng)，但沒(méi)有明確依據(jù)，希望能夠科學(xué)系統(tǒng)的理順整個(gè)考核標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。Q:制定工資的依據(jù)是什么？

95年我定，參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：工齡、司齡、基本工資、補(bǔ)貼（不報(bào)藥費(fèi)、層次和年齡差不多）、制裝費(fèi)、洗衣費(fèi)等。Q:公司內(nèi)溝通情況如何？

A:至于溝通是和老總、部門(mén)間，書(shū)面溝通少，有時(shí)口頭溝通之后直接就做。大家之間的關(guān)系好，溝通障礙比較少。

Q:未來(lái)人力資源有何規(guī)劃和打算？

A:現(xiàn)在的人員結(jié)構(gòu)，員工與管理者的比例，34人中主管以上管理人員占59％，無(wú)專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)占41％，其中高級(jí)6%、中級(jí)38％、初級(jí)15%，外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行，創(chuàng)業(yè)階段可以，但長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不行。

年齡結(jié)構(gòu)是：20－30歲：3人，只有9％；31－40歲：6人，占17%；41－50歲，20人，占59％；51歲以上：5人，占15％；平均年齡44歲，而同行業(yè)比較，金地公司的平均年齡只有35歲左右，部門(mén)經(jīng)理35－40歲。Q:公司的用人機(jī)制如何？

A:用人機(jī)制不靈活，選擇范圍窄，老局限在范圍內(nèi)，易近親繁殖。公平做得好，民主也局限在熟人范圍內(nèi)，但沒(méi)有下面員工的參與，員工的參與不夠，特別欣賞員工與管理層的直接溝通，這樣員工也積極配合干，但積極性得到更好發(fā)揮。Q:招聘、管理人員的選拔、培訓(xùn)流程是否合理？A:全員的培訓(xùn)做得不夠，主要參加外部一些專(zhuān)業(yè)性培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)，如財(cái)務(wù)培訓(xùn)、統(tǒng)計(jì)培訓(xùn)，鼓勵(lì)年輕人考本升造，但宏觀(guān)的培訓(xùn)比較少，搞過(guò)計(jì)算機(jī)培訓(xùn)。雖然平時(shí)忙不能集中培訓(xùn)，考慮可用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行培訓(xùn)。

招聘的流程和決策：招聘時(shí)都用計(jì)算機(jī)收集了信息。在國(guó)展招過(guò)一次，收進(jìn)了400多人的信息。97年去西城人才找了一天，招了10多個(gè)人后劃到物業(yè)公司。近期以?xún)?nèi)部推薦為主，如碩士是香港公司的副總推薦，在網(wǎng)絡(luò)上也收集過(guò)信息。但沒(méi)有一個(gè)程序性的過(guò)程。一般是業(yè)務(wù)部門(mén)先談，人事部門(mén)再談，最后郭總批。

在用人上，雖然要塑造專(zhuān)業(yè)化、年輕化的隊(duì)伍，因?yàn)橐?guī)定員工的成本高，應(yīng)考慮怎樣借用別人的力量，盡量減少勞動(dòng)糾紛，只負(fù)擔(dān)勞務(wù)費(fèi)，不負(fù)擔(dān)福利。怎樣將人員的調(diào)整和項(xiàng)目的短期化行為相匹配，用的時(shí)候招過(guò)來(lái)，不用的時(shí)候流動(dòng)。如原來(lái)遣散員工時(shí)，對(duì)員工進(jìn)行了泰國(guó)旅游、法定補(bǔ)償金、先付后三個(gè)月的養(yǎng)老金等等。

對(duì)員工國(guó)家規(guī)定的事都做如評(píng)職稱(chēng)、建立黨支部等。

和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較：和別人不太一樣，和同業(yè)比較少，只是踏踏實(shí)實(shí)做事，隨外方的戰(zhàn)略走，和別人沒(méi)有太大的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。

外方高老板有眼光，現(xiàn)在東環(huán)廣場(chǎng)的價(jià)值出現(xiàn)了：當(dāng)時(shí)只是鄰二環(huán)不臨街，現(xiàn)在該地區(qū)要成為與國(guó)際空港接軌的重要通道，而且不臨街倒安靜辦公條件好，具有很好的市場(chǎng)潛力。通過(guò)做項(xiàng)目和政府建立了穩(wěn)定信任關(guān)系。目前和政府還有多個(gè)項(xiàng)目在談。

人的流動(dòng)性：目前能做到上與下間的流動(dòng)，能者上、不能者下，但缺乏內(nèi)外部之間的流動(dòng)，完全讓老人走不可能，可以調(diào)整到合適的崗位上干，做一些具體的事。可以培養(yǎng)接班人，讓他們做得更好。

Q:你對(duì)東環(huán)置業(yè)未來(lái)的發(fā)展有何建議？對(duì)管理咨詢(xún)的有何期望？A:能夠科學(xué)系統(tǒng)的完善，提高專(zhuān)業(yè)化管理的程度。能夠不失公正、可操作性強(qiáng)。

能夠做出一管理模式，既符合公司的實(shí)際又能夠支撐公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

二．基本判斷和假設(shè)

2.缺乏人力資源規(guī)劃

在人力資源規(guī)劃基本沒(méi)有計(jì)劃，要用什么人才招什么人，項(xiàng)目完了也就遣散了，目前公司人員的基本班底是以團(tuán)干部為基礎(chǔ)。新招聘進(jìn)來(lái)的人總感覺(jué)配合不融洽，覺(jué)得他們是令類(lèi)。

人員基本變化是：95年98年201*年截至201*年12月底76人10多人招聘9人34人

2．與年輕人之間缺乏溝通

老人間配合了7－9年，相互比較熟悉、信任，能夠理解各自的性格和辦事方式，辦事妥當(dāng)，做事主動(dòng)。總體間感覺(jué)配合比較好，但不知新來(lái)的員工是什么感覺(jué)。

4．人才結(jié)構(gòu)不合理

尤其是在公司提出“二次創(chuàng)業(yè)”的宏偉目標(biāo)后，目前的人才結(jié)構(gòu)和自身素質(zhì)都有很大差距。現(xiàn)有的人做事情特別死板，觀(guān)念老化。

年齡結(jié)構(gòu)：20－30歲3人占9％；

31－40歲6人占17%41－50歲20人占59％51歲以上5人占15％

平均44歲，而同行業(yè)比較，金地公司的平均年齡只有35歲左右，部門(mén)經(jīng)理35－40歲�，F(xiàn)在的人員結(jié)構(gòu)，員工與管理者的比例，34人中主管以上管理人員占59％，無(wú)專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)占41％，其中高級(jí)6%、中級(jí)38％、初級(jí)15%。

4.工資結(jié)構(gòu)：下面是稅前年薪工資（一年13個(gè)月工資），含補(bǔ)貼、制裝費(fèi)、洗衣費(fèi)等。職務(wù)級(jí)別：

1）總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師一個(gè)級(jí)別，分六個(gè)級(jí)差。最高28.6萬(wàn)元，最低14.3萬(wàn)元。目前沒(méi)有最高級(jí)別。其中郭總、張總工資由外方定，總工的工資由兩個(gè)老總定。

5)部門(mén)經(jīng)理、副經(jīng)理一個(gè)級(jí)別，分8個(gè)級(jí)差。最高14.3萬(wàn)元，最低7.02萬(wàn)元。6)主管一個(gè)級(jí)別，9個(gè)級(jí)差，最高8.7萬(wàn)元，最低3.9萬(wàn)元，與部門(mén)經(jīng)理有交叉。7)員工，分10個(gè)級(jí)差，最高5.9萬(wàn)元，最低2.34萬(wàn)元。

5.執(zhí)行國(guó)家政策方面：勞動(dòng)部門(mén)規(guī)定的養(yǎng)老金、住房公積金等三險(xiǎn)一金的管理，做了補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)盡量為員工著想，在福利上按國(guó)家政策，就高不就低。住房公積金，按北京市規(guī)定，盡量考慮到員工的利益，都已經(jīng)辦理。

6.每月每個(gè)人的工資基本不變，基本上沒(méi)有考評(píng)體系，有時(shí)個(gè)別人的工資有升降，也只是憑人力資源部經(jīng)理個(gè)人的感覺(jué)和判斷來(lái)決定。

7.用人機(jī)制不專(zhuān)業(yè)化，也不年輕化。選擇范圍窄，老局限在范圍內(nèi)，近親繁殖。

8.全員的培訓(xùn)做得不夠，主要參加外部一些專(zhuān)業(yè)性培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)，如財(cái)務(wù)培訓(xùn)、統(tǒng)計(jì)培訓(xùn)，同時(shí)也鼓勵(lì)年輕人考本升造，但宏觀(guān)的培訓(xùn)比較少，搞過(guò)計(jì)算機(jī)培訓(xùn)。

9.招聘的流程和決策：近期以?xún)?nèi)部推薦為主，如碩士是香港公司的副總推薦，但沒(méi)有一個(gè)程序性的過(guò)程,一般是業(yè)務(wù)部門(mén)先談，人事部門(mén)再談，最后郭總審批。

計(jì)財(cái)部杜麗訪(fǎng)談?dòng)涗浥c總結(jié)0510

時(shí)間被訪(fǎng)談部門(mén)被訪(fǎng)談人聯(lián)系方式訪(fǎng)談人

林衛(wèi)民201*/5/10計(jì)財(cái)部被訪(fǎng)談人職務(wù)64165566-621記錄人董立芹杜麗主任一、主要內(nèi)容

Q：昨天已對(duì)公司做了一些了解，請(qǐng)你談一談自己的情況？

杜立：從93年公司成立就來(lái)了。當(dāng)時(shí)華建搞中外合作。中方是東城房管局，有7-8人。我當(dāng)時(shí)是華興的財(cái)務(wù)。華興派我來(lái)，就一直在這。

Q：華興是否參與管理？

杜：一般不參與。一級(jí)拆遷時(shí)他們幫了一些。但他們不參與成本管理。當(dāng)初華興人少，我做成本核算，報(bào)表兼著那邊。當(dāng)初量不是很大，所以兼著兩邊。后來(lái)他們搬遠(yuǎn)了，我也就完全在這邊了。但人事關(guān)系還再那。其他都不在那。98年需人不是很多，但不希望人才浪費(fèi)，故留下來(lái)。雙方達(dá)成協(xié)議。

Q：一直從事此工作？

杜：這邊現(xiàn)金流大、雜。資金成本都管。日常工作比較雜、但整。與工業(yè)及商業(yè)會(huì)計(jì)不同。房地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)，但大包、總包、包工包料。材料采購(gòu)不需做。如五建，設(shè)備、材料他分包。我們不做。只按財(cái)務(wù)分大類(lèi)。好多了。從前的財(cái)務(wù)人員齊，雜，最后匯總到我這。房地產(chǎn)不同，獨(dú)立。施工只包工、包料。但我們作的成本有一部分，如兩個(gè)公寓的廚房，廚件、進(jìn)口設(shè)備，但是大塊的。我們用《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理制度》，是94年建設(shè)部、銀行一起頒發(fā)的。制度不完善，不象工業(yè)會(huì)計(jì)，比較細(xì)。但基本按這個(gè)模式。

Q：酬資有那些渠道？杜：酬資有三大塊：（1）自有資金：4167。3美金。銀鍵由銀行打入，一年多的時(shí)間全部交齊。合三個(gè)多億RMB。做啟動(dòng)資金。5。4公頃。前期壓力大。94年，老百姓、市局、地價(jià)、開(kāi)證資金需要量大。不夠，從銀行貸款。（2）銀行。97年貸款13億，這是最高的。

（3）預(yù)收房款。工程完成一定程度時(shí)預(yù)收。94年底就有了。財(cái)務(wù)走預(yù)收。不是很大，5個(gè)多億。東側(cè)這兩座樓出租。單位、鍋爐房、居民。賣(mài)兩棟，中擋。當(dāng)時(shí)8800元/平米，不是很高。

Q：在項(xiàng)期間已有反映？

杜：拆遷費(fèi)用4個(gè)多億。支出很多，拆遷費(fèi)、前期、材料費(fèi)、貸款利息很高。13個(gè)億，95、96利息很高，10。98%，最多時(shí)一年一個(gè)億。設(shè)備安裝、裝修時(shí)需大量的資金。

Q：當(dāng)期成本是否高？

杜：沒(méi)什么。有些可緩付。他先墊。和五建關(guān)系不錯(cuò)。如付息壓力大時(shí)，利息不能欠。欠他工程材料款，可緩付。

Q：事先是否與五建有協(xié)議？

杜：沒(méi)有，施工過(guò)程中有過(guò)協(xié)商。另外，稅金壓力大。與其他行業(yè)不同，其他行業(yè)，一般實(shí)現(xiàn)收入扣。但對(duì)涉外房地產(chǎn)，按預(yù)收帳款。當(dāng)期收5%。企業(yè)所得稅，訂出對(duì)涉外按預(yù)收房款20%的33%來(lái)交�？⒐ず蠖嗤松傺a(bǔ)。有利潤(rùn)交，無(wú)利潤(rùn)退。

Q：有無(wú)總額帳看一下？

杜：可以。分項(xiàng)，期間費(fèi)用、基礎(chǔ)材料分號(hào)都有。

Q：銀行和稅金比較死，工程款靈活？杜：是的。

Q：工期是否可降成本？

杜：應(yīng)可以。是提前的，但實(shí)際簽合同應(yīng)何時(shí)竣工不是很清楚，有時(shí)變。

Q：在這幾大塊中，有無(wú)可降空間？

杜：利息無(wú)辦法。工程上看新項(xiàng)目是什么樣的樓。降成本應(yīng)從規(guī)劃開(kāi)始。審圖時(shí)、設(shè)計(jì)方案時(shí)，有空間。如海運(yùn)蒼項(xiàng)目，對(duì)我們無(wú)利潤(rùn)，只是幫東城。讓機(jī)械設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，五建施工。他們說(shuō)墊金太浪費(fèi)了，作多了。安全上有保證。一棟、兩棟不多，但一片成本就增了。正拉反拉都形，完全可承受壓力。但超了。故應(yīng)從設(shè)計(jì)就開(kāi)始。

Q：設(shè)計(jì)中途可修改啊？

杜：道理上可以，但施工到這種程度了，就沒(méi)辦法了。

Q：拆遷中會(huì)有空間嗎？

杜：老扯皮。應(yīng)注意信息的準(zhǔn)確性。如東環(huán)：摸戶(hù)調(diào)查時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確，戶(hù)多出來(lái)不少，拆遷費(fèi)多了不少。另外應(yīng)抓機(jī)遇，一個(gè)項(xiàng)目分三期做，93-94，一期，94-95二期。這兩個(gè)項(xiàng)目拆遷費(fèi)增加了很多。一期到南磨房，價(jià)3070元/平米。后來(lái)漲到五千多。沒(méi)想到漲那么多。那么多戶(hù)，成本就大了。那時(shí)不是貨幣拆遷，需安置，找周轉(zhuǎn)房。嚴(yán)格按政府標(biāo)準(zhǔn)給。

Q：貨幣拆遷會(huì)好一些？

杜：是，但后來(lái)沒(méi)那么多了。

Q：貨幣拆遷成本是高還是低？杜：看控制。

Q：有無(wú)預(yù)先調(diào)研？

杜：應(yīng)該有。經(jīng)拆遷組、開(kāi)發(fā)部調(diào)查，作比較，必須讓老百姓滿(mǎn)意。拆遷降成本與國(guó)家政策，政府支持有關(guān)。如釘子戶(hù)，區(qū)長(zhǎng)每周三來(lái)現(xiàn)場(chǎng)。還有法制部門(mén)來(lái)，起了很大作用。要借助這部分資源。施工期間擾民費(fèi)，借東城辦事處力量，每次發(fā)擾民費(fèi)，他們跟著，配合很好，公共關(guān)系好。

Q：為什么這么好？

杜：為區(qū)里解決了許多居民問(wèn)題。以前這是平民區(qū)，小破平房，文化層次、經(jīng)濟(jì)低，坐大牢的多，但很仗義，時(shí)間上保證。

Q：在控制成本上，有無(wú)專(zhuān)業(yè)人員來(lái)控制？

杜：工程部有兩人搞規(guī)劃，這兩人在規(guī)劃局待過(guò)，和規(guī)劃局關(guān)系好。一個(gè)設(shè)計(jì)規(guī)劃局要開(kāi)幾次會(huì)。業(yè)務(wù)上是香港張祥公司設(shè)計(jì)，和香港銀鍵關(guān)系好。后來(lái)給永茂，設(shè)計(jì)上應(yīng)沒(méi)問(wèn)題。

Q：規(guī)劃拆遷上成本，有無(wú)再做工作？

杜：主要是拆遷上。不同項(xiàng)目特點(diǎn)和對(duì)方合作人。主要張總來(lái)做。今后應(yīng)從財(cái)務(wù)上事先控制，這塊欠缺，事中已發(fā)生，意義不大。財(cái)務(wù)只兩人，2、3個(gè)億現(xiàn)金流。第一，保帳目率。第二，金融部門(mén)打交道沒(méi)完沒(méi)了。手續(xù)繁瑣，報(bào)表多。處理這些是要很多時(shí)間。第三，審計(jì)、稅務(wù)查幾天，半月必需陪。一年中很多。第四，每年年審，包括外管局。

我們部門(mén)現(xiàn)在主要是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，無(wú)管理職能。這一點(diǎn)應(yīng)改善。

Q:大的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)怎樣？

杜：沒(méi)接觸過(guò)。行業(yè)內(nèi)沒(méi)有大的房地產(chǎn)公司。

Q：你們有財(cái)務(wù)總監(jiān)嗎？

杜：有，張總是財(cái)務(wù)副總兼經(jīng)理。它根據(jù)財(cái)務(wù)信息。

Q：預(yù)算這一塊怎樣？

杜：張總負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)。合同由預(yù)算和同室定、審核。然后報(bào)張總。由張總通知財(cái)務(wù)撥款。

Q：工程分包形式上有無(wú)財(cái)務(wù)上控制？杜：這塊有張總負(fù)責(zé)，可以問(wèn)一問(wèn)她。

Q：張總的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)怎樣？

杜：依靠合同預(yù)算室。在財(cái)務(wù)部當(dāng)時(shí)有專(zhuān)業(yè)人員做。

Q：審批都由張總和合同預(yù)算室做？杜：對(duì)。

Q：怎樣做？

杜：對(duì)方款項(xiàng)條文交到合同預(yù)算室，審。如有有偏差問(wèn)題，需報(bào)到監(jiān)理部門(mén)，聘監(jiān)理公司。由一個(gè)會(huì)簽單。然后撥款。若有偏差，由一個(gè)增減帳，洽商說(shuō)明。少于5000元，辦洽商。多于5000元，建增減帳。

Q：這種調(diào)整大嗎？

杜：不大，你們可以問(wèn)一問(wèn)合同預(yù)算室。這個(gè)部門(mén)以前三人，現(xiàn)在只一人。

Q：銷(xiāo)售和物業(yè)方面的帳涉及嗎？

杜：94年由一個(gè)銷(xiāo)售部，2－3人。賣(mài)東側(cè)樓花。98年開(kāi)始物業(yè)。99年收租。有兩個(gè)公寓。每年600－700萬(wàn)。

Q:是租得多還是賣(mài)得多？

杜：差不多，由一個(gè)表格，上面有具體數(shù)字。

Q:出租率是多少？杜：70％。

Q:空置率？杜：得問(wèn)統(tǒng)計(jì)。

Q:銷(xiāo)售部門(mén)和物業(yè)部門(mén)分出去了嗎？

杜：銷(xiāo)售部分出去，物業(yè)部與公司有合同。委托它們收租。

Q:財(cái)務(wù)部加強(qiáng)管理職能，事先控制，物業(yè)和銷(xiāo)售無(wú)法控制？杜：加強(qiáng)事先控制，若你們對(duì)資本運(yùn)作帶來(lái)一些好的建議，那太好了。人員對(duì)預(yù)測(cè)不夠重視，包括資金管理、目標(biāo)利潤(rùn)、保本利潤(rùn)書(shū)，能否有科學(xué)的方法來(lái)做。對(duì)成本內(nèi)部控制制度，根據(jù)公司的實(shí)際情況來(lái)做。

Q:建設(shè)中有四個(gè)項(xiàng)目，是否有必要建立分財(cái)務(wù)？

杜：是。包括成本分項(xiàng)，應(yīng)提高到一個(gè)管理的角度來(lái)講。

Q:請(qǐng)談一談公司其他財(cái)務(wù)方面？

杜：如固定資產(chǎn)管理，除了房子，非生產(chǎn)用的，有一個(gè)審批程序。先報(bào)批到張總，然后構(gòu)置，拿回發(fā)票到財(cái)務(wù)，建帳。單有譯本輔助帳。以前有固定資產(chǎn)卡片，現(xiàn)在沒(méi)了。此工作由行政不配合。

Q:這方面的東西多嗎？杜：對(duì)，都是些日常的。

Q：工作量很少？

杜：即度提折舊時(shí)有一本，屬事物性的。

Q:決算年有無(wú)總結(jié)？

杜：財(cái)政屬有要求，每年五張表格，八家單位，財(cái)務(wù)重投，分析報(bào)告。99年增現(xiàn)金流量表。重看此表�？雌髽I(yè)的償帳能力，應(yīng)看此表�，F(xiàn)金流對(duì)領(lǐng)導(dǎo)層很重要，定活動(dòng)。

Q:以前都有一個(gè)總結(jié)，對(duì)來(lái)年作預(yù)測(cè)？

杜：張總作�？赐曦�(cái)務(wù)總結(jié)，對(duì)來(lái)年支出做安排。

Q：事先控制上做了什么？

杜：有一點(diǎn)，人員緊張，顧不上。

Q:應(yīng)在哪些方面提高？

杜：提高管理水平，具體工作熟煉，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下不夠，需加強(qiáng)。

Q:高層、中層有什么希望、想法？

杜：上次領(lǐng)導(dǎo)層開(kāi)會(huì)說(shuō)，從投資管理的角度來(lái)要求。

Q:能否提供一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)？

杜：行。決斷性數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、投資制度、管理制度。對(duì)外投資由香港銀健做。

Q:和他們之間有交流嗎？

杜：它們是上市公司，得勤察兩次，非常嚴(yán)。這里有國(guó)內(nèi)事務(wù)所來(lái)、得勤也來(lái)，它們和國(guó)內(nèi)不太一樣，需要解釋?zhuān)�每年半個(gè)多月解釋給他們。

Q：國(guó)內(nèi)誰(shuí)來(lái)做？

杜：驗(yàn)資由北會(huì)來(lái)做？201*年改無(wú)華來(lái)作，是一家上市公司。201*。6來(lái)過(guò)，了解是否具備上市的條件。

Q:上市是否需作準(zhǔn)備？

杜：對(duì)，輔導(dǎo)期，去年做第一年。有思路，不特清楚。

Q:這投資融資參與嗎？

杜：主要是香港大股東作，幫我們做一下。

Q:利潤(rùn)分配由誰(shuí)做？

杜：目前無(wú)贏利，故沒(méi)做。但若作，與香港共做

Q:員工薪酬誰(shuí)做？

杜：人力資源作，給財(cái)務(wù)單子。

Q：營(yíng)運(yùn)資金怎樣管理？

杜：堅(jiān)持一只筆。張總一人說(shuō)了算。

Q:財(cái)務(wù)部職能主要是會(huì)計(jì)職能，無(wú)內(nèi)部審計(jì)？

杜：只有外部審計(jì)，現(xiàn)在我們是會(huì)計(jì)、資產(chǎn)管理、融資、手續(xù)、成本管理、稅務(wù)，包含內(nèi)容很多。

Q:張總負(fù)責(zé)什么？

杜：張總主要有什么大筆資金，以工程為主，做大資金安排。三個(gè)月、半年、一年。

Q:有沒(méi)有全面預(yù)算管理？

杜：沒(méi)那么細(xì)。大的企業(yè)還有那麼做嗎？

Q:上市公司是這麼做的。

杜：今年想這樣，但沒(méi)這么細(xì)。財(cái)務(wù)還有一個(gè)經(jīng)理，去年來(lái)的。讓他做大筆資金安排。

Q：每年有一個(gè)年計(jì)劃、季計(jì)劃？

杜：?jiǎn)枏埧偸欠褡隽恕��?wèn)問(wèn)哪個(gè)部門(mén)做。我們不參與，不屬于財(cái)務(wù)部門(mén)。

Q:審計(jì)職能誰(shuí)來(lái)做？杜：外部。

Q:有什么意見(jiàn)嗎？

杜：管理角度提高一步，應(yīng)事先控制。

二、基本判斷和假設(shè)

計(jì)劃財(cái)務(wù)部現(xiàn)狀：

雖然近期改名為計(jì)劃財(cái)務(wù)部，但實(shí)際工作定位仍為財(cái)務(wù)部職能，工作內(nèi)容以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)為主，基本不涉及管理會(huì)計(jì)和資產(chǎn)管理。

應(yīng)有的變革：

一、加強(qiáng)事前控制

以前財(cái)務(wù)部職能重點(diǎn)在事中控制，并且出現(xiàn)偏差的機(jī)率和調(diào)整的幅度都不大；事后有一定的總結(jié)，但意義也僅限于對(duì)今后工作的改進(jìn)方面。

關(guān)鍵是事前控制很薄弱，應(yīng)該對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、工程管理、樓盤(pán)銷(xiāo)售、物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)行系統(tǒng)的項(xiàng)目前期財(cái)務(wù)規(guī)劃，以達(dá)到控制項(xiàng)目總體成本的目的。二、建立全面預(yù)算管理

隨著公司從初創(chuàng)期過(guò)渡到穩(wěn)定期，同時(shí)從只運(yùn)作1個(gè)項(xiàng)目，到準(zhǔn)備開(kāi)4個(gè)項(xiàng)目，公司的全面預(yù)算管理要跟上。以往在財(cái)務(wù)部下設(shè)立預(yù)算合同室（編制1人），并接受分管財(cái)務(wù)的副總直接領(lǐng)導(dǎo)，今后應(yīng)該建立組織較嚴(yán)密、較為系統(tǒng)的全面預(yù)算管理制度體系。

三、資產(chǎn)管理職能

借鑒大型房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行全面的資產(chǎn)管理，提升計(jì)劃財(cái)務(wù)部在整個(gè)公司的職能定位。四、適當(dāng)強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)

以往的審計(jì)工作主要依靠監(jiān)理公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等外部審計(jì)手段，隨著公司的發(fā)展，組織體系不斷完善，可以適當(dāng)強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)工作，將來(lái)必要時(shí)還可以建立審計(jì)部。

五、建立財(cái)務(wù)權(quán)限控制體系

以前實(shí)行分管財(cái)務(wù)的副總“一支筆”的財(cái)務(wù)審批制度，存在一定的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該詳細(xì)劃定財(cái)務(wù)權(quán)限，建立權(quán)力分解和制衡的財(cái)務(wù)控制體系。

六、形成完備的財(cái)務(wù)制度

計(jì)財(cái)部主要依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理制度》開(kāi)展工作，除了應(yīng)繼續(xù)遵照國(guó)家其他的相關(guān)財(cái)務(wù)制度外，還應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)和東環(huán)置業(yè)的特點(diǎn)，制定完備的財(cái)務(wù)制度。

東環(huán)置業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部訪(fǎng)談?dòng)涗浥c總結(jié)0510

時(shí)間被訪(fǎng)談人部門(mén)被訪(fǎng)人聯(lián)系方式訪(fǎng)談人梁環(huán)宇15:30－18:20開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部被訪(fǎng)談人職務(wù)記錄人呂學(xué)專(zhuān)鄒健部門(mén)經(jīng)理一、主要內(nèi)容

Q:個(gè)人及主要工作？

A:覺(jué)得社會(huì)更廣闊，因此下海。93年進(jìn)入公司，最初到東環(huán)作行政工作，那時(shí)項(xiàng)目正在立項(xiàng)，只有兩三個(gè)個(gè)部門(mén)，94年接管物業(yè)工作，95年?yáng)|環(huán)廣場(chǎng)陸續(xù)竣工，為作好物業(yè)工作，因此就到南方深圳、廣州、海南考察，北京知名的物業(yè)公司我都去了，全面考察，也提出了策劃報(bào)告。98年5月想物業(yè)起點(diǎn)更高一點(diǎn)，覺(jué)得純內(nèi)地人管理上上不去，因此請(qǐng)香港顧問(wèn)香港第一太平物業(yè)管理，當(dāng)時(shí)他們來(lái)了個(gè)物業(yè)管理顧問(wèn)，太平牌子確實(shí)產(chǎn)生效益，后成立了物業(yè)管理公司。東邊樓前期賣(mài)給三九集團(tuán)、人民日?qǐng)?bào)社等。產(chǎn)權(quán)關(guān)系分割，給三九集團(tuán)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)都在我這里。施工圖與測(cè)繪口徑不一樣，八大公司由市測(cè)繪所測(cè)繪，誤差率一般很小。當(dāng)時(shí)東區(qū)測(cè)繪，超800平方米，要受處罰，找區(qū)里，罰幾萬(wàn)人民幣。如違規(guī)的話(huà)，應(yīng)事先解決。西邊的測(cè)繪包括：健身房、分?jǐn)�、電�?huà)模塊局等，分?jǐn)偯娣e時(shí)，有時(shí)發(fā)展商只有犧牲自己的利益。如20號(hào)樓的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)（方空調(diào)）功能很多，9000－10000元。空調(diào)機(jī)位放在外面，有滴水問(wèn)題需接下水管。在以后的設(shè)計(jì)中，我都會(huì)考慮這些問(wèn)題的。避免老百姓糾紛。拆遷戶(hù)的管理：回遷27戶(hù)，素質(zhì)低一些，引起物業(yè)管理的麻煩。也有的拆遷戶(hù)為面積打官司，22號(hào)樓打官司3次，拆遷公司曾給出承諾，但未滿(mǎn)足。一般在面積上基本上沒(méi)有什么問(wèn)題。

現(xiàn)在有作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，以前作物業(yè)等掃尾工作。其實(shí)：物業(yè)不應(yīng)該管理產(chǎn)權(quán)，應(yīng)回歸發(fā)展商即業(yè)主。

201*年公司開(kāi)始作危改項(xiàng)目，尋找項(xiàng)目作市場(chǎng)調(diào)查，與東城關(guān)系好，談了幾個(gè)項(xiàng)目如：太陽(yáng)宮、沿二環(huán)路華普大廈北側(cè)，但要求做大公建，投資大，賣(mài)不動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)太高，龍?zhí)段骼?9年開(kāi)發(fā)的危改小區(qū)，被汪光燾市長(zhǎng)作為典型，成為危房該做的開(kāi)發(fā)模式，當(dāng)時(shí)區(qū)里想作業(yè)績(jī)，想找投資，我們就跟區(qū)里作此海運(yùn)倉(cāng)項(xiàng)目；19號(hào)文，我們公司是第一家進(jìn)入危舊房改造的三資企業(yè)，已開(kāi)發(fā)帶危改，自求資金平衡，海運(yùn)倉(cāng)abd我與宋主任反復(fù)測(cè)算，不會(huì)賠，控制好成本價(jià)4億，如6億，還能盈利1億，后來(lái)區(qū)里合作模式又變了，我們企業(yè)投資，與政府按比例分成，這些年一是維護(hù)好了政府關(guān)系，雙方了解信任，二是質(zhì)量保證，該堅(jiān)持就堅(jiān)持，比區(qū)里的隊(duì)伍要強(qiáng)。

Q:你的工作職責(zé)？

A:關(guān)鍵和難點(diǎn)是做好市場(chǎng)確認(rèn)好后，只有這樣才能定位，至于信息的來(lái)源有網(wǎng)絡(luò)上、項(xiàng)目調(diào)查、參加展銷(xiāo)會(huì)、招咨詢(xún)顧問(wèn)公司、市場(chǎng)已有資料，一般發(fā)布新樓盤(pán)，展銷(xiāo)會(huì)我們一般都去。這一階段主要目的掌握市場(chǎng)的整體發(fā)展趨勢(shì)。如前2年炒生態(tài)、地理、景觀(guān)和健康住宅、智能型、郊區(qū)化、商住兩用等。第二階段重點(diǎn)針對(duì)要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行周邊調(diào)查，了解周邊項(xiàng)目的詳細(xì)資料，分析現(xiàn)有樓盤(pán)的優(yōu)缺點(diǎn)，以確定自己如何尋找新的賣(mài)點(diǎn)，象人仁際山莊，作了1201*元，西邊看山，東邊看水。很多項(xiàng)目象銀湖別墅，把水井引入，便成熱銷(xiāo)樓盤(pán)有賣(mài)點(diǎn)。而某樓賣(mài)的不好，原因是走道式，未考慮顧客的隱私性需要。這些我們都要調(diào)查，最后出市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。

望京項(xiàng)目：我們?nèi)ツ?1月接手，便組織調(diào)查，也從別人處了解一些信息，先從區(qū)域的地位決定目標(biāo)顧客。望京的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)素質(zhì)魚(yú)龍混雜，居民素質(zhì)品位低，不能吸引高層次客戶(hù)。這樣區(qū)域定位低，規(guī)劃不好，這樣區(qū)域定位就限制了，只能買(mǎi)到5000元左右的價(jià)位。定位為中等收入人群，這樣得出區(qū)域里能樓盤(pán)能做出什么水平。我們作了兩手準(zhǔn)備，一方面尋找目標(biāo)客戶(hù)，如談了作為機(jī)場(chǎng)宿舍區(qū)、作為外企員工的住宅區(qū)等，想先談好下家，在根據(jù)他們的需要進(jìn)行定制，這樣有了銷(xiāo)路，風(fēng)險(xiǎn)就很小；另一方面根據(jù)市場(chǎng)的需求，買(mǎi)給散戶(hù)。市場(chǎng)確認(rèn)的好壞決定項(xiàng)目是否成功。

先進(jìn)行市場(chǎng)定位，可以降低風(fēng)險(xiǎn)，能影響成本控制的80％到90％。海運(yùn)倉(cāng)項(xiàng)目未過(guò)多控制成本，因?yàn)橛姓�府參與，鋼筋量50公斤以上，板樓80公斤以上，是設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的；在設(shè)計(jì)上既要達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)即最低36公斤，同時(shí)樓的花樣少時(shí)成本也會(huì)降低。地下基礎(chǔ)處理成本也低，成本節(jié)省上億。因此項(xiàng)目定位，對(duì)成本測(cè)算很重要，這一階段性成果是出項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)。

我們提出反感規(guī)劃的策劃書(shū)，找三家設(shè)計(jì)部門(mén)，一般是國(guó)企、外企、海龜派組建公司，進(jìn)入第2輪策劃。

我是借用設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，拋出策劃想法，雙方互動(dòng)，協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)商、客戶(hù)、城市規(guī)劃的利益，創(chuàng)造銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)，（如戶(hù)型、健康），樹(shù)立品牌。我們先提問(wèn)題及意見(jiàn)，設(shè)計(jì)師思考，他們一般也希望有意見(jiàn)書(shū)，過(guò)去發(fā)展商也提不出問(wèn)題設(shè)計(jì)思考。之后的規(guī)劃設(shè)想是一步步細(xì)化，使設(shè)計(jì)師的思考一步步深化，這也是給他們出難題，讓他們琢磨市場(chǎng)，我們要求三家每家拿出不低于2個(gè)方案，這樣有了7個(gè)方案，然后組織各方面專(zhuān)家集中進(jìn)行方案評(píng)審，然后再向公司總經(jīng)理匯報(bào)。由設(shè)計(jì)單位匯報(bào)、展示和答疑。

規(guī)劃分兩個(gè)層面，第一輪是概念層面，考慮社區(qū)整體布局、交通組織、綠化、總面積、賣(mài)點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等，既要滿(mǎn)足政府規(guī)定要求和市場(chǎng)需要，又要平衡市場(chǎng)變化和成本控制。在滿(mǎn)足要求后在進(jìn)行第二層面的單體設(shè)計(jì)，包括平立剖面設(shè)計(jì)、戶(hù)型、裝修、設(shè)備、功能等。這都要報(bào)報(bào)規(guī)劃委員會(huì)審批。

幾家的方案都有不足，每次提出的具體要求每一次建議書(shū)會(huì)越來(lái)越具體，越來(lái)越細(xì)。如提出房間里必須處處有陽(yáng)光、戶(hù)形等加以補(bǔ)充，后再拋出第三層面的要求，最低光照1小時(shí)，設(shè)計(jì)不太注意細(xì)節(jié)，節(jié)省8000萬(wàn)元。車(chē)位考慮：平放1200輛，地下增加高度，允許50%立體停車(chē)，需要就作，馬上有余地，望京車(chē)1：1，大致價(jià)位5000元，比例是0.7，逐步遞進(jìn)，有300到400個(gè)立體車(chē)位。

關(guān)注發(fā)展商的利益，新方案總是有的。Q:策劃為什么不外包？

A:考慮到請(qǐng)策劃公司，成本太高有時(shí)高達(dá)百萬(wàn)元，而且應(yīng)該培養(yǎng)自己的人才取把關(guān)，充分發(fā)揮周邊關(guān)系提意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目甄別，我們根據(jù)發(fā)展商的利益，再拋給設(shè)計(jì)。另外左右方案的因素太多，還有很多風(fēng)險(xiǎn)，不好界定是策劃還是實(shí)施的責(zé)任。我們公司項(xiàng)目不多，自己作，從去年陌生到入門(mén)，當(dāng)時(shí)壓力大，因?yàn)樯婕暗膶W(xué)科太多，市場(chǎng)又不準(zhǔn)確，風(fēng)險(xiǎn)大，保守時(shí)不賠，看銷(xiāo)售。確實(shí)沒(méi)把握的事，我們也不作，各環(huán)節(jié)把握好，相信這些項(xiàng)目會(huì)比海運(yùn)倉(cāng)項(xiàng)目效益好。

Q:部門(mén)只有2人，工作量又大，在人員上有何規(guī)劃？A:另一個(gè)員工原來(lái)是體育老師，進(jìn)公司2年，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人員，特別想進(jìn)一個(gè)學(xué)建筑學(xué)的，并不要求專(zhuān)業(yè)很深，另外對(duì)市場(chǎng)很敏感，但總找不到合適的人選�，F(xiàn)在總體協(xié)調(diào)、建議書(shū)總體定位、外部聯(lián)系、調(diào)研計(jì)劃、測(cè)算控制我都要管。

1．規(guī)劃方案的確定，有六圖一書(shū)：設(shè)計(jì)、規(guī)劃、對(duì)外也要協(xié)調(diào)，把總體方案設(shè)計(jì)報(bào)給規(guī)委。

2．設(shè)計(jì)圖紙的管理。

簽訂設(shè)計(jì)合同，原來(lái)全部設(shè)計(jì)由一家單位做到底，但這樣缺乏競(jìng)爭(zhēng)約束，而且方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)對(duì)設(shè)計(jì)單位的要求不太一樣，所以我們想分兩部分招標(biāo)，設(shè)計(jì)規(guī)劃方案和施工圖設(shè)計(jì)一家。方案設(shè)計(jì)出來(lái)后報(bào)規(guī)劃委審批，施工圖的單體設(shè)計(jì)出來(lái)后，每個(gè)樓鑰進(jìn)行規(guī)劃許可審批，到抗震、消防、人防等專(zhuān)業(yè)部門(mén)審批，出土?xí)r報(bào)到指定的兩家設(shè)計(jì)院（我們一般報(bào)到建筑研究院進(jìn)行強(qiáng)制性規(guī)范審批，考察安全和規(guī)范執(zhí)行，拿到審查通知函后，才能交給呂經(jīng)理去辦開(kāi)工證。

中間還有協(xié)調(diào)管理圖紙的問(wèn)題需要1人來(lái)管理登記。有設(shè)計(jì)變更、分期出圖、圖紙交底、二次設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)等后續(xù)工作，要牽頭組織、聯(lián)系各家單位來(lái)完成。還有對(duì)圖紙的登記備案管理，所有圖紙的發(fā)放、變更都有我們統(tǒng)一控制。如允許專(zhuān)業(yè)工程師直接與設(shè)計(jì)員聯(lián)系，但必須到我們這備案；竣工圖制作的組織和整理，對(duì)外向檔案館的報(bào)送。

明年2、3個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)還在談與區(qū)里的合作項(xiàng)目。

3．協(xié)助辦理征地、拆遷。測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)對(duì)房管局的事都在我這里，大產(chǎn)權(quán)也在我里，需要我們提供銷(xiāo)售的信息資料，如小客戶(hù)的測(cè)繪資料、房形圖，以制作樓書(shū)、銷(xiāo)售書(shū)頁(yè)，也把設(shè)計(jì)權(quán)利下放設(shè)計(jì)員。還要協(xié)助取得銷(xiāo)售許可證。

協(xié)助竣工參與、物業(yè)移交，對(duì)外招投標(biāo)提供數(shù)據(jù)。Q:在品牌推廣上有何考慮？

A:品牌的問(wèn)題是策劃中重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，通過(guò)設(shè)計(jì)把品牌特點(diǎn)、銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)體現(xiàn)出來(lái)。樹(shù)立品牌需要：有個(gè)性、創(chuàng)新、有特色，需要時(shí)間積累，品牌需要各個(gè)環(huán)節(jié)去精心維護(hù)，策劃食品品牌的基礎(chǔ)，工程質(zhì)量、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、物業(yè)管理，都對(duì)品牌有重要影響，實(shí)際上是各環(huán)節(jié)穩(wěn)定發(fā)展的結(jié)果，需要各部門(mén)的共同努力來(lái)建立和維護(hù)品牌。

最高境界是綠色化建筑，要求全部很高覆蓋很全面，前些年流行的生態(tài)化是面上的東西，智能化已很普遍。

我們?cè)O(shè)想拿“健康住宅”作為品牌來(lái)做，目前“健康住宅”建設(shè)部已有要點(diǎn)，想在總概念下挖賣(mài)點(diǎn)，它有許多要求：包括綠色、生態(tài)概念、智能化、運(yùn)動(dòng)條件等實(shí)際上是一個(gè)很綜合的考核指標(biāo)體系。做成后想?yún)⑴c建設(shè)部的評(píng)比。

Q:部門(mén)目標(biāo)如何考核？

鄒：過(guò)去我在物業(yè)公司時(shí)有考核，這幾年公司處在變化的過(guò)程中，涉及工作太多，這段為望京項(xiàng)目正在設(shè)計(jì)圖紙。也在回過(guò)頭整理工作流程和管理要點(diǎn)。崗位職責(zé)好定，我們部門(mén)還需2、3個(gè)人，希望借你們進(jìn)入制定戰(zhàn)略，根據(jù)公司考核制定我部門(mén)職責(zé)。所以工作壓力大。

Q:工作評(píng)價(jià)如何改進(jìn)完善？

A:工作上先把我不斷變化的工作內(nèi)容和要求，先把握公司、交給全部工作的全貌，要有前瞻性和主動(dòng)思考，有了意圖要抓緊思考，設(shè)計(jì)部門(mén)是個(gè)思考性的工作，腦子不能停止。

問(wèn)題：部門(mén)人員不完善，注重的市場(chǎng)確認(rèn)難度大，關(guān)系到公司項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。怎樣打造品牌是關(guān)鍵要考慮的，是事務(wù)性的工作是其次的。

信息管理：信息搜集、管理、使用怎樣使用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)去處理，隨時(shí)把市場(chǎng)上的信息搜集出來(lái)加以整理，建立信息庫(kù)能很好的積累、調(diào)用、查詢(xún)，目前積累了一些資料但很零散沒(méi)整理。

公司過(guò)去在管理制度尚不完善、不全面，比較支離破碎，公司也一度在管理上堅(jiān)持不夠，有的規(guī)章執(zhí)行也不力。

Q:公司有哪些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？自己有哪些優(yōu)劣勢(shì)？

A:項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)化為綜合性公司，最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是自己。

改變團(tuán)隊(duì)的工作觀(guān)念，把自己解決好，競(jìng)爭(zhēng)力提高了，我們不是大型的開(kāi)發(fā)公司，望京的對(duì)手就是周邊的項(xiàng)目，就能在望京作出代表作。

項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是周邊地區(qū)的項(xiàng)目，房地產(chǎn)的地域性很強(qiáng)，是地域范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。因此周邊環(huán)境的分析在競(jìng)爭(zhēng)中非常重要，寫(xiě)字樓（交通方便），王府井商住兩用，樓盤(pán)公司研究透，把握住房地產(chǎn)項(xiàng)目的地域性、不可移動(dòng)性，了解其發(fā)展趨勢(shì)、特點(diǎn)，比金融風(fēng)險(xiǎn)小。所以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基于項(xiàng)目。

公司的成功依賴(lài)于一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的成功實(shí)施，作為公司品牌，通過(guò)項(xiàng)目來(lái)建立，公司的品牌也能更好的支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

項(xiàng)目成功因素與公司成功因素是聯(lián)系在一起的。項(xiàng)目牽涉到風(fēng)險(xiǎn)。Q:公司的成功因素有哪些？

A:意念的統(tǒng)合，目標(biāo)一致性，大家敬業(yè)、磨合、配合、協(xié)調(diào)好。不好的一面：大家太熟，靠自覺(jué)性不行，怎樣適應(yīng)市場(chǎng)，建立統(tǒng)一意念。

Q:戰(zhàn)略認(rèn)同？

A:當(dāng)時(shí)老板提出動(dòng)議，我們對(duì)戰(zhàn)略在一起討論，對(duì)此很認(rèn)同、理解，也清楚自身的局限性和惰性，明白要改變現(xiàn)狀，這就需要外力促進(jìn)、改變，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境向市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，不是靠關(guān)系，而是靠市場(chǎng)運(yùn)作和實(shí)力去作。我們又不適應(yīng)的地方，尤其是觀(guān)念，希望能把團(tuán)隊(duì)待到能適應(yīng)環(huán)境的新臺(tái)階，去年下半年去北大上房地產(chǎn)MBA，上升一些理性知識(shí)，建筑策劃最近幾年開(kāi)始，朝市場(chǎng)方向發(fā)展。

Q:考核、激勵(lì)公平嗎？

A:工資1000-幾千，我們?cè)诖�遇上看的不重，覺(jué)得老板想的較為周到、滿(mǎn)意。招聘建筑策劃人員較難。我自己不是專(zhuān)業(yè)出身，專(zhuān)業(yè)技術(shù)提不出專(zhuān)業(yè)性意見(jiàn)，外邊市場(chǎng)要求高，3000-4000標(biāo)準(zhǔn)，能招聘到什么樣的人，人員選擇難，物色人難，本科足已。

Q:外部市場(chǎng)比較過(guò)沒(méi)有？A:調(diào)查過(guò)，莊盛公司合資公司，比國(guó)營(yíng)公司工資要高，比合資公司差，總起來(lái)中等偏上，級(jí)差大，給部門(mén)工作量不清，逐步級(jí)差拉開(kāi)。

Q:目前工作是否適合自己的發(fā)展？

A:總經(jīng)理知人善用，有壓力但還能做，開(kāi)發(fā)也有新的研究、新東西，不愛(ài)思考、文筆不行是適應(yīng)不了的，從事新的專(zhuān)業(yè)反而工作做得會(huì)更好，大事我親自抓，有總體把握，對(duì)下屬干的是有把握，把握好總體輪廓后，只與細(xì)節(jié)去請(qǐng)教人。采取互動(dòng)方式，我拋磚讓對(duì)方引玉，主動(dòng)請(qǐng)教專(zhuān)家來(lái)細(xì)化提高。

前期工作積累對(duì)現(xiàn)在的策劃很有幫助，多接觸工作，主動(dòng)學(xué)習(xí)，主動(dòng)幫忙。素質(zhì)都好，沒(méi)有分內(nèi)分外。有的工作好界定，有的工作不太好界定是牽頭協(xié)調(diào)作，臨時(shí)性任務(wù)多。

不是完全是因人設(shè)崗，是看誰(shuí)做得更好，如呂經(jīng)理一直跑審批，分析利弊，取利大，利于公司發(fā)展為目的，不能一味套模式。

不期望搭大架子，會(huì)造成組織剛化，提供固定經(jīng)營(yíng)成本，建立基本骨干，能支撐起主要業(yè)務(wù)，利用外部資源，如找穩(wěn)定的合作伙伴銷(xiāo)售、廣告、設(shè)計(jì)公司等，盡量少背包袱。

個(gè)人空間：正朝這個(gè)方向發(fā)展，新領(lǐng)域?qū)�今后發(fā)展有好處的。年齡偏大。會(huì)把壓力變成動(dòng)力。

二、基本判斷和假設(shè)（梁環(huán)宇）

市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部的管理能力和運(yùn)作模式，直接影響公司主營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)作的實(shí)施能力。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否關(guān)系重大。一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功來(lái)自于科學(xué)決策和嚴(yán)格實(shí)施。

原來(lái)公司只是一個(gè)項(xiàng)目公司，公司所有的業(yè)務(wù)工作和管理工作都是圍繞著一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行，現(xiàn)在公司要朝綜合開(kāi)發(fā)的方向發(fā)展，就要有保證多個(gè)項(xiàng)目決策和實(shí)施成功的管理能力。雖然在執(zhí)行的過(guò)程和環(huán)節(jié)上有共同的地方，但在管理模式和人員素質(zhì)上會(huì)受到很大的挑戰(zhàn)。原來(lái)東環(huán)項(xiàng)目的成功更多的帶有偶然因素和非市場(chǎng)因素，在這種條件下公司所具有的管理能

東環(huán)置業(yè)工程部訪(fǎng)談?dòng)涗?510

時(shí)間被訪(fǎng)談人部門(mén)被訪(fǎng)人聯(lián)系方式訪(fǎng)談人

梁環(huán)宇13:30－15:30工程管理部被訪(fǎng)談人職務(wù)記錄人呂學(xué)專(zhuān)呂杰田經(jīng)理部門(mén)經(jīng)理一、主要內(nèi)容

Q:梁：請(qǐng)談?wù)剛�(gè)人簡(jiǎn)介？

A:呂杰：先在團(tuán)市委工作，后和郭總一起做青年宮項(xiàng)目。95年進(jìn)入公司，負(fù)責(zé)前期拆遷、規(guī)劃、報(bào)批等事宜。拆遷中問(wèn)題多：居民、單位（主要）。以后工程部調(diào)整，從拆遷調(diào)到工程部任副經(jīng)理，管前期工作。華建作完?yáng)|環(huán)項(xiàng)目后，由我負(fù)責(zé)注冊(cè)東環(huán)置業(yè)有限公司，工程部就剩我1人，大部分是重新聘請(qǐng)的，將來(lái)工程部可能分為一、二部，材料、設(shè)備管理為一部，現(xiàn)在還沒(méi)有明確劃分，我現(xiàn)在是設(shè)備材料采購(gòu)部經(jīng)理。

田經(jīng)理：進(jìn)入公司1年時(shí)間，以前在冶金設(shè)計(jì)部，畫(huà)圖，92年36家設(shè)計(jì)院改革試點(diǎn)中，參與了2個(gè)從設(shè)計(jì)到交鑰匙工程的項(xiàng)目。94年國(guó)家計(jì)委、臺(tái)、港在上海項(xiàng)目，我去作工程技術(shù)管理、造價(jià)，參與了前期、后期3年，又運(yùn)轉(zhuǎn)半年后，我回到院里，后進(jìn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)室，作項(xiàng)目立項(xiàng)、經(jīng)濟(jì)分析等工作。又進(jìn)海南銀泰，隸屬建行，技術(shù)工作做得較多，后又考了監(jiān)理工程師，曾作6個(gè)月監(jiān)理。

Q:梁：請(qǐng)談?wù)劰こ滩恐饕�工作和職�?zé)？

A:田：工程部重點(diǎn)是把公司的設(shè)想和規(guī)劃付諸實(shí)施，作為一家房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)公司，應(yīng)有兩塊任務(wù)，一塊是前期，項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段；另一塊是實(shí)施階段。決策時(shí)項(xiàng)目的選擇很重要，實(shí)施時(shí)盡可能在時(shí)間、資金上優(yōu)化公司的資源，把設(shè)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，業(yè)主必須對(duì)工程關(guān)注，工程部必須存在。

Q:梁：如何實(shí)施包含那些內(nèi)容？

A:呂：談到項(xiàng)目后，我們做參謀，參與到第一塊中去，從本專(zhuān)業(yè)職能體規(guī)劃方案提出問(wèn)題。牽涉的范圍比較廣，不正規(guī)的房地產(chǎn)公司一個(gè)人干幾樣工作，前期實(shí)際是策劃，與工程部的前期不一樣，立項(xiàng)、交付、銷(xiāo)售參與策劃、成本的核算

田：立項(xiàng)、交付嚴(yán)格講應(yīng)是系統(tǒng)工程，很多需要專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員參加，在這里面有優(yōu)化的意識(shí)，海運(yùn)倉(cāng)反復(fù)開(kāi)多次會(huì)議。公司協(xié)作精神很強(qiáng)，最大的特點(diǎn)團(tuán)隊(duì)精神很強(qiáng)，素質(zhì)強(qiáng)，相互配合不錯(cuò)，我很能融入氛圍。能包容一些東西，團(tuán)隊(duì)很強(qiáng)。

Q:梁：在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中管那些任務(wù)？

A:呂：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不養(yǎng)拆遷公司，一般外包，拆遷完后進(jìn)入工程部。

辦手續(xù)、規(guī)劃、市政、二次設(shè)計(jì)，程序以及國(guó)家收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，工程實(shí)施、招投標(biāo)，總包分包的選擇等工作都在我們的業(yè)務(wù)內(nèi)。

定施工單位必須招投標(biāo)，去市建委備案，報(bào)送招投標(biāo)手續(xù)報(bào)表，發(fā)布信息（一周），任何企業(yè)都可以來(lái)，可以從中選出7家，審理資質(zhì)，業(yè)主作標(biāo)的，封起來(lái)，對(duì)方作標(biāo)書(shū)，公開(kāi)評(píng)標(biāo)，整個(gè)過(guò)程在政府招投標(biāo)辦公室監(jiān)督下進(jìn)行，第一輪需對(duì)方投標(biāo)金額不超過(guò)標(biāo)的的正負(fù)5%；第二輪在由中標(biāo)單位和業(yè)主談讓利和付款條件等未盡事宜。中標(biāo)后在監(jiān)督下簽合同，一般要2個(gè)月時(shí)間。中標(biāo)因素；造價(jià)占比重大，一級(jí)資質(zhì)五分，二級(jí)4分，獲獎(jiǎng)也有分（北京市長(zhǎng)城杯、魯班獎(jiǎng)等），業(yè)主控制分：3分，主要是特殊條款和承諾。

中標(biāo)：一是中標(biāo)的數(shù)額接近標(biāo)的，二是：對(duì)甲方的承諾，讓利、不預(yù)付款、按工程進(jìn)度撥付款。低得太多，也不行，有《招投標(biāo)法》為依據(jù)。

Q:梁：設(shè)備采購(gòu)、隊(duì)伍選擇，怎樣控制工程施工過(guò)程？

A:田：中標(biāo)后，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司工程部龐大，對(duì)項(xiàng)目干預(yù)和控制較多，這樣有一定的好處，但負(fù)面影響也很大，把公司拖到施工中去，但不專(zhuān)業(yè)而且不科學(xué)，盡量避免，目前想依托監(jiān)理公司來(lái)控制項(xiàng)目實(shí)施，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行間接管理。

呂：材料控制比較重要。原來(lái)材料由總包單位負(fù)責(zé)采購(gòu)：材料價(jià)格出入大，施工隊(duì)簽的價(jià)格往往差10%，其次是質(zhì)量問(wèn)題。

田：監(jiān)理公司替甲方行使資金、進(jìn)度、質(zhì)量三位一體的管理。在招標(biāo)文件中，明確職責(zé)和職權(quán)。將來(lái)的做法是和施工單位，要明確招標(biāo)時(shí)把主要材料列出來(lái)。華遠(yuǎn)公司有一個(gè)材料公司，批量訂貨，控制成本是有好處的，批量和零星購(gòu)買(mǎi)不一樣，我們公司未達(dá)到那樣規(guī)模，不可能成立自己的公司。為了避免以次充好，國(guó)家規(guī)定：電梯要招投標(biāo)，幾百萬(wàn)元以上的都招投標(biāo)。我們公司規(guī)模不大時(shí)，可以找長(zhǎng)期合作客戶(hù)，內(nèi)部也可以作招投標(biāo)，建筑行業(yè)圈子不太經(jīng)常變化，不管多大的項(xiàng)目，材料就那么多，鋼筋、水泥、磨板、電梯、暖氣、管道等。

Q:梁：成本成功控制還有哪些？田：后期造成項(xiàng)目成本重大變化的在于前期不周導(dǎo)致重大設(shè)計(jì)變改，成本突破關(guān)鍵是設(shè)計(jì)變更，前期工作是重中之重，越細(xì)越好。

呂：有人認(rèn)為縮短工期最重要，體檢進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售，資金回籠，“三邊工程”邊設(shè)計(jì)、邊施工，但設(shè)計(jì)變更多了，實(shí)際成本是很難控制的，資金控制關(guān)鍵階段，變更手續(xù)復(fù)雜，成功與否90%在前期，前期由市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部作。

Q:梁：部門(mén)之間配合怎樣？A:呂：前期規(guī)劃我們參與。

土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部設(shè)計(jì)院可以開(kāi)發(fā)

提供文件、成本

核算、財(cái)務(wù)評(píng)

文件估，專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)

提供成

本、稅

財(cái)務(wù)部工程部規(guī)劃局

市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部工程管理部

文件市政費(fèi)用、前期費(fèi)用成本核算技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)能否做財(cái)務(wù)評(píng)估技術(shù)方案、考慮市場(chǎng)調(diào)查初步設(shè)計(jì)參與、參謀，提供決策依據(jù)

設(shè)計(jì)條件委托設(shè)計(jì)院總體規(guī)劃確定可操作的方案，移交施工藍(lán)圖

市場(chǎng)調(diào)查完匯報(bào)老板，文件提給我們，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)部給設(shè)計(jì)文件，他們牽頭作初步設(shè)計(jì)，政府通不過(guò)，修改，初步設(shè)計(jì)后工程部大量進(jìn)入。

Q:梁：項(xiàng)目配套班子怎樣選擇？

A:呂：人員配備不可能一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)班子，駐場(chǎng)代表全權(quán)負(fù)責(zé)，充分依靠建立公司的專(zhuān)業(yè)力量，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行日常管理。駐場(chǎng)代表由工程管理部派出，管理部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定期檢查和控制，駐場(chǎng)代表向項(xiàng)目管理部匯報(bào)工作，對(duì)其負(fù)責(zé)。公司沒(méi)有最后通過(guò)，管項(xiàng)目的班子，管理模式。

Q:梁：監(jiān)理與總包、分包關(guān)系？

A:呂：工程師的權(quán)利最大，在具體操作指導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，比甲方權(quán)利大，他嚴(yán)格按科學(xué)規(guī)律和條款約定辦事，其中總監(jiān)的權(quán)力更大，主要通過(guò)合同約束，來(lái)體現(xiàn)業(yè)主的利益和態(tài)度，甲方監(jiān)督作用。

Q:梁：怎樣控制監(jiān)理？

A:田：簽訂有監(jiān)理文本，駐場(chǎng)代表通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)會(huì)，巡視，進(jìn)行控制，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，監(jiān)督觀(guān)察，檢查資料；對(duì)觀(guān)察到的情況進(jìn)行分析，向上反映，施工隊(duì)也可以直接反映，工程部自己隨時(shí)下去監(jiān)控。

Q:梁：對(duì)下面人員要求很強(qiáng)，要具備什么能力素質(zhì)？A:呂:1個(gè)項(xiàng)目，駐場(chǎng)代表非常重要，項(xiàng)目管理上要水平，復(fù)合型人才，首先能看出問(wèn)題，水平要求高，專(zhuān)業(yè)全面：土建、電，溝通協(xié)調(diào)能力要求很高，要能圓滿(mǎn)、公平合理的解決問(wèn)題。

田：還要能不斷吸收新材料、新技術(shù)工藝，綜合協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，人際關(guān)系好，關(guān)系非常重要。現(xiàn)場(chǎng)代表的權(quán)限好定，公平合理，把問(wèn)題很好化解。

工程部：質(zhì)量問(wèn)題有質(zhì)量通病，質(zhì)量缺陷、質(zhì)量事故三個(gè)不同層次，不同層次的人來(lái)處理，質(zhì)量管理應(yīng)是過(guò)程控制、動(dòng)態(tài)管理，通過(guò)實(shí)行ISO9000質(zhì)量管理體系，預(yù)控是關(guān)鍵的。

Q:梁：部門(mén)業(yè)績(jī)?cè)鯓涌己�？公司�?duì)你們有目標(biāo)考核嗎？

A:田：公司對(duì)工程部好考核，交工期、資金都好考核。各個(gè)階段的目標(biāo)都好量化，原來(lái)已制定項(xiàng)目管理手冊(cè)中包含考核的內(nèi)容，你們可以好好看看。

Q:梁：你們部門(mén)開(kāi)展工作應(yīng)有那些權(quán)利和授權(quán)，向誰(shuí)匯報(bào)？

A:呂：定期向經(jīng)理辦公會(huì)匯報(bào)，資金、采購(gòu)是有計(jì)劃的，用款時(shí)工程部出計(jì)劃，財(cái)務(wù)審批，人員計(jì)劃（人才推薦）也有我們提出，報(bào)人事部審批，工作自己決定，除非重大問(wèn)題向老板匯報(bào)，工程上的問(wèn)題日常內(nèi)部解決，采購(gòu)上老板也不介入，有時(shí)我事先與老板商量。他們已對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視檢查。

Q:梁：公司內(nèi)部關(guān)系怎樣？

A:呂：彼此很熟，放心在此工作，內(nèi)訌少，把身心放在工作上，工作比較舒心。當(dāng)然也有弊端，簡(jiǎn)直就象1個(gè)人，大家的想法趨于一致，沒(méi)有質(zhì)疑和創(chuàng)新精神。當(dāng)人爭(zhēng)論也有，只對(duì)事不對(duì)人，不同觀(guān)點(diǎn)也有，曾有一個(gè)人學(xué)歷高，我們認(rèn)為是另類(lèi)，上下班到點(diǎn)就走，西裝革履，而我們經(jīng)常加班，互相看不上，現(xiàn)在想想，他也不一定錯(cuò)。我們大家太熟關(guān)系太好了也就排斥了另外一種人。也沒(méi)有小團(tuán)體，大家關(guān)系都很好。

呂：是什么凝聚著大家呢？

宋、孟主任：有時(shí)是事情多，忙到那個(gè)時(shí)候，有時(shí)是下班后再協(xié)調(diào)溝通一下，聊聊天。形成了這個(gè)個(gè)性個(gè)性，假期沒(méi)事就來(lái)，大家已經(jīng)認(rèn)同。象“五一”節(jié)日：大家自覺(jué)就來(lái)到單位。

Q:郭衛(wèi)東：對(duì)未來(lái)發(fā)展有那些期望和改進(jìn)？

A:田：當(dāng)然希望公司能發(fā)達(dá)，郭總提出的二次創(chuàng)業(yè)設(shè)想，我們都很振幅，相信公司會(huì)有作為，但有許多方面需要提高，還要上一個(gè)臺(tái)階。大家關(guān)系好雖是優(yōu)勢(shì)，但要有正規(guī)房地產(chǎn)

公司的模式，不要推門(mén)就近，規(guī)矩是需要。衛(wèi)東：如何在日常中避免風(fēng)險(xiǎn)？

呂：前期策劃非常重要，一定要按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，對(duì)外交往人情成分較多，不要照顧張三、李四。

田：年初會(huì)提出來(lái)二次創(chuàng)業(yè)，我們深受鼓舞。有了大目標(biāo)和方向，要把企業(yè)作的更好：一：創(chuàng)新意識(shí)重要，把核心的東西要保留，在融入新的東西，要觀(guān)念創(chuàng)新；

二：人的使用問(wèn)題，是核心的問(wèn)題，團(tuán)結(jié)協(xié)作精神確實(shí)難能可貴，但要在融入新的人才，要有目的有選擇的培養(yǎng)一批人才，要使新老融為一體。

三：以市場(chǎng)為導(dǎo)向：少一點(diǎn)人情，項(xiàng)目要科學(xué)決策，遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固有的規(guī)律辦事，房地產(chǎn)本身是高風(fēng)險(xiǎn)的，無(wú)科學(xué)的決策更會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)，哥們不錯(cuò)，將來(lái)可能會(huì)出大問(wèn)題。

呂：現(xiàn)在這種風(fēng)氣其實(shí)是以前團(tuán)市委機(jī)關(guān)帶過(guò)來(lái)的，從那里出來(lái)當(dāng)官的人不少，競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，要想出人頭地，就必須想盡一切辦法，不談條件地把事做好，養(yǎng)成我必須作的很好，非常敬業(yè)的精神，同時(shí)團(tuán)隊(duì)精神比較強(qiáng)。但與天鴻、華遠(yuǎn)相比我們相差太遠(yuǎn)。

Q:梁：與銷(xiāo)售部門(mén)的關(guān)系？

A:呂：銷(xiāo)售上我們?cè)缙诮槿�，質(zhì)量、維護(hù)上有《質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》，工程方面的問(wèn)題不會(huì)很大，有備案，有維修班子。

二、基本判斷和假設(shè)（梁環(huán)宇）

工程管理部的管理能力和運(yùn)作模式，直接影響公司主營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)作的實(shí)施能力。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否關(guān)系重大。一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功來(lái)自于科學(xué)決策和嚴(yán)格實(shí)施。

原來(lái)公司只是一個(gè)項(xiàng)目公司，公司所有的業(yè)務(wù)工作和管理工作都是圍繞著一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行，現(xiàn)在公司要朝綜合開(kāi)發(fā)的方向發(fā)展，就要有保證多個(gè)項(xiàng)目決策和實(shí)施成功的管理能力。雖然在執(zhí)行的過(guò)程和環(huán)節(jié)上有共同的地方，但在管理模式和人員素質(zhì)上會(huì)受到很大的挑戰(zhàn)。原來(lái)東環(huán)項(xiàng)目的成功更多的帶有偶然因素和非市場(chǎng)因素，在這種條件下公司所具有的管理能力和人員素質(zhì)并未經(jīng)過(guò)真正競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)�，F(xiàn)在要全面進(jìn)入市場(chǎng)，這是要求公司有很強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)力、風(fēng)險(xiǎn)分析和執(zhí)行能力。在不同環(huán)境下，客觀(guān)要求的和現(xiàn)實(shí)具備的能力和素質(zhì)不相匹配。

目前公司的項(xiàng)目管理模式未完全定型，那種方式更有效、具體如何操作，還在積累和摸索階段。

實(shí)際上工程管理部的發(fā)展有三個(gè)時(shí)期，第一個(gè)時(shí)期是在東環(huán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，成立了個(gè)大的工程部，配備各種專(zhuān)業(yè)人員，對(duì)總承包單位管得很細(xì)，雖能體現(xiàn)業(yè)主的意志和利益，但過(guò)多干預(yù)工程的日常管理，是專(zhuān)業(yè)公司的科學(xué)性、規(guī)范性發(fā)揮不夠，實(shí)施的效果并不理想，由其在成本控制上；第二個(gè)時(shí)期是項(xiàng)目建成后，工程部處于萎縮階段，全部的專(zhuān)業(yè)工程師都遣散了，只留下一個(gè)人做一些善后工作，聯(lián)系維修等事務(wù)性工作；第三階段是隨著公司再開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目，再招兵買(mǎi)馬成立的，目前主要在海運(yùn)倉(cāng)項(xiàng)目。

工程管理部受公司的業(yè)務(wù)開(kāi)展影響很大，人員的擴(kuò)充和精簡(jiǎn)也主要集中在該部門(mén)。原來(lái)受項(xiàng)目的短期目標(biāo)影響，并沒(méi)有培植太多的管理能力和骨干人才。項(xiàng)目管理實(shí)際上是一個(gè)很要求專(zhuān)業(yè)化和科學(xué)計(jì)劃的過(guò)程，由土建、電氣、水暖、通風(fēng)、裝飾、設(shè)備、材料等多專(zhuān)業(yè)多工種協(xié)調(diào)開(kāi)展，同時(shí)參與建設(shè)的外包單位很多，合同管理、資金控制和現(xiàn)場(chǎng)管理要求也很高。項(xiàng)目管理的水平?jīng)Q定該項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、成本的目標(biāo)完成好環(huán)，從而決定項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)定的效果。

在目前公司具備的能力和素質(zhì)條件下，迅速建立對(duì)項(xiàng)目事無(wú)巨細(xì)的管理能力，是不可能也沒(méi)必要的。思路是充分借用外力，利用監(jiān)理公司和總包單位的專(zhuān)業(yè)管理能力，來(lái)完成項(xiàng)目的綜合目標(biāo)。關(guān)鍵是如何監(jiān)督和控制監(jiān)理公司和總包單位的問(wèn)題，如何既發(fā)揮好專(zhuān)業(yè)的科學(xué)

性有保證好自身的利益。這中間是對(duì)項(xiàng)目資源調(diào)配權(quán)和決策權(quán)的合理分配與制約。

材料采購(gòu)：設(shè)置不同類(lèi)型和金額材料采購(gòu)權(quán)力的分配；采購(gòu)流程的設(shè)計(jì)，對(duì)成本和質(zhì)量控制的實(shí)現(xiàn)；建立供應(yīng)商伙伴關(guān)系的考慮。

現(xiàn)場(chǎng)管理：由工程管理部派出現(xiàn)場(chǎng)代表，全權(quán)負(fù)責(zé)監(jiān)督和協(xié)調(diào)處理項(xiàng)目的日常管理事務(wù)，對(duì)其如何合理授權(quán)和制約；工程管理部如何對(duì)項(xiàng)目的宏觀(guān)運(yùn)行實(shí)現(xiàn)指導(dǎo)和監(jiān)控。

質(zhì)量管理：如何建立不同層次質(zhì)量管理的工作的內(nèi)涵，支撐公司通過(guò)ISO9000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的分級(jí)處理權(quán)限；設(shè)置保證質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的合理機(jī)制。

成本控制：設(shè)置保證成本控制的合理機(jī)制，驅(qū)動(dòng)各方控制住成本；協(xié)調(diào)各利益主體之間的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。

資金管理：項(xiàng)目進(jìn)度款的確認(rèn)和下發(fā)的控制流程；從資金控制上和各利益主體任務(wù)完成目標(biāo)考核的連接。

應(yīng)該是總結(jié)出一個(gè)可行的項(xiàng)目管理模式，將其制度化、可執(zhí)行性，綜合覆蓋各管理目標(biāo)，在各個(gè)項(xiàng)目將其復(fù)制執(zhí)行�，F(xiàn)場(chǎng)代表?yè)碛锌己撕涂刂圃擁?xiàng)目各合同方的權(quán)力，對(duì)該項(xiàng)目的目標(biāo)完成情況負(fù)責(zé)，工程管理部對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)、支持、控制和考核。

至于現(xiàn)場(chǎng)代表如何管理項(xiàng)目、要有哪些權(quán)利、控制那些環(huán)節(jié)、如何科學(xué)考核各合同方等具體問(wèn)題時(shí)下一步要梳理和明確的。

項(xiàng)目管理部如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，參與那些活動(dòng)，下達(dá)那些管理指標(biāo)、如何指導(dǎo)支持項(xiàng)目工作開(kāi)展、如何考核項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，和其他職能部門(mén)協(xié)調(diào)配合工作，也是我們下一步要明確的工作。

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