農(nóng)民回遷住宅樓總結(jié)

201*年上半年度工作總結(jié)

在公司的正確領(lǐng)導和項目部全體員工的共同努力下，回遷樓工程得以順利進行，接近收尾。過程中我們認真貫徹學習黨的路線、方針、政策，落實公司下達的各項經(jīng)濟技術(shù)指標，以“三控制、三管理、一協(xié)調(diào)”為核心，提高質(zhì)量，抓緊進度，節(jié)約成本，認真執(zhí)行合同內(nèi)容，積極創(chuàng)建安全與文明現(xiàn)場，有效開發(fā)并利用信息資源，為實現(xiàn)項目各項經(jīng)濟技術(shù)指標的完成做出了應有的貢獻。

一期工程建筑面積m2，合同備案造價萬元（不作為指導施工之用）。本年度累計完成專業(yè)分包結(jié)算8份，結(jié)算總價萬，待結(jié)算6份，其中兩份專業(yè)分包基本結(jié)算完成，結(jié)算總價約萬元，四份勞務分包內(nèi)部結(jié)算資料匯總整理已完成，待與分包洽談；對甲方的結(jié)算已基本完成，基本達到項目部的預定目標；已回收工程萬。為了更好的完成下半年的工作，現(xiàn)將我部201*年上半年工作總結(jié)如下：

一、工程進度完成情況：

兩棟樓于201*年12月20日竣工驗收完成，其余4棟樓年前就已竣工，但由于甲方原因未能及時驗收。這半年來，我們一直在為余下4棟樓的竣工驗收做準備工作，對其進行修補。

下一步目標是在準備工作完成之后，催促甲方提早進行四個樓的驗收。產(chǎn)品的驗收控制中，我們應該牢記“工程質(zhì)量是企業(yè)的生命，贏得了質(zhì)量就贏得了市場”這一宗旨，嚴格進行驗收工作：

首先是內(nèi)部驗收：監(jiān)理工程師組織建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位對單位工程進行質(zhì)量驗收并做好驗收記錄，驗收前應對質(zhì)量控制資料、安全和主要使用功能進行核查，核查通過才能同意驗收，驗收包括分包工程驗收，觀感質(zhì)量驗收兩個方面，綜合評價后得出驗收結(jié)論。

然后是外部驗收：建設(shè)單位將驗收通知單發(fā)給豐臺質(zhì)量監(jiān)督站，監(jiān)督站人員到現(xiàn)場，與建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)計單位以及其它有關(guān)單位一起進行最終驗收。

二、項目結(jié)算情況：

1、內(nèi)部結(jié)算：

上半年來，我們已經(jīng)完成了對七家專業(yè)分包單位（保溫、欄桿、屋面植筋、室內(nèi)植筋，地上防水等）的結(jié)算及相關(guān)手續(xù)的辦理，還有兩家分包單位（混凝土、土方）結(jié)算已基本完成，準備辦理結(jié)算手續(xù)，結(jié)算價格均在我們的成本控制目標之內(nèi)，這九家的分包結(jié)算算是圓滿完成。過程中，我們的做法是：以分包合同為原則，經(jīng)營部提出分包申請，經(jīng)項目經(jīng)理、技術(shù)部、生產(chǎn)部、材料科共同簽署結(jié)算意見，經(jīng)營部再根據(jù)以上意見有的放矢的開展結(jié)算工作。以分包合同、施工圖、變更洽商、現(xiàn)場簽認資料、分包申請簽署意見為依據(jù)，經(jīng)營部做最終結(jié)算，有效避免因業(yè)務不交圈、成本多支。

2、外部結(jié)算

對甲方的結(jié)算已基本完成，達到了我們的預期收入目標，雖然

分包還沒有全部結(jié)完，但在控制成本目標的范圍內(nèi)，項目部仍舊有盈利的空間，這是公司的積極配合以及項目部領(lǐng)導和所有員工的共同努力的結(jié)果。結(jié)算過程中，我們的做法是：根據(jù)施工圖紙、變更材料做法、現(xiàn)有洽商、施工總承包工程補充協(xié)議書等資料，認真編制竣工結(jié)算書。在呈報給甲方之后，由于工程量，單價的問題也多次到甲方單位與之溝通，盡最大可能的做到對我們有利。項目部其它部門人員也同時配合經(jīng)營部，做好結(jié)算相關(guān)工作，希望能為項目部爭取更多的收益。

3、結(jié)算感想

通過結(jié)算，我們也收獲了很多經(jīng)驗，這次結(jié)算之所以能進行的較為順利，一部分歸功于我們過程中的管理到位。過程中，我們會盡可能做好各項工作，提早做好風險預測，分析，找到降低、轉(zhuǎn)移風險的對策：對待甲方時，我們通過內(nèi)部測算，得出哪些認價有可能偏低，對我們的成本目標有風險隱患，我們會及時與甲方溝通，在過程中調(diào)整認價，將風險降低；對待分包時，簽訂合同前我們會取多家單位報價作對比，確認對我們更有利的價格后，再對資質(zhì)進行審核，審核通過后，簽訂合同前盡量在合同中增加對我們有利的條款，方便過程控制以及完工后的結(jié)算。當然我們也發(fā)現(xiàn)了有許多問題還需要改進：1、分包合同規(guī)定要求分包單位繳納履約保證金，過程中因種種原因沒有實行下去，這樣在分包合同履約上無法得到保證；2、受總包協(xié)議約束，單位工程累計單項子目直接工程費以下，金額較大，滿足金額的變更洽商較少，這次結(jié)算，我們經(jīng)過與甲方溝通，已經(jīng)全部并入圖紙

同時結(jié)算。但以后再簽署合同時，應盡量控制金額，為結(jié)算爭取更大便利；3、過程中應加大各個部門的溝通，技術(shù)、經(jīng)營、財務、材料應該經(jīng)常業(yè)務交圈，這樣不僅對結(jié)算，還對控制成本、進度都非常有利。

4、下步工作

下一步的目標主要是對勞務公司的結(jié)算。根據(jù)勞務分包合同、施工圖紙、施工現(xiàn)場的變更洽商等資料，認真審理分包呈報上來的結(jié)算清單。按事實說話，不弄虛作假，爭取在最快的時間內(nèi)，在成本預期控制目標內(nèi)完成結(jié)算，為項目部爭取更多效益。

三、項目資金流動情況：

項目管理過程中，由于項目部資金匱乏，公司也資金緊張無力資

助，我們曾多次致甲方催款函，主動和甲方溝通，說明現(xiàn)場情況以及資金不到位難以施工等隱情，希望甲方能及時發(fā)放工程進度款�，F(xiàn)在工程款已累計回收萬元，超過合同規(guī)定工程款的數(shù)額約定，能保證工程進度的順利進行。但是由于公司項目較多，人員較多，資金緊張，項目部員工的工資依然不能發(fā)放到位，所以對于項目部的流動資金，我們還要妥善使用。對于那些積極配合我們做好結(jié)算的勞務公司，我們會按合同規(guī)定準時放款；但對于那些故意拖延結(jié)算工作的公司，我們應該嚴格控制工程款發(fā)放，嚴重者甚至要追加罰款。

下半年，由于對甲方的結(jié)算工作已經(jīng)基本到位，在工程尾款方面我們會催促甲方盡快發(fā)放，使項目部資金盡快回籠，減少資金風險。

四、結(jié)尾：

縱觀半年來的工作，承包部全體職工任勞任怨、兢兢業(yè)業(yè)，取得了良好的業(yè)績，但是問題和不足仍然存在。在下半年里，我們以高度負責的主人翁精神，盡心盡力，克盡厥職，確保經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收；為企業(yè)發(fā)展做出我們應有的貢獻；使一期工程劃上完美的句號；同時也為201*年這個豐收年添加最絢爛的一筆。

農(nóng)民回遷住宅樓項目工程承包部

年月日

高鑫家園農(nóng)民回遷住宅樓工程201*年上半年度工作總結(jié)

北京城建建設(shè)工程有限公司

高鑫家園農(nóng)民回遷住宅樓工程項目承包部

201*年6月23日

擴展閱讀：1-牌樓農(nóng)民集中住宅可研

安仁縣牌樓鄉(xiāng)聯(lián)擴北街農(nóng)民集中居住建設(shè)工程項目申請報告

1.總論

1.1項目概述

1.1.1項目名稱：安仁縣牌樓鄉(xiāng)聯(lián)擴北街農(nóng)民集中居住建設(shè)工程項目

1.1.2項目責任單位:安仁縣牌樓鄉(xiāng)聯(lián)擴村民委員會1.1.3建設(shè)地點：安仁縣牌樓鄉(xiāng)聯(lián)擴村。

1.1.4投資估算及建設(shè)規(guī)模內(nèi)容：該建項目工程總投資150萬元，占地面積0.88畝（585平方米），總建筑面積2200平方米。主要建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓、門面及綠化等配套設(shè)施。

1.1.5資金籌措：村民自籌。

1.1.6進度計劃：本項目擬在1年半建設(shè)完畢。1.1.7主要技術(shù)經(jīng)濟指標（見表1-1）

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安仁縣牌樓鄉(xiāng)聯(lián)擴北街農(nóng)民集中居住建設(shè)工程項目申請報告

表1-1項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標匯總表

序號一123456二12項目技術(shù)指標總占地面積總建筑面積其中住宅建筑門面建筑居住戶數(shù)機動車停車位綠化率容積率經(jīng)濟指標總投資建設(shè)期單位平方米平方米平方米平方米戶輛%萬元年指標5852201*6505507729.53.761501.5備注0.88畝1.2編制依據(jù)

（1）國家發(fā)改委審定的《投資項目可行性研究指南》。

(2)國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》。

（3）《安仁縣城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》

（4）《安仁縣住宅小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)管理辦法》（5）農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)規(guī)定（6）項目單位提供的其他資料（7）有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料（8）有關(guān)政策和技術(shù)標準

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1.3研究范圍

受建設(shè)責任單位委托，對工程項目的必要性、建設(shè)條件、市場環(huán)境、投資構(gòu)成與能力、經(jīng)濟效益與社會效益、環(huán)境影響等方面進行分析論證，為單位決策和融資提供參考，為初步設(shè)計提供依據(jù)。1.4項目綜合評價

1、本項目屬農(nóng)村農(nóng)民集中居住建設(shè)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。

2、該項目所在牌樓鄉(xiāng)是安仁縣東北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)依托交通樞紐，打造商貿(mào)、休閑、居住為一體的城鎮(zhèn)新區(qū)。環(huán)境優(yōu)良，交通優(yōu)越。牌樓鄉(xiāng)聯(lián)擴村街面規(guī)劃面積20.27萬平方米，規(guī)劃人口規(guī)模1.18萬人。

3、項目開發(fā)主要建設(shè)農(nóng)民集中居住型住宅，鎖定的是經(jīng)濟不寬裕以及改善性購房人群，以此確定相應的投資水平和價格水平，市場目標是明確的，定位是準確的。

4、201*年以來，安仁縣房地產(chǎn)市場逐月升溫，隨著我縣經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)規(guī)模擴張的加快，房求和房價仍將保持平穩(wěn)上升，為該項目提供了良好的市場前景。

5、最近召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，支持改善性購房需求，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)。會議表示保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對于地產(chǎn)行業(yè)

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的政策基調(diào)是積極扶持的。房地產(chǎn)跨年度行情即將展開。

6、該項目設(shè)計符合城市規(guī)劃與國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范，環(huán)境保護措施完備，工程方案是可行的。

7、項目建設(shè)在可一定程度上滿足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促進商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)，具有良好的社會效益。

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2.項目選址及建設(shè)條件

2.1選址

該項目項目用地位于安仁縣牌樓鄉(xiāng)聯(lián)擴村，是牌樓鄉(xiāng)通往茶陵縣的重要交通樞紐，打造農(nóng)村商貿(mào)、休閑、居住為一體的城鎮(zhèn)新區(qū)。2.2建設(shè)條件2.2.1配套建設(shè)條件

歷經(jīng)多年建設(shè)，安仁縣東北部的牌樓鄉(xiāng)不僅形成了四通八達的交通網(wǎng)，并且強電、弱電、供水、排水、供電、供氣等配套建設(shè)全面跟進，達到了“道路通、供水好、排水暢、電力穩(wěn)、供氣足、環(huán)境美”的總體目標，可滿足開發(fā)高品位居住小區(qū)對基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求。

1、供水：附近山塘、水井眾多，可以保證建設(shè)供水。2、排水：鄉(xiāng)道沿線修有雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。3、供電：區(qū)內(nèi)電網(wǎng)沿路鋪設(shè)，可選擇性接入電源。4、鎮(zhèn)內(nèi)通信光纜網(wǎng)和有線電視網(wǎng)均延伸到達。2.2.2自然條件

地形、地貌、工程地質(zhì)

項目地位于安攸丘陵地區(qū)，總的地勢西北高，東南低，地面高程在230-224米。

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2.2.3設(shè)計基礎(chǔ)資料

年平均氣溫：17.7℃-19.6℃極端最高氣溫：40℃極端最低氣溫：-10℃采暖室外計算溫度：3℃夏季主導風向：南風冬季主導風向：東、東北夏季平均風速：2.6m/S年最大降雨量：1541.9年平均降雨量：1067.2最大凍土深度：10mm最大積雪厚度：50mm抗震設(shè)防烈度：6度2.2.4、建材供應條件

項目地周邊建材資源豐富，各類建材生產(chǎn)、經(jīng)銷企業(yè)眾多，項目建設(shè)所需的砂子、石料、磚、木材等均由當?shù)亟ú膹S家提供，鋼材、水泥由各生產(chǎn)廠家駐區(qū)城供貨商定點供應。項目的建筑材料來源充足。

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3.市場分析及營銷策略

3.1市場分析

3.1.1安仁縣社會經(jīng)濟發(fā)展概況

安仁縣東界茶陵、炎陵縣，南鄰資興、永興、西連耒陽、衡陽，北接衡東、攸縣，素有“八縣通衢”之稱，是郴州市最北端的縣。國土總面積219.17萬畝（約1462平方公里），下轄6個鎮(zhèn)，15個鄉(xiāng)，225個村（居）民委員會，3005個村（居）民小組。201*年總?cè)丝?3.2萬人，其中農(nóng)業(yè)人口35.92萬，出生率為10.23‰，自然增長率為7.54‰，出生人口男女性別比為122：100。

安仁縣地勢自東南向西北傾斜，屬半山半丘陵區(qū)，萬洋山脈蜿蜒于東南部，五峰仙屹立于西部邊境，武功山脈的茶安嶺從東北斜貫縣境中部，醴攸盆地從北向南、茶永盆地從東向西南橫跨其間，形成“三山夾兩盆”的地貌格局。永樂江順地勢由東南向西北流貫安仁全境。土地肥沃，氣候溫和，雨量充足，四季分明，其中耕地面積42.35萬畝，水田34.11萬畝，旱土8.24萬畝；森林面積121.16萬畝，森林覆蓋率60.3%，木材蓄積135萬立方米；土壤類型繁多，適應性強，一至二級優(yōu)質(zhì)土壤占70％以上；年平均氣溫17.7℃，年平

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均降水量1404.3毫米，年平均日照1663.3小時，無霜期280天。

安仁縣以農(nóng)為本，物產(chǎn)豐富。林產(chǎn)品主要有杉、松、樟、梓、楠竹、油茶、油桐、烏桕、茶葉、藥材等400多個品種。野生動物有800余種，其中獸類67種，鳥類210種，蛇類27種，魚類79種。境內(nèi)蘊藏豐富，有大量的紅柱石、石英石。水利資源豐富，理論蘊藏量6.98萬千瓦，可開發(fā)水利資源3.98萬千瓦，有裝機容量10325千瓦，發(fā)電量4324.5萬千瓦時�，F(xiàn)已興建了兩座11萬伏變電站，一座22萬伏變電站，一座日產(chǎn)2.2萬噸的自來水廠。水稻生產(chǎn)歷代享有盛名，是湖南省主要漕糧縣之一，1989年列為全省商品糧基地之一。

3.1.2安仁縣安仁縣商品住宅未來需求判斷

隨著安仁縣國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展，人們的財富水平有較大提高，人們的消費理念生活方式正在迅速發(fā)生變化，在衣、食、住、行等基礎(chǔ)生活要素中，住房已成為人們改善生活的首要目標。

根據(jù)《安仁縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》的生活質(zhì)量目標，到201*年安仁縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積為39平方米，而目前安仁縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積才達到28.5平方米（安仁縣統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)），按照《安仁縣城市總體

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規(guī)劃（調(diào)整）（201*2020）》預測，到201*年安仁縣人口約15.82萬人（到201*年底實際人口為20.91萬人），至少還需要194萬平方米的商品住房供應。截止201*年11月底，安仁縣商品住房累計可售量為65.15萬平方米，其中1年以上待銷售住宅8.52萬平方米，從發(fā)展角度講，安仁縣商品住宅開發(fā)近兩年還有較大的市場空間。

同時，根據(jù)安仁縣城市新一輪發(fā)展規(guī)劃預測，到201*年，安仁縣人口將增長到15萬人，城市建成區(qū)面積由目前的10平方公里增加達23平方公里。按照人均住房面積34平方米計，201*年至201*年間新增城市人口對商品住房的需求總量為262.12萬平方米。

3.1.3全國房地產(chǎn)市場運行情況

201*年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米，同比增長17.2%，增幅比1-10月提高0.8個百分點；房屋新開工面積9.76億平方米，同比增長15.8%，增幅比1-10月提高12.5個百分點；房屋竣工面積4.42億平方米，同比增長26.1%，增幅比1-10月提高3.4個百分點。其中，住宅竣工面積3.67億平方米，增長28.2%，比1-10月提高3.2個百分點。

全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售面積增長54.4%；辦公樓銷售面積增長

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39.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長39.1%。1-11月，商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。

全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長17.8%，增幅比1-10月提高1.2個百分點。其中，商品住宅完成投資22369億元，同比增長15.7%，比1-10月提高1.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。延續(xù)今年以來的逐月回升勢頭。

3.1.4安仁縣201*年房地產(chǎn)市場情況分析

201*年我縣房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場交易量各項指標均已超過09年同期水平。

一、房地產(chǎn)市場基本情況

房地產(chǎn)投資增幅明顯。201*年安仁縣房地產(chǎn)開發(fā)投資20.05億元（不含安仁縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)），同比增長89.64%。其中住宅9.90億元，商業(yè)房8.55億元，辦公房2.59億元。

商品房新開工面積增幅較大。安仁縣商品房新開工面積106.67萬平方米。其中住宅65.93萬平方米，商業(yè)房34.48萬平方米，辦公房6.26萬平方米。

商品房竣工面積保持增長。201*年安仁縣商品房竣工面積94.38萬平方米，同比增長94.20%。其中住宅69.98萬平

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方米，商業(yè)房20.00萬平方米，辦公房2.86萬平方米。

截止201*年，安仁縣商品房累計可售量為95.44萬平方米，其中商品住房60.15萬平方米，其中1年以上待銷售商品房的面積為8.31萬平方米。

二、房地產(chǎn)市場供給和銷售情況

201*年安仁縣共批準商品房預售面積69.98萬平方米，同比上升6.12%，其中住宅47.68萬平方米。

201*年安仁縣各類商品房銷售（簽約）面積共63.39萬平方米（預售房銷售面積35.12萬平方米，現(xiàn)房銷售面積28.27萬平方米），同比09年增長149.07%，其中商品住宅銷售（簽約）面積共90.63萬平方米，同比09年增長120.04%。

201*年安仁縣一般二手房交易面積共4.37萬平方米，同比上漲81.9%；其中一般二手住房共3.87萬平方米，同比上漲172.65%。

情況表明，安仁房地產(chǎn)市場消費信心穩(wěn)定，市場回升明顯，目前處于較好的發(fā)展狀態(tài)，是房地產(chǎn)投資的較好時期。

三、房地產(chǎn)市場價格分析1、商品房價格分析

201*年安仁縣商品房平均銷售價格為1964.78元/平方米，同比上升14.1%；商品住房平均銷售價格為1648.63元/平方米，同比上升11.9%。

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2、二手房價格分析

201*年安仁縣二手房平均銷售價格為1359.69元/平方米，同比上升11.43%；二手住房平均銷售價格為1351.62元/平方米，同比上升5.02%。

四、市場總結(jié)

從以上分析情況看今年安仁縣房地產(chǎn)市場交易穩(wěn)步增長，特別是這三個月市場交易量增長幅度較去年更為明顯，顯示一方面宏觀經(jīng)濟情況較好，需求旺盛；另一方面我縣各惠民政策仍在持續(xù)地發(fā)揮拉動房地產(chǎn)市場消費的作用，預計短期內(nèi)我縣房地產(chǎn)市場仍將保持持續(xù)增長勢頭。3.1.5對今后房地產(chǎn)市場形勢的初步判斷

今年以來房地產(chǎn)市場形勢具有一定的合理性，這種合理性表現(xiàn)在三個方面：其一，住房剛性需求客觀存在；其二，去年中央實行的寬松政策發(fā)揮積極效果；其三，資金流動性過剩導致通脹預期大增，資本避險因素推動房產(chǎn)成交放量。但流動性過剩引發(fā)的投資需求主要集中在大城市和東部城市，其向中小城市和西部城市傳導力度有限。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，特別是在當前市場條件下，成交放量對抗擊金融危機有正面作用�，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)不存在產(chǎn)能過剩的問題，國家對房地產(chǎn)業(yè)只會進行扶持，不會進行政策打壓。最近召開的中央經(jīng)濟工作會議表示保

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持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，就是最好的說明。

中國房地產(chǎn)業(yè)不會對經(jīng)濟帶來主導性負面影響，而只要中國經(jīng)濟健康，中國房地產(chǎn)價格就還將繼續(xù)向上攀升。

與美國等發(fā)達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業(yè)化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場：一類是剛剛步入社會不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)有房，生活水平提高后，希望以小換大、改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經(jīng)濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租\u83

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口加速擴大；三是人民改善生活的愿望日益強烈；四是個人理財投資的需求不斷增長。3.2項目競爭力分析

1、優(yōu)越的環(huán)境

該項目項目位于安仁縣東北部，外部交通條件優(yōu)越，靠近茶陵縣大鎮(zhèn)界首。

2、時代化發(fā)展性的規(guī)劃設(shè)計

隨著安仁縣房地產(chǎn)開發(fā)水平的提升，各個板塊都出現(xiàn)了代表性的樓盤，因此，必須做到有所創(chuàng)新，有所提升。

結(jié)合基地的區(qū)位條件，該項目將規(guī)劃設(shè)計納入到牌樓鄉(xiāng)小城鎮(zhèn)建設(shè)的整體結(jié)構(gòu)框架的構(gòu)建之中，進一步完善城鎮(zhèn)功能組成和結(jié)構(gòu)框架。

進行準確的市場定位與山水景觀資源的完美對接，創(chuàng)造生態(tài)化的全新社區(qū)生活形態(tài)。

秉承以人為本的理念，強調(diào)社區(qū)服務設(shè)施配套的舒適化、便捷化和完整化。深入考慮客戶群體的心理需求。

推出個性多樣化、立體化的建筑特色，實現(xiàn)建筑群體與環(huán)境、建筑單體與景觀的有機結(jié)合。

兼顧開發(fā)建設(shè)的實際情況，充分考慮市場變化，強調(diào)規(guī)劃的彈性和可操作性。

3、滿足高尚層次的需要

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隨著安仁縣國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展，人們的生活水平有較大的提高，對生活環(huán)境、工作環(huán)境、消費水平有著更高、更新、更好的要求。本建設(shè)項目正是基于此種社會現(xiàn)實投資興建的集居住、購物、文化、休閑于一體的生活小區(qū)，定會得到市場的青睞。

4、產(chǎn)品定價合理

該項目的商品房價格根據(jù)農(nóng)村的實際情況定價，每幢按均30萬元出售。由于它的獨特區(qū)位與環(huán)境價值，按照目前中高房價水平及走勢，該價位應當具有較強的吸引力。

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4.方案設(shè)計

4.1投資估算及建設(shè)規(guī)模內(nèi)容

該建項目工程總投資150萬元，占地面積0.88畝，總建筑面積2200平方米。主要建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓、門面以及綠化等配套設(shè)施。4.2建筑設(shè)計4.2.1設(shè)計原則

1、整體性和諧共生

從整體出發(fā)，對外強調(diào)規(guī)劃區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性，對內(nèi)強調(diào)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性，構(gòu)筑整體有效，和諧共生的整體環(huán)境。

2、多樣性兼容并蓄

針對多元化的市場需求，有機組合多樣化的住宅類型，在整體協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，塑造豐富的空間景觀，營造多樣性的宜人場所空間。

3、文化性多元文化

挖掘安仁地域文化特質(zhì)，與現(xiàn)代文化交融結(jié)合，社區(qū)設(shè)計為濃郁的鄉(xiāng)土風格，深厚的文化底蘊，與區(qū)域內(nèi)濃厚的商業(yè)氛圍相呼應，提升社區(qū)文化品質(zhì)。

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4、生態(tài)性自然健康

以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性，強調(diào)人、建筑、環(huán)境的共生與融合，充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢，營造社區(qū)小氣候，實現(xiàn)人與自然的交流融合，同時注入健康休閑的理念，提升環(huán)境品質(zhì)。

5、操作性彈性成長

充分考慮現(xiàn)狀條件和開發(fā)建設(shè)的實際情況，注重超前性和長效性。通過具有彈性的整體結(jié)構(gòu)，使項目具有良好的可操作性，以利于起步建設(shè)和分期開發(fā)。4.2.2方案描述

1、綠化和景觀設(shè)計

景觀設(shè)計突出“農(nóng)村住房”空間的構(gòu)成形式，構(gòu)建“四重景觀”遞進式空間體系，為居民提供多重的交流活動空間。

2、交通消防設(shè)計

在每棟樓合適位設(shè)消防登高場地，滿足消防要求。靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次設(shè)計的重要方面，適應小汽車的日益增長，充分考慮停車庫的安排設(shè)計，采用地面停車和地下停車庫的形式，分別服務于不同人群。

3、日照分析

本項目中所有建筑均能滿足日照要求，基地周邊建筑也不會因本項目原因而造成日照不滿足。

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5、建筑單體設(shè)計

房型設(shè)計以人為本，在有限的面積范圍內(nèi)盡量合理地安排可用空間，大面寬的農(nóng)村住房設(shè)計，層層退臺，提高套型附加值。做到間間全明，南北通透，針對同樣的功能需求作個性處理，同時提供房型的自由改造度，為室內(nèi)空間的二次塑造留有余地。

住宅的建筑造型體現(xiàn)總體規(guī)劃精神，采用濃郁的清代南方建筑風格，深厚的文化底蘊，與區(qū)域內(nèi)濃厚的鄉(xiāng)土文化氛圍相呼應，提升社區(qū)文化品質(zhì)，反映當代建筑設(shè)計思潮。同時又體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的一些基本特點，利用一些特殊的細節(jié)處理，形成變化豐富的有傾向性的地域建筑風格。4.2.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標（見表4-1）

表4-1項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標匯總表

序號一123456項目技術(shù)指標總占地面積總建筑面積其中住宅建筑門面建筑居住戶數(shù)機動車停車位綠化率容積率單位平方米平方米平方米平方米戶輛%指標5852201*6505507729.53.76備注0.88畝

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4.3.1通信系統(tǒng)

從鄉(xiāng)電信機房接入，每戶一線。4.3.7有線電視系統(tǒng)

1、電視系統(tǒng)規(guī)模

房間或場所住宅配套公建總計數(shù)量7戶單位容量1對/戶小計7個1個8個4.4節(jié)能設(shè)計4.6.1設(shè)計依據(jù)

《湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》4.6.2節(jié)能措施

1、建筑節(jié)能（1）多層部分：

外墻外保溫：采用25厚聚苯顆粒保溫砂漿保溫系統(tǒng)；平屋頂：采用30厚擠塑聚苯板保溫系統(tǒng)；坡屋頂：采用55厚擠塑聚苯板保溫系統(tǒng)；

外門窗：采用塑鋼中空玻璃窗（6A），傳熱系數(shù)為3.0W/m〃k，自身遮陽系數(shù)0.85，可見光透射比0.71；

（2）高層部分：

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外墻外保溫；采用30厚聚苯顆粒保溫砂漿保溫系統(tǒng)；平屋頂：采用30厚擠塑聚苯板保溫系統(tǒng)；坡屋頂：采用55厚擠塑聚苯板保溫系統(tǒng)；2、排水節(jié)能

采用節(jié)能型水泵，以達到節(jié)能之目的。3、電氣節(jié)能

（1）燈具選用貫徹“綠色照明”原則，選用T-8細管熒光燈、節(jié)能燈，并采優(yōu)質(zhì)電子鎮(zhèn)流器：走道，樓梯燈采用聲，光控開關(guān)；對戶外環(huán)境照明可由樓宇設(shè)備自動控制系統(tǒng)（BAS）實施自動控制，自動減少下半夜的亮燈數(shù)，在保證安全情況下，達到節(jié)能要求。

（2）建議由設(shè)備自動化管理系統(tǒng)（BAS）實施對工程的給排水、變配電，照明系統(tǒng)、電梯等各類幾電設(shè)備運行情況的監(jiān)測和控制，以實現(xiàn)矗優(yōu)化運行，達到集中管理、程序控制和節(jié)約能源效果。

（3）采用預裝式箱式變壓器。

（4）除住宅內(nèi)照明外，其它區(qū)域照明采用節(jié)能型燈具，以達到節(jié)能效果。

（5）室外路燈、庭園燈采用節(jié)能型燈具，并采用分段跳躍式在門衛(wèi)集中控制管理。

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5.環(huán)境保護

5.1環(huán)境保護

5.1.1執(zhí)行的環(huán)境保護標準

（1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（2）《中華人民共和國水污染防治法》

（3）《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（4）《建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法》（86）國環(huán)字第003號（5）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095-1966）中二級標準（6）《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838-201*）中Ⅲ類水域水質(zhì)標準

（7）《聲環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3096-201*）中2類標準（8）《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）中二級標準

（9）《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）中三級標準（10）《建筑施工廠界噪聲限值》（GB12523-90）（11）《社會生活環(huán)境噪聲排放限值》（GB22337-201*）中2類標準

5.1.2環(huán)境質(zhì)量狀況

1、建設(shè)項目所在地區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀

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該建項目工程總投資150萬元，占地面積0.88畝，總建筑面積2200平方米。其生態(tài)環(huán)境目標是：全方位重視節(jié)能減排，加速推進生態(tài)建設(shè)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量進一步改善，全鎮(zhèn)林木覆蓋率達到30%左右，主要污染物排放總量優(yōu)于全縣平均數(shù)的10%左右，空氣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)于Ⅱ類標準。5.1.3主要環(huán)境保護要求

1、施工期和運營期區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量滿足GB3096-201*《聲環(huán)境質(zhì)量標準》中2類標準；

2、施工期和運營期區(qū)域空氣質(zhì)量滿足GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》中二級標準；5.1.4項目建設(shè)期環(huán)境影響分析

1、項目所在地位于安仁縣東北部的牌樓鄉(xiāng)，周圍無較突出的環(huán)境污染問題。根據(jù)本項目的工程特點，本工程施工期的環(huán)境污染主要來自施工機械的噪聲、建筑垃圾及挖方產(chǎn)生的揚塵、植被被毀壞造成的生態(tài)破壞、建筑廢水以及建筑施工人員少量生活污水和生活垃圾。

2、水環(huán)境影響分析

施工期間，有雨天地面泥水、施工機械沖洗水、混凝土養(yǎng)護廢水等建筑廢水，其主要污染物為SS。

同時，工地簡易住宿、食堂、廁所等生活設(shè)施將產(chǎn)生少量生活污水，產(chǎn)生量以200人、0.1噸/人〃日、排放系數(shù)0.85

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計，為17噸/日，其主要污染物為COD、SS、NH3-N。

本工程不取用地下水，其用水由城市自來水管網(wǎng)供給，對地下水環(huán)境無影響。

3、固體廢棄物的環(huán)境影響分析（1）工程棄土

主要產(chǎn)生源為各主體建筑物樁基開挖回填后多余的土石方及地下室的挖土，可用于場地平整和站前區(qū)建設(shè)的填方工程。

（2）建筑垃圾

本項目建筑面積約5萬平方米，建筑垃圾產(chǎn)生量按1.5公斤/平方米估算，產(chǎn)生量為75噸。

（3）生活垃圾

施工高峰期施工人員及管理人員約100人，產(chǎn)生量圾按0.25公斤/人〃天計，即為25公斤/天。

（4）裝修垃圾

項目施工期裝修垃圾產(chǎn)生量按1公斤/平方米估算，項目總建筑面積約5萬平方米，產(chǎn)生量500噸。

4、空氣環(huán)境影響分析

該項目在施工過程中，產(chǎn)生的廢氣主要是施工機械的燃油廢氣，裝飾工程使用油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣。建筑材料裝卸和運輸過程產(chǎn)生揚塵，場地平整、基礎(chǔ)開挖、棄渣、沙石骨料篩

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分、混凝土拌和等將產(chǎn)生粉塵。工程施工對環(huán)境的影響主要是增加空氣中的總懸浮顆粒（TSP）含量。5.1.5生態(tài)環(huán)境保護措施

1、項目建設(shè)期間環(huán)保措施（1）施工噪聲防治措施

施工噪聲是人們特別敏感的噪聲源之一，根據(jù)目前的機械制造水平，又不能從根本上采取措施予以消除，只能通過加強施工產(chǎn)噪設(shè)備的管理，以減輕施工噪聲對周圍環(huán)境的影響。因此提出采取以下控制措施：

1）加強施工管理：施工單位應嚴格執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GB12525-90）和《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》中的有關(guān)規(guī)定，遵守當?shù)丨h(huán)境保護主管部門的有關(guān)環(huán)境管理規(guī)定，強化施工噪聲環(huán)境管理，減輕施工噪聲對周圍環(huán)境的影響。

2）合理安排施工時間：單位施工禁止在夜間22∶00～次日6∶00進行。如因建筑工程工藝要求或特殊需要必須連續(xù)作業(yè)而進行夜間施工的，施工單位必須到市行政服務中心環(huán)保窗口辦理夜間施工許可證后方可進行夜間施工。

3）合理安排工程作業(yè)：減少同時作業(yè)的高噪聲施工機械數(shù)量，盡可能減輕聲源疊加影響。

4）加強對噪聲設(shè)備的維護和保養(yǎng)。

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（2）施工廢水污染防治措施

1）建筑廢水處理：在施工地點低洼處設(shè)臨時廢水沉淀處理器2～3個，收集施工中所排放的各類廢水，在經(jīng)沉淀一段時間后，作為施工用水的一部分回用，既節(jié)約用水，又減輕了對周圍環(huán)境的影響。

2）生活污水處理：建臨時化糞處：施工人員集中宿營，生活污水集中排放，宿營區(qū)污水經(jīng)化糞處處理達到GB8978-1996《污水綜合排放標準》中三級標準后排入城市污水管網(wǎng)，進入市污水處理廠進行二次處理。

（3）施工固體廢棄物污染防治措施

1）棄土和建筑垃圾處理：工程產(chǎn)生的所有棄土和碎磚、砂石等建筑垃圾全部回填以調(diào)整工程場地標高，工程低洼處需要一定數(shù)量的填方，經(jīng)核算，填方量與挖方量基本平衡，無外運棄土和建筑垃圾。

2）生活垃圾處理：施工人員的生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處理，運輸至垃圾處理廠衛(wèi)生填埋。

通過以上措施，可將本建設(shè)項目的固體廢棄物對環(huán)境造成的影響減少到較小程度。

（4）施工揚塵污染防治措施

施工揚塵的起塵量與許多因素有關(guān)，如挖土機等在工作時的起塵量與挖坑深度、挖土機抓斗與地面的相對高度、風速、土壤的顆粒度、土壤含水量等因素有關(guān)。為了減輕揚塵對周圍環(huán)境的影響，本工程擬采取以下措施：

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1）加強工程機械的保養(yǎng)維護，提高機械的使用效率。2）工程物料堆場選擇適合的位，并適時做好灑水抑塵等防止揚塵措施。

3）文明施工、灑水作業(yè)，車輛上路前預先沖洗，運輸時盡可能封閉。

4）使用環(huán)保型裝飾材料，以確保室內(nèi)環(huán)境空氣達標，從而滿足生態(tài)住宅要求。

（5）施工期水土流失防治措施

工程施工期相對較長，將會遇到雨量充沛時期。因此，施工過程中雨季水土保持工作相當重要。雨季施工的水土保持工作應重點做好以下幾點:

1）施工單位應密切關(guān)注氣象變化，事先了解降雨時間和情況，以便采取適當?shù)姆雷o措施。

2）施工時要隨時保持施工現(xiàn)場排水設(shè)施的暢通。3）雨季施工時，應隨挖、隨運、隨填、隨壓，雨前和收工前將鋪填的松土碾壓密實，不致積水。

4）當暴雨來臨時，堆場應使用一些防護物，如使用草席等進行覆蓋。

5）在堆場周圍設(shè)磚砌圍欄，以減少水土流失造成環(huán)境影響。

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6.項目進度

6.1實施進度安排

本項目嚴格按照國家有關(guān)建設(shè)項目程序進行，待可行性研究報告批準后，項目承辦單位應按各子項分別進行總體詳細規(guī)劃設(shè)計、勘察設(shè)計、施工圖設(shè)計、場地準備、土建施工、設(shè)備安裝和裝修、竣工驗收。為加速建設(shè)進度，縮短建設(shè)周期，各子項可交叉進行。

項目建設(shè)周期18個月。

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項目實施進度表

時間(月)201*.9201*.10201*.11201*.12-201*.11201*.12201*.3項目報告編制及報批勘察與設(shè)計設(shè)備訂購土建施工裝修驗收

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7.投資估算與資金籌措

7.1投資估算7.1.1投資估算范圍

本投資估算范圍包括項目的建安工程、配套基礎(chǔ)設(shè)施工程等直接建設(shè)費用及工程建設(shè)其他相關(guān)費用等。7.1.2工程概述

該建項目工程總投資150萬元，占地面積0.88畝，總建筑面積2200平方米。主要建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓、門面以及道路綠化等配套設(shè)施。7.1.3投資估算

（1）土地費用：本項目總用地面積0.88畝，土地費用50萬元。

（2）建設(shè)工程費：建筑面積2200平方米，工程費為90萬元。

（3）前期工程費：包括可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、勘察設(shè)計及三通一平等費用，按已發(fā)生費用和將發(fā)生費用估算為3萬元。

（4）基礎(chǔ)和公共設(shè)施費：該項費用是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的給供水、電氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施

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的建設(shè)費用。本項目基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)費用估算為5萬元。

（5）管理費用：1萬元。

（6）其他費用：費用估算為1萬元。7.2資金籌措

村民自籌

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8.結(jié)論與建議

8.1結(jié)論

1、本項目屬農(nóng)村小城鎮(zhèn)開發(fā)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。2、該項目項目所在城鎮(zhèn)區(qū)位是宜商宜居的優(yōu)良地段，環(huán)境優(yōu)良，交通優(yōu)越，在此建設(shè)高品質(zhì)的住宅群，營造優(yōu)美舒適的生活空間，完善配套服務設(shè)施，滿足人們生活的各項需要，將是農(nóng)村居民理想的居住選擇，并吸引商業(yè)網(wǎng)點的進入。

3、項目建設(shè)在可一定程度上滿足農(nóng)村居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促進商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)，具有良好的社會效益。8.2建議

1、建議建設(shè)單位密切關(guān)注政策導向，規(guī)避政策性風險。加強與當?shù)卣�府部門的溝通聯(lián)系，重點分析和關(guān)注當?shù)卣�府有關(guān)部門已出臺或?qū)⒁�出臺的的實施細則或政策措施，認真分析當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況、運行特點，以及各項政策對當?shù)厥袌隹赡墚a(chǎn)生的影響。通過加強對區(qū)域性市場的分析研究，為科學決策提供依據(jù)。

2、建議建設(shè)單位加大資金籌措，盡量將各項工程提前，并加快工程進度，以提高項目的財務收益，同時可降低市場變化的風險。

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