房地產(chǎn)市場情況調(diào)查報告及匯報_推薦

　　一、背景介紹

　　從20xx年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預(yù)計300余個。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家，開發(fā)項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20xx年稅收收入0.9億，20xx年截止x月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上�？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。

　　縱觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了 控制房價過快上漲 抑制房價過快上漲 遏制部分城市房價過快上漲 的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的x屆x中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。

　　我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。

　　二、影響房價的變動因素

　　土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。

　　稅金及費用：20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。

　　房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。

　　x中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。

　　對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。

　　建安成本、配套設(shè)施費、廣告開發(fā)費用、開發(fā)商利潤 2、社會因素 國民經(jīng)濟的發(fā)展水平 體制改革的深化程度 居民收入水平的變化 政策導(dǎo)向 社區(qū)環(huán)境選擇 地理位臵

　　其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。

　　三、政府的調(diào)控政策

　　x中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度 稅制的設(shè)臵 房地產(chǎn)稅的開征 規(guī)范性文件的出臺

　　國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價。

　　四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略

　　一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標(biāo)。

　　對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。

　　延伸閱讀：

　　市房地產(chǎn)價格走勢調(diào)查報告

　　市圍繞著建設(shè)中國綠城和區(qū)域性國際城市目標(biāo)，按照以邕江為軸線，西建東擴，完善江北，提升江南，重點向南的城市發(fā)展方向，以新區(qū)建設(shè)帶動舊區(qū)改造，加快了推進城鎮(zhèn)化的步伐，與此同時，人居環(huán)境的改善，市民生活水平和生活質(zhì)量的提高，使城市的價值和影響力得到了很大的提升。10月，南寧榮獲全球人居領(lǐng)域最高榮譽──20xx年聯(lián)合國人居獎，這是對南寧構(gòu)建平安城市、和諧社會成果的充分肯定。在多種利好因素的共同推動下，XX市的房地產(chǎn)市場得到了快速健康發(fā)展。抽樣調(diào)查表明，20xx年，XX市房屋銷售價格指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢，土地交易價格大幅增長，房屋租賃價格稍有下降，物業(yè)管理價格基本持平

　　一、主要情況和特點

　　20xx年， XX市房地產(chǎn)市場在國家宏調(diào)調(diào)控政策的引導(dǎo)下，合理地運用現(xiàn)有的土地資源，加大房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)市場整體運行保持著健康的發(fā)展態(tài)勢。

　　（一）商品房價格穩(wěn)步上漲

　　隨著第四屆中國·東盟博覽會的成功召開，泛北部灣開發(fā)浪潮的如火如荼進行，以及城鄉(xiāng)清潔工程深入開展，使XX市人居環(huán)境、生態(tài)環(huán)境不斷改善，促使房地產(chǎn)市場走向繁榮，商品住房銷售價格也日益攀升。據(jù)統(tǒng)計，20xx年XX市商品房價格指數(shù)同比上漲8.7%，其中住宅價格指數(shù)同比上漲10.0%，非住宅價格指數(shù)同比上漲6.2%。從分類別看，經(jīng)濟適用房價格指數(shù)同比上漲5.6%，普通住宅價格指數(shù)同比上漲10.1%，高檔住宅價格指數(shù)同比上漲11.5%，辦公樓價格指數(shù)同比上漲9.5%，商業(yè)娛樂用房價格指數(shù)上漲6.9%，二手高層住宅價格指數(shù)同比上漲3.6%，二手多層住宅價格指數(shù)同比上漲3.3%。從全年商品房價格變動的情況上看，各月商品房價指數(shù)分別為，104.2、104.3、105.0、105.1、105.4、105.8、106.3、 106.5、106.9、107.3、107.9、108.7，商品房價格呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢。

　�。ǘ�）土地交易價格大幅增長

　　隨著國家宏觀調(diào)控政策和土地新政的落實，加上中國與東盟貿(mào)易往來頻繁及泛北部灣經(jīng)濟建設(shè)的大環(huán)境推動下，XX市的土地價格一路飚升，全年土地交易價格指數(shù)同比上漲21.5%，其中：居住用地價格指數(shù)同比上漲25.3%，商業(yè)、旅游、娛樂用地價格指數(shù)同比上漲14.7%，其它用地價格指數(shù)同比上漲 25.6%。從全年的土地交易區(qū)域來看，我市土地交易多數(shù)集中在鳳嶺東盟國際商務(wù)板塊和高新開發(fā)區(qū)板塊。從交易成交價上看，東盟國際商務(wù)板塊的土地成交價從去年年底成交的180萬元/畝上漲到20xx年底最高成交的1215萬元/畝，同時，高新板塊的地價在東盟國際商務(wù)板塊地價的帶動下，x月份，以430 萬元/畝成交價逼近東盟商務(wù)板塊x月份的地價，創(chuàng)出了高新板塊的天價。九月份，XX市的中山路特色商業(yè)街舊城改造項目以773萬元/畝的成交價再創(chuàng)新高。x月份，東盟國際商務(wù)板塊的土地成交價突破每畝壹仟萬元，再一次刷新了歷史紀錄，成為了XX市的地王標(biāo)志。據(jù)專家評估，東盟國際商務(wù)板塊地價上漲帶動了整個XX市地價的上漲。

　�。ㄈ�）寫字樓出租率低，導(dǎo)致房屋租賃價格下降

　　XX市的住宅租賃價格與房價銷售價格攀升相反，寫字樓租賃價格相對疲軟。調(diào)查資料顯示，20xx年XX市房屋租賃價格平均23.3元/㎡，同比價格下降 0.6%。其中，住宅租賃價格9.1元/㎡，同比上漲4.6%；辦公樓租賃價格20.7元/㎡，同比下降4.9%；商業(yè)娛樂用房租賃價格40.5元/㎡，同比上漲3.2%。由于XX市的寫字樓分布相對較為集中，房源供給相對過剩，致使出租價格有所下降，拉動了全年房屋租賃價格下降4.7個百分點。

　　二、原因分析

　　（一）城市發(fā)展逐步向大都市邁進，推動了房價快速上漲

　　近幾年，隨著連續(xù)四屆中國·東盟博覽會的成功舉辦，以及泛北部灣經(jīng)濟區(qū)建設(shè)步伐的加快，綠城南寧邁向區(qū)域性國際城市的步伐在加快，大都市化日趨明顯，城市公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，加上捧得全球最高人居獎項──聯(lián)合國人居獎后，綠城南寧的人文環(huán)境和城市價值得到了大幅度的提升，就業(yè)與創(chuàng)業(yè)機會不斷涌現(xiàn)，城市的教育、衛(wèi)生等社會事業(yè)快速發(fā)展，吸納了大量的勞動力、客商和人才，使房地產(chǎn)的需求猛增。此外，綠城南寧城市品位的提升，也使得了房地產(chǎn)項目進行自身有化，高品位、高檔次住宅也應(yīng)運而生，有力地推動了房地產(chǎn)價格的上漲。

　　（二）居民消費物價指數(shù)不斷攀升，造成房價上漲

　　20xx年以來，宏觀經(jīng)濟保持了較快發(fā)展的勢頭，受食品、能源等結(jié)構(gòu)性因素的影響，居民消費物價指數(shù)不斷攀升，通貨膨脹壓力有增無減，一年內(nèi)央行10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和6次加息是為了控制流通中的貨幣，抑制物價上漲過快，減少投資比例過高、過快而引發(fā)的經(jīng)濟過熱及通貨膨脹，雖然不全是針對房地產(chǎn)市場，但出臺的一系列宏觀調(diào)控政策對于抑制房地產(chǎn)市場的過快增長有一定的調(diào)節(jié)作用，對市場的預(yù)期影響較大。從宏觀層面來看，加息會通過改變市場的供求關(guān)系，一定程度上起到放緩房地產(chǎn)市場投資速度、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用，有利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，有利于房地產(chǎn)市場進一步向宏觀調(diào)控目標(biāo)靠攏。從微觀層面來看，對市場需求方來說，加息會增加已購房者的每月房貸還款額，也會使持幣待購者的支付能力下降，增加其觀望心態(tài)。而對投資者、投機者來說，加息會增加融資成本，使其預(yù)期收益下降。但不排除企業(yè)將部分融資成本轉(zhuǎn)嫁到房價中，造成房價繼續(xù)上漲�？傊�，加息會進一步打壓消費者心理預(yù)期，使得市場需求減少。在政府出臺的諸多宏觀調(diào)控政策下，無論是抑制需求還是增加供應(yīng)，加息都會使市場供求矛盾得到一定程度的緩解，對抑制通貨膨脹和房價的過快上漲趨勢有一定的調(diào)節(jié)作用。但在需求強勁的大環(huán)境下，加息的最終結(jié)果只能使建房成本增加從而促使房價上漲。

　　（三） 綠城·南寧品牌效應(yīng)提升房價

　　近年來，XX市圍繞著建設(shè)中國綠城的戰(zhàn)略目標(biāo)，爭創(chuàng)聯(lián)合國人居獎，重點突出綠色和生態(tài)特點。在高起點、高質(zhì)量地規(guī)劃城市布局下，不斷完善城市功能改善人居環(huán)境，既美化城市環(huán)境，又建設(shè)了生態(tài)宜居、有凝聚力的、可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化和諧城市，綠城·南寧榮獲聯(lián)合國人居獎當(dāng)之無愧。同時，XX市的房地產(chǎn)市場緊緊圍繞著綠城·南寧這個主題，設(shè)計風(fēng)格各異高檔樓盤 在戶型上更講究寬敞、明亮、 簡約以及室外景觀的合理協(xié)調(diào)，重點突出綠色特點，打響特色品牌效應(yīng)并立足于市場。隨著特色品牌效應(yīng)的步步升華和居民收入水平的穩(wěn)步提高，居民對住房價格的承受能力也有所增強，在需求不斷的刺激下，品牌效應(yīng)的高品質(zhì)樓盤，提高了房價。

　�。ㄋ模┩恋刭Y源減少，地價不斷創(chuàng)新高，促使房價上漲

　　隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市人口規(guī)模的擴大，住房需求量的不斷上升，而土地稀有的資源卻日益減少，土地拍賣價格不斷創(chuàng)出新高，導(dǎo)致土地開發(fā)成本持續(xù)上漲，再加上建材、鋼材等原材料價格的上漲增加建筑成本和人工費用價格的上漲以及人們對南寧未來發(fā)展的良好預(yù)期，也是拉動房地產(chǎn)價格快速上漲的主要原因。

　　三、 存在問題

　�。ㄒ唬╅_發(fā)商囤房囤地，并且雇用社會上少部分閑散人員轟搶房源，造成住房供應(yīng)表面人為的短缺現(xiàn)象，拉高了房價。

　�。ǘ�）住房結(jié)構(gòu)不合理，保障住房的廉租屋和經(jīng)濟適用房所占比重偏低，加劇了住房供需的矛盾。

　　（三）房價虛高，定價偏離市值，售價低于喊價，造成有價無市跡象。

　　四、20xx年XX市房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

　　20xx年XX市房地產(chǎn)價格將保持在高位運行態(tài)勢。由于受住房結(jié)構(gòu)的影響，房價將面臨結(jié)構(gòu)性漲跌，90平方米以下的小面積商品房，受到限價房、經(jīng)濟適用房和廉租房的沖擊，價格或有所下降，而面積超過90平方米的大面積商品房，價格仍將會有所上漲。因此，有關(guān)部門要做好以下工作：

　�。ㄒ唬┱J真貫徹落實國家各項宏觀調(diào)控政策，把各項調(diào)控措施具體化，細分化。

　�。ǘ�）建立住房保障制度，加快改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，防止商品房銷售價格過快上漲。既要增加中低價位、中小戶型普通商品住房供應(yīng)，又要保障經(jīng)濟適用住房和廉租房住房的供應(yīng)。

　　（三）規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場秩序，大力發(fā)展二級市場和租賃市場。

　�。ㄋ模┘哟笮麄髁Χ�，積極合理引導(dǎo)住房消費，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，以達到國家宏觀調(diào)控目標(biāo)。 （五）加大政府干預(yù)力度，嚴厲打擊房地產(chǎn)銷售過程中的不法行為。

　　閱讀拓展：

　　撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)查報告格式

　　資訊調(diào)查報告我們不可能完全去了解供求信息-政策的影響力競爭對手狀況、消費者的購買欲望。否則，就很容易確定產(chǎn)品利潤最大化的價格和產(chǎn)量。但我們必須盡量最大化地去了解，然后，再根據(jù)個人實戰(zhàn)的經(jīng)驗，作出對市場需求的判斷。資訊調(diào)查報告一般的結(jié)構(gòu)是：1．與投資項目相關(guān)的社會經(jīng)濟環(huán)境分析（1）政策環(huán)境（2）金融環(huán)境（3）產(chǎn)業(yè)分布特點（4）所有制結(jié)構(gòu)特點（5）集團購房與私人購房比例（6）流通環(huán)境（7）----------

　　2．該區(qū)域住宅開發(fā)總量分析（1）各住宅分區(qū)開發(fā)量理狀（2）各住宅分區(qū)開發(fā)量走勢（3）各住宅分區(qū)開發(fā)量前景分析

　　3．該區(qū)域商品住宅消化總量分析（1）歷年商品住宅消化總量的主要貢獻率（結(jié)構(gòu)分析）（2）商品住宅消化總量現(xiàn)狀（3）商品住宅消化總量前景分析

　　4．該區(qū)域不同類型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析（1）商業(yè)（商場）類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析（2）辦公樓類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析（3）住宅類（高層、多層、別墅）需求量與現(xiàn)狀分析（4）酒店類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析

　　5．該區(qū)域商品住宅市場不同檔次需求量與現(xiàn)狀分析（1）豪宅類市場需求量與（201*年社區(qū)重陽節(jié)活動策劃方案: 孝敬老人）現(xiàn)狀分析（2）普通類市場需求量與現(xiàn)狀分析（3）經(jīng)濟適用型類市場需求量與現(xiàn)狀分析（4）福利類市場需求量與現(xiàn)狀分析（產(chǎn)權(quán)/租賃，一手、二手、三手市場）

　　6．該區(qū)域明星樓盤分析（住宅市場）（1）歷年明星樓盤界定（2）明星樓盤的分布及結(jié)構(gòu)分析（3）明星樓盤的主要營銷特點（4）明星樓盤的參與者與制造者（5）明星樓盤的溢價（6）未來明星樓盤的充要條件

　　7．該區(qū)域暢銷樓盤分析（住宅市場）（1）暢銷樓盤界定（2）暢銷樓盤營俏特點（3）暢銷樓盤暢銷原因分析

　　8．該區(qū)域滯銷樓盤分析（住宅市場）（1）滯銷樓盤界定（2）滯銷樓盤分布及結(jié)構(gòu)分析（3）滯銷樓盤的營銷特點（4）滯銷樓盤的參與者及損價（5）如何避免落入滯銷樓盤

　　9．該區(qū)域最受歡迎物業(yè)類型分析（住宅市場）（1）最受歡迎物業(yè)界定（2）該區(qū)域最受歡迎物業(yè)比重及分布特點（3）該區(qū)域最受歡迎物業(yè)營銷特點（4）該區(qū)域最受歡迎物業(yè)參與者及溢價特點（5）如何加入該區(qū)域最受歡迎物業(yè)陣營

　　10．該區(qū)域文脈狀況分析（居住文化）（1）該區(qū)域居住構(gòu)筑物的演變與主因分析（2）該區(qū)域居住構(gòu)筑物的文化歸類（3）未來該區(qū)域居住構(gòu)筑物的文化延伸

　　11．該區(qū)域住宅租金水平分析（1）該區(qū)域住宅均租水平總體分析（2）該區(qū)域住宅租金回報率分析（3）該區(qū)域住宅租金及租金回報率預(yù)測（4）該區(qū)域住宅租金對區(qū)位優(yōu)劣的影響

　　12．該區(qū)域住宅市場空置率分析（1）空置率界定（2）該區(qū)域商品住宅總空置率分析（3）該區(qū)域商品住宅空置率與開發(fā)量、需求量的關(guān)系分析（4）該區(qū)域商品住宅空置率的結(jié)構(gòu)分布（5）該區(qū)域商品住宅未來空置率走勢13．該區(qū)域住宅市場消費者分析

　　注：由于開發(fā)項目不同，問卷內(nèi)容不盡相同，問卷內(nèi)容略。

 

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