近年來，隨著我區(qū)城市不斷發(fā)展、功能不斷完善，小區(qū)治理水平明顯提升，人民群眾對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與質(zhì)量需求不斷提升，物業(yè)管理工作矛盾日益凸顯，為全力做好我辦轄區(qū)物業(yè)管理工作，切實(shí)提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，通過走訪調(diào)研轄區(qū)物業(yè)企業(yè)及小區(qū)住戶，召開了有部分居委會(huì)、小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)人員的座談會(huì)，多方面聽取社會(huì)各界人士意見，形成本報(bào)告�，F(xiàn)就調(diào)研情況匯報(bào)如下：
一、基本情況
×街辦下轄×社×村，共有小區(qū)樓院×個(gè)、樓房×棟，住戶×戶、×人，其中物業(yè)公司管理小區(qū)×個(gè)、業(yè)主自行管理小區(qū)×個(gè)、“三無”小區(qū)×個(gè)，成立業(yè)委會(huì)的×個(gè)，無業(yè)委會(huì)×個(gè)。由于我辦地處老舊城區(qū)中心，物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：一是近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化商住一體物業(yè)管理模式，占12%；二是單位修建或職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占28%；三是2000年前修建的商品房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行業(yè)委會(huì)或自主物業(yè)管理模式，由業(yè)主自主聘請(qǐng)門衛(wèi)和衛(wèi)生保潔人員，占20%；四是其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理，處于“三無”的托管狀態(tài)，占40%。
街辦按照邊引導(dǎo)、邊規(guī)范、邊融合的工作思路，跟進(jìn)開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)，主動(dòng)協(xié)調(diào)各方關(guān)系，積極探索推行切合實(shí)際的三種物業(yè)管理模式。一是紅色物業(yè)管理模式。按照黨建引領(lǐng)社區(qū)治理的思路，探索建立了紅色物業(yè)黨支部，積極推行人員交叉任職，小區(qū)樓院黨支部牽頭負(fù)責(zé)，退休黨員、樓棟長、社區(qū)志愿者服務(wù)隊(duì)、居民代表共同參與小區(qū)治理。二是居民自主管理模式。針對(duì)一些老舊小區(qū)熱心公益事業(yè)人員多、物業(yè)管理習(xí)慣已經(jīng)養(yǎng)成等實(shí)際情況，積極動(dòng)員組織業(yè)主中的黨員、退休干部和熱心公益事業(yè)的業(yè)主代表組建業(yè)委會(huì)，自主管理小區(qū)日常事務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用較低，廣大業(yè)主積極參與小區(qū)管理。三是商住一體管理模式。對(duì)于×商都、×苑、×公寓、×國際等商住一體小區(qū)物業(yè)管理問題，我們積極匯報(bào)區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心，主動(dòng)協(xié)調(diào)解決業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司矛盾糾紛，嚴(yán)格按程序推進(jìn)業(yè)委會(huì)選舉和新物業(yè)公司進(jìn)駐等事宜，確保廣大業(yè)主生活不受影響。
二、存在問題
�。ㄒ唬v史遺留問題多，老舊小區(qū)治理難度大。隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單，內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。
�。ǘ┪飿I(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理工作涉及到的多個(gè)行業(yè)部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未完全建立或有效發(fā)揮作用。
（三）專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)匱乏，服務(wù)人員經(jīng)驗(yàn)不足。目前，我辦轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)屈指可數(shù)，且物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差強(qiáng)人意，其從業(yè)人員大多缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn)，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。
�。ㄋ模┪飿I(yè)企業(yè)市場(chǎng)競爭不足，整體服務(wù)水平低。物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè)，無法形成市場(chǎng)競爭，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)重盈利、輕服務(wù)，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
（五）業(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范。業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。我辦轄區(qū)的居民小區(qū)中，只有×個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，還不足20%。
從運(yùn)行情況看，80%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)；還有部分小區(qū)樓院業(yè)主缺乏主人翁意識(shí)，在業(yè)委會(huì)選舉、物業(yè)公司引進(jìn)等工作中不參與、不支持，更有甚者為了謀求私利，人為制造障礙，致使各項(xiàng)工作推進(jìn)緩慢。
三、對(duì)策及建議
（一）列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰發(fā)達(dá)城市物業(yè)管理的成功做法和經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。
�。ǘ┯行蛲七M(jìn)老舊小區(qū)連片管理。我辦轄區(qū)老舊小區(qū)約占80%以上，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為三類，按照改造難度先易后難有序推進(jìn)物業(yè)管理。一類作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)小區(qū)實(shí)行連片物業(yè)管理，例如隴源小區(qū)的改造就非常成功，可借助×小區(qū)物業(yè)輻射周邊小區(qū)。二類作為重點(diǎn)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)城、環(huán)境衛(wèi)生等影響大的小區(qū)先行實(shí)施物業(yè)連片管理，進(jìn)行重點(diǎn)打造。三類作為難點(diǎn)，主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的小區(qū)，可以現(xiàn)行由物業(yè)進(jìn)駐服務(wù)，再借助老舊小區(qū)改造逐步完善功能。
�。ㄈ┙⒂行У谋O(jiān)管調(diào)處機(jī)制。一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，網(wǎng)格員要包片包區(qū)，加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
�。ㄋ模┡嘤飿I(yè)服務(wù)市場(chǎng)。一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。鼓勵(lì)、引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走出去學(xué)、引進(jìn)來干，不斷提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、行業(yè)部門測(cè)評(píng)的重要依據(jù)。
（五）多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作。
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